[摘要] 2月27日下午14:00，房天下2014开年首场大话地产在群力区山水书城书香门邸如期举行，本次活动由哈尔滨房天下主办，来自哈尔滨代表楼盘的开发商和房天下的媒体朋友相聚一堂，围绕“2014年冰城房地产市场走向”进行了深入的交流和讨论！
主持人：房天下的网友大家好，欢迎收看今天这一期的《大话地产》，今天我非常容幸的介绍一下到场的嘉宾，右手边是万和昌盛房地投资有限公司的副总经理陶汉先生，华信集团营销总监袁慧卿女士，左边是房天下内容资讯副总监左女士，左女士旁边是广信地产董事长韩非先生，让我们欢迎今天到场的嘉宾。本期我们探讨的中心议题是2014年房地产市场的趋势。2013年我们国家经历了一次新旧政府的交替，国家和地方分别出台了楼市的调控政策，一时间，楼市振荡不断，从年初的国5条的细则办法，再到银行钱荒，再到后来以房养老的政策推出，在哈尔滨有一号线地铁的通车，周边的房价，新房和二手房租赁价格都在上涨。楼市风向标的房展会失灵，金九银十成交惨淡，这些等等等等，可以通过这些来片面的看一下2014年整个哈尔滨的房地产市场，那么今天我们在回顾过去的同时，对2014年进行一下展望。2014年又将有多少政策颁布，房产税是否会全面的铺开，我们网友购房者最关心的是如何能买到心仪的房子？我们就这些话题，可以和在场的业内专家进行一些讨论。
首先我们先关注一下区域的发展，我这有一个小问题，就是在嘉宾的眼里，2014我们哈尔滨目前现在有的区域，哪些区域会异军突起，哈西和群力还会维持现在的热度吗？因为韩总是负责哈西这个区域的，韩总先说。
韩非：好，房天下的网友们大家好，我是韩非。哈西的板块政策面的影响，哈西客站的影响，万达广场的开业都对这个地块产生了极大的提升和影响，包括去年的一号地铁线开通，它的沿线都受到了影响，这个影响是显而易见的。而且目前哈西的状况是很多大品牌的公司在进驻，一定会有第二轮或者是新一轮的一个热度。但是对于它的价格上的涨幅，我们认为不会有太多巨大的增长，还是依据着区域的环境，产品的设计的模式，里边的景观，物业的服务高度来量身定价，定得比较合理，尤其是我们今年比较提倡和主张的开发企业理性定价，理性思维来面对2014年楼市的发展。所以说尤其是现在看中海已经进来了，包括巴黎第五区已经在前期开过两栋预售了，还有华润，哈西今年主推的这些基本都是大品牌，哈西这块基本我认为是这样。
主持人：您觉得除了哈西和群力还有其他的哪些地块是比较有潜力的？您感觉在2014年会有一个突破点？
韩非：从总体方向看，今年东部板块的热度应该是会很大，不管它是面积体量，还是开工规模还是预售规模应该都是很大的，现在目前看新松的贸易山已经是露面了，130万米，旁边的东鸿易境很大了，早期在长江路沿线还有城上城，体量都很大。化工路上也有新盘，虽然是体量不是特别大，但是电碳厂的改造项目比较大，40几万，剩下的远超越府周边这块，今年东部总体量应该是不小，可能在营销，宣传和消费引导都会有一个大的新的体现。
主持人：韩总说得非常好，他介绍了一下自己，可以说自己的老东家，哈西这个区域说一下，那袁总您谈一下。
袁慧卿：就说咱们现在想说的哈尔滨各区域的发展情况，我觉得这个一说发展情况如何，我感觉大家对预期来说还是感觉比较光明的。我想说各区域的发展，应该从两个方面考虑，一是供应，另一个就是需求。因为这决定了我们市场。供应我认为，主要是从土地的供应，因为现在能看到的是2013年这个土地的供应，咱们这个年报里也有，而且看了一些政府的资料，去年2013年新供的土地明显比2012年增加很多，增幅能达到79%，我记得是这样，有点不太准确。商住土地这块，一共供应了是50块，但是是35家拿的，其中万达占了很大一块。因为我从供应上来看，因为它从开发地期，我认为这些土地应该是去年下半年和今年入市，那么说明今年土地的市场会比较好。