[摘要] 2月27日下午14:00，房天下2014开年首场大话地产在群力区山水书城书香门邸如期举行，本次活动由哈尔滨房天下主办，来自哈尔滨代表楼盘的开发商和房天下的媒体朋友相聚一堂，围绕“2014年冰城房地产市场走向”进行了深入的交流和讨论！
主持人：既然都说了，那陶总说一下。
陶汉：实际上刚才听袁总说，刚性需求包括改善性需求，而且这里涉及到一个投资性，其实他们三个应该是互相之间有穿插的，就是说实际上现在咱们说这个房子有金融属性，大家都认同，包括普通的老百姓都认同，虽然是因为刚需买了一套房子，他也希望将来的房子保值和增值，这也是对抗通胀的比较好的手段，因为中国的体制的原因造成了教育也是体制，经济也是体制，很多问题都是体制方面的问题。体制影响，投资渠道非常少，不管怎么说挣了很多钱，是一辈子积蓄也好，半辈子积蓄也好，买一个房子，相对比较踏实一些。这里说到投资属性，其实一直房子是有投资属性的，只不过刚才袁总说到那个投资是属于投机多一些，应该是区别一下投机和投资中间的概念。改善性需求呢？这是哈尔滨现在市场的一个比较大的一个方面，因为随着经济发展越来越好，最起码今年居民的稳定性收入比去年提升了10%，12%左右，这样都希望自己的居住环境有调整。但是中国人有一个传统，我跟这待着，我待惯了，就不想去别的地。香坊的客户可能更愿意在香坊住，因为他已经熟了，道里区的也是愿意在道里区住。各个老总在做项目的过程当中，应该是遇到很多这样的情况。
现在对于购房者，作为我们业内的人，能够提供的一些思路和想法，也就是说你可能要考虑，购房的真实需求，刚需还是改善，改善和刚需其实是没什么太大区别的，我咬咬牙也能买一个稍大一点的，家里人住着稍微舒服一些。但是这里面有几个因素：个随着90后起来以后，他们的生活观念更多的是跟我们这个年龄段不一样，他们更多是家庭越分越小，由大家庭变成几个小单元，他们产生的这种需求量随着会越来越大。第二，你在买房的时候你要考虑，首先是你的工作，工作涉及到你的交通、生活以及子女教育，医疗这些问题。那么现在哈尔滨各个区域这么来评判的话，我觉得还是在主城区这些方面，综合考虑各方面的话，综合得分更高一些，新区的配套跟得比较慢。刚才袁总也说了，比如说我们自己带的项目，有些项目会这么做，我的学校、医院，包括超市我豁出来自己建，这个区域就满足你的这些购房要求因素，那么这样的项目呢？也有。刚才说到大品牌进来，他们的一些开发思路，一些理念相对都比较先进。可能普通的购房者对这些理念什么的没有太深入的概念，他更多是关心你产品质量怎么样，开发商的口碑，品牌怎么样，我想去年也发生了不少，不管是大品牌也好，小品牌也好，多多少少有一些这样那样的问题，对市场也会造成一些影响。也说，老百姓购房的信心也会特别在去年下半年的时候也会受到比较大的影响。
那么今年，重打锣鼓另开张，看包括中海、华润这些新项目，哈西区进来以后，它提供产品，质量各方面的品牌是能够满足客户的要求，而且现在的客户的要求，说心里话，随着市场发展，越来越细，不像以前我就是买楼，就是居住，现在可能是各种各样的要求，比如说为了孩子上学，为了投资，就是为了我一家变成两家，或者是两家变成三家，这个都是有各种各样的原因。所以很多事情，作为业内，我们只能提供一些相应的，或者说可以理解为相对更专业性的一些意见，更多要看购房者自己去评判，以及对于市场或者说未来经济发展走向、形势好坏，以及自己资产投资的增值保值以及投资需求，综合评判，因为每个人需求都是不一样的。
左晓磊：现在是这样的，我们哈尔滨的市场，可能大家都说是以刚需为主，但是我们感觉这个刚需其实是和改善是差不多的，因为我们那时候去做看房团，以前的时候感觉可能是松北和呼兰，可能更多的人给我们的观念，是为了给老人，给他作为养老的需求。后来发现看房团的网友越来越年轻化，我们就做调查，就问这些网友，你买房子到底是给老人，还是给自己，大部分人都是给自己，而且出现一个特别大的明显的特点，比如说在主城区，在香坊在哈西这些买房子的人，可能这些网友就买二人世界的房子，中小户型为主，但是可能到了松北，很多人买的房子大一些，很多人希望作为一个刚需改善，房天下提过一个概念，就是一步到位，因为现在的贷款，还有国家的政策可能是如果你买第二套，第三套的时候，可能会有很多的阻碍，但是很多人就感觉咬咬牙一步就到位了，现在的买房子的人也是偏年轻化，因为80，90也占主场主导了，就像陶总刚才说的，除了对交通还有一些周边配套需求之外，还有个性化的需求更加关注，就像我们出现了哈尔滨最开始的非毛坯房，一开始是不受关注的，慢慢的非毛坯房也开始受关注了。我感觉我们这些，因为以前的时候，大家关注的是价格，只要我的价格可以，基本就可以卖得出去。后来发现并不是这样的，发现那时候我去看纳帕，他们的房子并不是很便宜，但是很多人看了以后，感觉非毛坯很好，就买了。所以说是不是我们这些房企，为了客户的需求，慢慢会转向一些定制化，就是私人定制，当然没有完全的达到一对一的这种，但是是不是会往这个趋势发展呢？
