[摘要] 2月27日下午14:00，房天下2014开年首场大话地产在群力区山水书城书香门邸如期举行，本次活动由哈尔滨房天下主办，来自哈尔滨代表楼盘的开发商和房天下的媒体朋友相聚一堂，围绕“2014年冰城房地产市场走向”进行了深入的交流和讨论！
主持人：陶总您有什么要说的，简单说两句。
陶汉：其实房价的问题呢？我这么考虑的，在2014年从政府层面一直到市场层面，大家都趋于理性。理性就造成了现在有几个观点：，今年的房价会分化比较大。分化比较大，现在有一种 论调，一线城市，甚至有一些二线城市不错的，可能房价还会不断的往上走，三、四线城市由于前几年的开发量过大，或者说存量太大了，价格会往下来。其实对哈尔滨来说，最主要的是什么呢？就是区域的公共资源配套和城市的建设方向造成的，哈尔滨就像袁总说的，可能在黑龙江省内，就唯独这么一个省会城市，而且它的各方面的资源配套是比较全的，它对省内有一种吸引的效果。在哈尔滨这个区域来说，可能是有一些区域，也就是说 它的产业配套各方面都比较理想，比较合理的区域，未来房价肯定还是会往上走的，有一些新区，特别是刚才提到一些新区，由于这些配套各方面的服务跟不上，那么价格可能会脱离开原来最初的，新区一般在最初的时候有一个投资预期，就是未来价格上涨的空间，可能有很多的预判，对配套设施建设的进度等方面。如果说脱离了这个预判，过了几年没有按这个时间表走的话，价格就会有一定的往下来的趋势。
人现在都是这样的，刚才说到了，你这个一定要求生活工作的舒适性，便利性，这个是买房的，价格涨还是跌呢？我认为哈尔滨2014年的房价应该是一个分化的一个过程，这些年虽然是都差不多，各个区在同时往上涨今年可能会有分化，也就是说有些区域可能会上涨，有些区域可能会下降。这个观点在去年一些媒体的沟通当中，我也说了，那时候指的是项目，有一些项目品质好的，配套比较全的，交通比较便利的，那价格可能会往上涨。有一些项目，方方面面综合因素都不及格的，可能价格会下来，也确实出现了这样的情况，包括去年利民有一些项目价格拉得非常低，或者说打着促销也有，就说明了这个问题。
再一个哈尔滨正好也说到了，这两年数据我看了看，哈尔滨其实这两年人口是在流出，流出比流入要大，年轻人呢？寻求更好的发展机会和方向，就向一线城市流出。因为现在由于哈尔滨高铁开通，有交通的便利，这个事我还跟媒体讨论过，说哈尔滨和北京上海开通高铁以后，会带来某些人。其实日子就有这个例子，最初开通高铁的时候，寄希望于回流，但是基本都是外流。哈尔滨也出现这样的情况，年轻人去一线城市，老年人就由于空气去三亚和南方城市，而且一待就不回来了，很多包括厦门，三亚，海口很多都是哈尔滨去的，人数非常多。主城区人口，这个数据可能是不准确，但是我查到前年是470万，只是主城区，因为哈尔滨现在1千多万的人口，去年是450万，少了20万。今年的数据还没有看到，不知道。这最起码说明在流出，包括身边的年轻人，去北京，去外地工作。我们部门7个人出去4个人，基本上就是这样的情况。这可能对未来哈尔滨，今年或者是明年未来的房价也是有一定影响的。
主持人：敏感的话题放一放。大家对敏感的话题都比较谨慎。三位老总，《大话地产》也都是参加过不止一次了，我们从这一期，增加了一个新的板块，就是网友可以通过我们直播间，在线的给几位嘉宾提问，我就选了两个还算比较靠谱的问题？听完刚才大家说的之后，我把敏感的去掉了。有一位房天下友，在论坛里头问“今年适合不适合买新房，想在香坊或松北买，他问几月份会有合理的价格”？
韩非：跨度这么大啊？他是不上班的吧。
陶汉：作为我们来说，可能不是评论家，告诉你什么时候入市好，这个我感觉，其实我们，像我们这些做行业的，更多的是希望消费者去从自己的角度出发，从购房正确的需求出发，就像袁总说的，你这个不能投机，投资可以理解，但是不能投机，就是说我找一低点我进去，然后我听完了你们的以后，我赚了，赚了以后不给我们。所以说，我想我们的意见可能也差不多，就是希望消费者，我们理性，他们也理性。因为开发商背了这么多年的黑锅，你说这个房价构成，咱们能看到，实际上很多经济学家也分析了，房价构成是什么，开发商承担那么高的税负。开发商是出来做生意的，做生意不是垄断，是要赚利润，但是不会赚那么高的利润，哪个开发商疯了，我出来以后非要赚多高的利润，不可能的。这一定是很多房价涨和跌，开发商自己本身控制不了，他可以控制的就是自己的资金链，就是我在某一种情况下，我要保证我的资金链的顺畅，其他我什么都控制不了，我只能是随着政府走，地价，还有一些税费，包括人工成本和材料成本的上涨，开发商都要承受，承受完了还要求降价，那开发商不赚钱，这生意没有人做了。一个市场行业，要是没有利润的话，谁会做，不会做。但是没有说哪个市场利润超过30%，50%，这太少了，最起码在中国现阶段没有那么高的暴利。