而且从这个土地成交来看，像这些老城区和松北、特别是南岗、道里，还有香坊土地成交，开工少，这些地块还是各大开发商拿地的热点，对这方面还比较有信心，我记得去年连续几年供应量应该是松北区。要从成交上来看，房天下做的统计数据比较好，数据比较详实，成交去年是道里区，其次是群力，之后是哈西，再就是香坊，因为香坊以前是成交量比较低的，因为老城区，地块比较少，但是2013年入场的项目比较多一些，而且刚需楼盘也更多一些，所以成交量也比较大。所以我认为从这两个区域来讲，两方面比较，我比较可哈西、群力这个新的区域还应该是今年比较热的一个地方。同时，今年地铁二号线开通了，开工了，2017年准备完工，投入使用。但从这个地铁概念来讲，就把松北纳入范围内了，因为地铁沿线肯定是一个比较潜力的潜力股，对松北这个区域，我觉得今年它应该是异军突起，能够给我们一个崭新的面貌吧。
主持人：刚才袁总说了一下地铁二好线，把我第二个问题其实也引出来了，个第二个问题一起问陶总，陶总在我们房天下网友被喻为“百事通”，对什么都特别了解。那陶总最近也是接了大都会的项目，您对远郊区还有地铁二号线，如果顺利通车了以后，发展的状况，您可以做一个展望吗？
陶汉：实际这样，之前两位老总都说了，他们的观点我非常赞同。而且市场数据为基础来说的情况，比较理性的一个看法。我个人认为，
很多时候一个新区域或者是新城区的发展，就指的是房地产行业的发展，它有几个前提：
，区域的产业，产业结构的调整也好，变化也好。说白了，就是你这个区域能提供多少就业机会；
第二，你这个区域的公共服务的配套，公共服务的配套在新区域开发之初是非常非常重要的，就是说很多，包括一线城市，据我了解像北京这样一些城市，它在新区开发的时候，它在开发之前就会把轨道交通或者是一些公共交通延伸进去，这个实际上对于政府，地方政府前期土地销售，是产生非常大的促进作用。也就是说，它土地价格会远远比我们，比哈尔滨这种做法要高得很多。那么这是新区开发的两个前提，那么只有这两个前提满足以后，我觉得新区的，咱们说房价也好，开发土地量也好，供求关系平衡也好，这都能进入一个比较良性的发展。其实哈尔滨在哈西、群力，包括韩总说的哈西，其实哈西我也认为会在2014年成为一个发展比较不错的，其实它也是倒退的过程。哈西在之初炒西客站的概念，但是我感觉并没有太大的成效，相反哈西万达商业开通以后，因为商业综合体在任何一个城市都是起到聚集的效应，包括把学府路的沿线和高校的人群吸引过去，最起码在区域内的购物模式发生了变化，所以就会有吸引人流的作用。而且现在的哈西区域的公共交通，开始越来越丰富，越来越便捷。可能现在哈西不足的地方就是它的一个产业，也就是说就业机会的问题。那么我为什么会拿这个举例子，就是说实际上现在的房地产行业，包括开发商对这个区域的判断，以及市场上判断越来越理性，原来可能是卖方市场，供求关系不一样的，现在逐步进入一个理性的状态，包括购房者也进入理性的状态，那么你就要考虑影响你项目价格，以及产品品质的一些外在因素，包括你这个周围的区域、交通配套以及产业升级等等。这举个例子，就是说北京一个城市，它解决了27%的就业岗位，这个就是咱们常提的一个城市的聚集性，为什么北京会变成一个超大城市。其实哈尔滨从区域来说也是这样的情况，如果你这个区域提供的就业机会比较好，产业结构也比较合理，那么我想你的公共交通服务配套，政府在按时间表跟上，比如说二号线地铁，刚才袁总也说二号线地铁开通，二号线地铁开通，其实会影响几个区域的，包括道里，松北，利民这些区域，包括香坊。如果说按照政府确定的时间表来做的话，这是非常好的一个事情。如果说还是像一号线的状态，2014年就不好说对江北沿线会有多大积极的作用。那么在这种情况下，刚才韩总说哈东，我也比较认同，因为它紧贴着会展中心，会展中心辐射出去，应该有一定的积极的作用。再一个就是哈西，2014年这几个区域热度会很高一些，其他的区域没所谓吧，就看政府，政府的公共交通配套设施进度影响到我们这个地产行业各个项目的发展方向。