陶汉：应该这么说，哈尔滨的房地产行业的发展，相对于一线城市来说比较滞后的。一线城市很多项目，那个时候在03年就开始推养老地产，社区的概念了。但是在哈尔滨，可能是非毛坯的概念还没有。纳帕的概念我们之前带过，就是非毛坯。那时候我们考虑，北京的开发商和哈尔滨市场对接有一些问题，也就是说它对哈尔滨本地市场不了解，我们给提供了一些市场数据，包括哈尔滨市场的真实需求以及你可能引导一些需求，那么我们给了一些建议，怎么说呢？做房地产营销，一定是找机会点，当初我们做的时候也是出现了这样的问题，大家都要做sogo项目，我们认为应该就做专业写字楼，确实是把一些配套设施包括煤气管道都拆掉，变成了一个专业写字楼，市场空白点也很好，市场空白是两方面，一种是没戏，一种是供不应求。看你把握这个点准不准。
还有一个，你说现在购房者希望有一些个性化的定制服务，在哈尔滨我感觉这种需求还远远没有形成一个普遍性，现在更多的人关心，甚至是改善型，改善型的概念是不一样的，北京有80几平米使用面积的一居室，甚至大开间，但是在哈尔滨，80几平米我可以做到两居，甚至有一些项目做到三居，一些偏远的地区做到三居，这对舒适度和改善型的概念理解客户是不一样的，现在客户更关心的是一个性价比，也就是说我同样的拿出50万或者是100万，那么我如何把50万和100万把它效能发挥呢？我哪怕是比如说80万的房子，但是我觉得这个舒适度各方面性价比好，我咬咬牙再加20万，100万。我可能是偏离我原来的方向，比如说我原来是在主城区购买，可能是100万只能买一套30平米 的，我到松北或者是利民一些区域，我可能是100买一个非常大的，舒适度和性价比是提升了很多，而且寄希望于未来城区，这个区域的发展配套的一个速度，更多的是有这么一个期望值了。比如说二号线，那我就赌这二号线了，我就在松北和利民，不一样的价，没准我买完房子还可能买一台车呢？就解决了这个交通的问题了，你二号线不建也一样可以解决这个问题。年轻人有时候现在更多是，你说现在的90后，90后就是享乐主义，更多是享乐主义，对于工作各方面看得都比较开，不像我们年龄段，工作是工作，生活是生活，一板一眼，他们现在工作生活什么都在一起，这是一种特殊的生活方式，这也是随着概念的转变和互联网影响造成的。哈尔滨的发展，可以参考一线城市以往的发展，甚至是以往10年，20年的发展趋势，不会有太大的偏离，因为同样是中国，同样的文化，同样的人，他的思考方式都是一样的。可能发展速度要快于一线城市当年的时间段，或者说是周期，那么我觉得各个开发企业也好，或者说行业内的一些人也好，在分析市场，研究未来市场发展趋势的时候，我感觉更多应该考虑这方面的方向。
之前我提到区域的产业结构调整，配套建设，这一定是已 出了我们以往对于项目分析考虑，一是考虑供求关系，第二考虑价格，第三分析一下客户来源，或者是客户的需求，现在可能更多的要考虑，是深入考虑购房者的深度需求，也就是说深层次的需求；第二，在营销方面，一定要客户体验，要大量的加强，可能对项目营销帮助是很大的。当然大的方向，各个公司都有自己一个准确的判断。
袁慧卿：我想再补充几句，我感觉陶总说得非常好。说到私人定制，因为去年有一部比较火的片子就是《私人定制》，那从客群来说，能做私人定制的人群是什么样的人群。你看所有的品牌，无论是服装，首饰和车，所有做私人定制基本都是那种奢侈品，他有一定的经济能力，他有这些需求，也有这个财力去实现。我就通过我们当时想做一个项目，松北我们想一个别墅，我们也提一个概念，就像私人定制一样，你可以提，我这栋别墅我想做成什么样，我想要多大米数，我想要什么样的风格，但是有一定的局限性在哪里，这个东西能不能实现在中国的制度下，规划报批，在政府这能不能过去，因为政府首先给你一个指标，需要你整体先要报批，那么这个项目它有一个期限，有一个周期，你如果等到这些客群都做得到他们想要什么样的产品，你都按照这个做了，那估计得10年，20年。现在在实行上，没有可能性，受局限性太大了，这是点。
第二点，我们在做一个项目或者是做一个产品的时候，我们也是做深入的市场调研，通过我们以前成交老客户，因为也有一定的积累，而且现在新客群的需求我们也会做一个深入的调研。我们基本上拿到的都是共性的东西，就是我能满足你基本，看一个什么样的产品，根据不同客群去满足他的需求。
再有说到90后的情况，我感觉现在最近比较火，房地产最近也比较热闹，什么样的声音都有，都有各种的论调。而且有马佳佳事件，而且万科还做了PPT，我感觉它代表一部分小众的想法，因为北京，咱们中国吧，现在也发展了，大家也越来越包容，就是一有什么样的特性，有什么样个性的想法，大家都感觉不奇怪，我们都想听听你有什么特别的想法，但是我感觉它不代表特别共性的东西，因为中国有一个老传统，就是家非常的重要，如果没有家，就像一个浮萍一样到处漂泊。而且从我自己的项目来说，这个90后的孩子买房子，其实是有很多不是他自己买，就像我现在最起码得占到5%，孩子可能是刚上学，中学，高中，大学，大学没毕业呢？家长给买完房子了。因为他是有一个预期，感觉这个房价，每年都在涨，最起码可以跑赢GDP。他买之前，肯定也会选择说我买哪个项目，将来对孩子还有一个比较好的满足他的需求，这种现象其实是挺普遍的，就谈这几点，是我对陶总的补充，我感觉陶总说得非常好。
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