韩非：哈尔滨的城市不太具备有这么多的暴利。网友我感觉是要买轿车还是面包车，松北和香坊跨度太大了，想选轿车是家庭用的，想选面包车可能是做生意的。那么怎么买呢？我们可以行业内给点小意见，我们建议看好了哪一个项目，买这个项目开盘之前的内购期，相对从资金链来讲，从房价的定价策略和走势，成本上来看，应该那个时候是比较便宜的。当然，相对来讲，或多或少有一点点风险性，但是已经基本不大了，因为房地产开发商，到现在为止，还没有看到像以前的烂尾楼，收了钱不干了，还没有，因为国家的调控面，政策都不允许。当然这个档期，当然了得先看好户型，园林和景观，看好了之后，开盘前的认购期还是比较合理的。
陶汉：韩总说的也是有一定周期性的。实际上随着行业未来越来越规范，可能是以后这种机会没有了，现在就抓住这个机会，北京和上海就是封顶以后才可以销售。
韩非：就跟拍卖几乎是一样的。
袁慧卿：因为拿地比较合法，没有哪个地划拨给你，就是几个亿拍出去了，那要是跑了，地怎么办。
左晓磊：我朋友在平房，然后他现在想买房子，但是他工作是在哈飞，他现在纠结的是，一个是平房，一个是哈西这边，因为工作离哈西区域比较近，最开始想买哈西，但是他在哈西的时候，可能是房价相对高一些，费用有一些紧，可能需要贷款或者是紧缩一下他的生活费。但是近一段时间，不是看到平房也有万达进去了，前一段又有绿地这些品牌，尤其是大学城那边，现在很多开发商都进去了，他说我要不要在这买一套，因为费用相对来说还是很低的，平房相对整体价格也是比较低，可能他自己的生活，因为他工作都是在那边，所以他现在很纠结，因为哈西这边还是出入方便，也比较繁华，可能是投资价值也高一些。他现在纠结是，我现在在哈西这块买，让我生活先紧张一些，之后会好一些，还是说现在就在平房买，我未来的发展好一些，我现在的生活自由一些。
韩非：你这个同学呢？他是已婚有孩子的吗？
左晓磊：对。
韩非：我们现在研究市场的受众，已经从我们做房地产项目，做策划这么多年，我们研究的是卖点，项目拿来之后，先挖掘卖点，宣传给你听。其实现在正正的反过来了，我们卖的是客户的需求，也就是买点，也就是说理性的思维是你的同学是想要什么呢？是想要将来子女教育要在城市当中找一个好学校那就应该买，金水上都就可以买，即买即住，今年2014年就可以住，我打一个比方，说一个意思。根据他自己的需求，判定他自己的选择。如果说不是奔子女教育的，子女才1岁，还需要7到8年的时间，那他还是要就近，因为生活半径一定要合理化，不可能像广州、上海、深圳这样，生活的半径2的生活圈，你的心理会比较疲劳，憔悴，因为你生活的半径太大了。比如说你在平房工作，现在平房的发展速度也挺快的，至少你的衣食住行应该是足够了，超市和逛街这些都是具备的，必备的生活配套在平房区都有了，因为2010年我们在平房区有一个新家园的改造项目，13万平米。从这个来看，周边新疆大街的生活环境是够用了。他一定要本着自己上班，下班很近都15，更多的就是留在家里照顾孩子，跟家人在一起，而不是在公交车和地铁站上，大都市人的思维和生活品质，貌似是提高了，其实他心里的环境，是紧张的。所以我们还建议，尤其是哈南做得很好，哈南还有一定的发展空间。的就是说，他就是奔教育，他家的孩子6、7岁了，迫于眉睫的入学，这种情况下，定向买校区房，那就是通勤车沿线，沿着通勤车的沿线买。这是我们给的建议。有取就有舍，告诉他要理性。
袁慧卿：韩总讲的是一个“道”的感觉。
韩非：也是对大家生活方向的一个指引吧，因为购房毕竟是大事。
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