推出再好的产品，推出再好的服务，也限于项目本身，区域大的配套环境，都会受很大的影响，那你这个项目做得好还是不好，那取决于它这方面的因素，而且这方面的因素占的比例会越来越大。你想群力，群力现在看到交通也好，提供的就业机会也好，人和工作生活之间的转换，有可能像前两天说的天通苑，天通苑那么大一个体量，几十万人在里面，就是下班回去睡觉，上班再出来，交通是一个大的问题，就是因为里面提供不了就业机会，人流不到那，所以一定要进入到主城区。哈尔滨提供更多就业机会的主区域就是南岗和道里，就这两个区域，写字楼都集中在南岗的开发区，道里有一部分的商圈，它可以提供一些好的就业机会。人就是这样的，为什么道里区的二手房去年下半年卖得特别好，包括主城区的二手房，就是因为一些年轻的就业人群或者说外埠进来以后，我是二手房，因为首先要跟我的工作地点很近，生活要求有便捷性。老城区虽然是看着比较落后，但是最起码我公共交通枢纽，我下来去哪的公交车都有，我生活配套，买菜什么都很方便。新区就有这样的问题不能解决，这就是我个人的一些观点，不具有什么太大的共性，因为都是仁者见仁，智者见智，因为韩总和袁总都是基于自己项目数据很客观的来说这件事，相对可能说的比我要谨慎得多。
主持人：陶总刚才说了交通，商圈还有提供工作岗位。现在我们越来越注重下一代的教育，学区的划分，还有，至少最近几年在哈尔滨越来越热了，因为在北京很多的已经是卖到天价了，今年在学区划分这一块，会不会给我们房地产带来一些影响呢？韩总先说。
韩非：是可霁虹校校区问吗？我们是和纳帕英郡紧挨，去年有很多上访的，发生了很多事件。据我知道事件发生两次，最后一次政府给的解答，教委教育局给的解答是一定建，但是依然没有说哪天建，这是共产党惯用的回答，不管是上访还是告状，一定是建。
陶汉：但是好像这个项目的费用都交了。
韩非：没错，我们也交了2600万，当时进上都的费用都交了，周边的几家都交了，不建可能性不大。但是对于所谓的霁虹校的学区，大家是奔品牌来的，就是想让子女有更好良性的教育，那么它一定有的师资力量，我们担心它的校区是不是会像霁虹校老校区一样，师资力量和教育水平一样，这都是老百姓很关注的要点，这都是将来考核到底是不是一个很完善的校区，到底是不是一个很好的，很优质的适合我们子女受教育的学校，这都是很重要的。
当然了，刚才你问的，校区一定是一个产品的，尤其未来生活品质的提高，子女教育的方向，这肯定是非常重要的，所以在那个板块，很多项目都是把概念直接加进去就完了。
主持人：就我自己的理解就是，可能没有商场我可以等你们，但是我的孩子到了上学的年龄，我就不能等了。
韩非：没错，没错。同样除了霁虹校以外，还有花园校，还有69联中等等，松雷中学都是在带动，由校区教育经济带动周边的一些居住和环境，这是一个相辅相成的关系，很重要。
主持人：袁总你说一下。
袁慧卿：我感觉韩总说得非常好，确实是，大家都知道，中国老传统就是后代是非常重要的，教育是首先放在位的。那么如果中国的教学体制不改，校区房的热度，对楼盘的影响不会改变的。因为中国的教育体制就要求有划区，甚至一个小区，这一个街道哪一栋楼将来划在哪个校区里是定死的，这个就把人固定在那了，这个孩子要想上这个学校，就得住这个小区，这个楼里才可以上这个学校，否则是差一条街就是另外一个学校。现在的师资力量对孩子不均衡，差距是存在的，这个是有目共睹的，为什么大家奔学区。所以我觉得，校区对哈尔滨楼盘的影响，随着这个教学体制的存在，会一直存在。而且真正关系到我们老百姓教育问题的一个最根本的一个问题，我就是这个意见。
主持人：刚才听了各位老总说，觉得什么都很重要。包括大家在选一套房子的时候，我们会看很多点，因为它自身对于房子需求不一样，下面可能我们要探讨的话题就是大家也比较感兴趣的。网友，可能是媒体总结的，还是我们这个行业总结的，分为三种，种是刚性需求；第二种叫改善；第三种叫投资。我不太清楚这个是谁分的，既然有这三类人，那么他们在选购房子的时候应该注意一些什么呢？咱们一人一个好吧！
韩非：好。
袁慧卿：这个算不算自己做那个，不算是做广告吧。
主持人：可以，这就是嘉宾的好处。先说刚需，刚需哪位老总说。
袁慧卿：我说可以。
韩非：其实他们都是相辅相成的，都谈一谈，有关联的。
袁慧卿：我大概算了一下，改善大约占3%，占3成左右，尤其是周边有一些换房子的，这个占的比例很大。而且哈尔滨这个区域性，因为可能是哈尔滨地域的原因冬天比较冷，而且现在的地铁也刚刚投入使用，效果不是特别的显著。所以这个区域特别的明显，比如我们是香坊的项目，我算了一下，统计了一下，我们客户85%到90%是香坊本地的，同时再有是南岗和道里也会占一部分，但是区域性，客户选择房子，因为他住了很久了，首先是离他的工作岗位比较近，第二他熟悉周边的生活环境，他想要跨区，除非他有工作变动或者是其他非常值得他去考虑的才会考虑，这是我从客户的角度，从我们实际成交的角度来说的。
实际建议客户买呢？无论是刚需还是改善，而且现在各大品牌进入哈尔滨也比较多，房地产企业进入的比较多，对我们本土也是一个比较大的触动，我认为购房者购房的时候应该考虑一下房地产的品牌，但是这些外埠进入的大品牌，他们有很多成功的经验。而我们本土呢？这些就像我们恒祥、宝宇、海富时间比较久的，经验比较丰富的老的地产品牌商，会非常注重自己的品牌信誉，就会在设计之初或者是工程质量，还有后期的物业服务上，肯定会对客户负责。所以说无论是选择哪个区域的房子，一定会多方面的考虑，更适合自己的是的。
要说投资性，这两年国家一直是调控，从2010年4月份调控到现在，去投资化比较重，而且是房价比较平稳，不会出现以前房子一年翻一倍这种状况，所以投资性是怎么方便出租，将来回收或者是自己准备做什么，就跟周边交通配套结合得更多一些，我主要是从这几方面考虑。
主持人：既然都说了，那陶总说一下。
陶汉：实际上刚才听袁总说，刚性需求包括改善性需求，而且这里涉及到一个投资性，其实他们三个应该是互相之间有穿插的，就是说实际上现在咱们说这个房子有金融属性，大家都认同，包括普通的老百姓都认同，虽然是因为刚需买了一套房子，他也希望将来的房子保值和增值，这也是对抗通胀的比较好的手段，因为中国的体制的原因造成了教育也是体制，经济也是体制，很多问题都是体制方面的问题。体制影响，投资渠道非常少，不管怎么说挣了很多钱，是一辈子积蓄也好，半辈子积蓄也好，买一个房子，相对比较踏实一些。这里说到投资属性，其实一直房子是有投资属性的，只不过刚才袁总说到那个投资是属于投机多一些，应该是区别一下投机和投资中间的概念。改善性需求呢？这是哈尔滨现在市场的一个比较大的一个方面，因为随着经济发展越来越好，最起码今年居民的稳定性收入比去年提升了10%，12%左右，这样都希望自己的居住环境有调整。但是中国人有一个传统，我跟这待着，我待惯了，就不想去别的地。香坊的客户可能更愿意在香坊住，因为他已经熟了，道里区的也是愿意在道里区住。各个老总在做项目的过程当中，应该是遇到很多这样的情况。
现在对于购房者，作为我们业内的人，能够提供的一些思路和想法，也就是说你可能要考虑，购房的真实需求，刚需还是改善，改善和刚需其实是没什么太大区别的，我咬咬牙也能买一个稍大一点的，家里人住着稍微舒服一些。但是这里面有几个因素：个随着90后起来以后，他们的生活观念更多的是跟我们这个年龄段不一样，他们更多是家庭越分越小，由大家庭变成几个小单元，他们产生的这种需求量随着会越来越大。第二，你在买房的时候你要考虑，首先是你的工作，工作涉及到你的交通、生活以及子女教育，医疗这些问题。那么现在哈尔滨各个区域这么来评判的话，我觉得还是在主城区这些方面，综合考虑各方面的话，综合得分更高一些，新区的配套跟得比较慢。刚才袁总也说了，比如说我们自己带的项目，有些项目会这么做，我的学校、医院，包括超市我豁出来自己建，这个区域就满足你的这些购房要求因素，那么这样的项目呢？也有。刚才说到大品牌进来，他们的一些开发思路，一些理念相对都比较先进。可能普通的购房者对这些理念什么的没有太深入的概念，他更多是关心你产品质量怎么样，开发商的口碑，品牌怎么样，我想去年也发生了不少，不管是大品牌也好，小品牌也好，多多少少有一些这样那样的问题，对市场也会造成一些影响。也说，老百姓购房的信心也会特别在去年下半年的时候也会受到比较大的影响。
那么今年，重打锣鼓另开张，看包括中海、华润这些新项目，哈西区进来以后，它提供产品，质量各方面的品牌是能够满足客户的要求，而且现在的客户的要求，说心里话，随着市场发展，越来越细，不像以前我就是买楼，就是居住，现在可能是各种各样的要求，比如说为了孩子上学，为了投资，就是为了我一家变成两家，或者是两家变成三家，这个都是有各种各样的原因。所以很多事情，作为业内，我们只能提供一些相应的，或者说可以理解为相对更专业性的一些意见，更多要看购房者自己去评判，以及对于市场或者说未来经济发展走向、形势好坏，以及自己资产投资的增值保值以及投资需求，综合评判，因为每个人需求都是不一样的。
左晓磊：现在是这样的，我们哈尔滨的市场，可能大家都说是以刚需为主，但是我们感觉这个刚需其实是和改善是差不多的，因为我们那时候去做看房团，以前的时候感觉可能是松北和呼兰，可能更多的人给我们的观念，是为了给老人，给他作为养老的需求。后来发现看房团的网友越来越年轻化，我们就做调查，就问这些网友，你买房子到底是给老人，还是给自己，大部分人都是给自己，而且出现一个特别大的明显的特点，比如说在主城区，在香坊在哈西这些买房子的人，可能这些网友就买二人世界的房子，中小户型为主，但是可能到了松北，很多人买的房子大一些，很多人希望作为一个刚需改善，房天下提过一个概念，就是一步到位，因为现在的贷款，还有国家的政策可能是如果你买第二套，第三套的时候，可能会有很多的阻碍，但是很多人就感觉咬咬牙一步就到位了，现在的买房子的人也是偏年轻化，因为80，90也占主场主导了，就像陶总刚才说的，除了对交通还有一些周边配套需求之外，还有个性化的需求更加关注，就像我们出现了哈尔滨最开始的非毛坯房，一开始是不受关注的，慢慢的非毛坯房也开始受关注了。我感觉我们这些，因为以前的时候，大家关注的是价格，只要我的价格可以，基本就可以卖得出去。后来发现并不是这样的，发现那时候我去看纳帕，他们的房子并不是很便宜，但是很多人看了以后，感觉非毛坯很好，就买了。所以说是不是我们这些房企，为了客户的需求，慢慢会转向一些定制化，就是私人定制，当然没有完全的达到一对一的这种，但是是不是会往这个趋势发展呢？
陶汉：应该这么说，哈尔滨的房地产行业的发展，相对于一线城市来说比较滞后的。一线城市很多项目，那个时候在03年就开始推养老地产，社区的概念了。但是在哈尔滨，可能是非毛坯的概念还没有。纳帕的概念我们之前带过，就是非毛坯。那时候我们考虑，北京的开发商和哈尔滨市场对接有一些问题，也就是说它对哈尔滨本地市场不了解，我们给提供了一些市场数据，包括哈尔滨市场的真实需求以及你可能引导一些需求，那么我们给了一些建议，怎么说呢？做房地产营销，一定是找机会点，当初我们做的时候也是出现了这样的问题，大家都要做sogo项目，我们认为应该就做专业写字楼，确实是把一些配套设施包括煤气管道都拆掉，变成了一个专业写字楼，市场空白点也很好，市场空白是两方面，一种是没戏，一种是供不应求。看你把握这个点准不准。
还有一个，你说现在购房者希望有一些个性化的定制服务，在哈尔滨我感觉这种需求还远远没有形成一个普遍性，现在更多的人关心，甚至是改善型，改善型的概念是不一样的，北京有80几平米使用面积的一居室，甚至大开间，但是在哈尔滨，80几平米我可以做到两居，甚至有一些项目做到三居，一些偏远的地区做到三居，这对舒适度和改善型的概念理解客户是不一样的，现在客户更关心的是一个性价比，也就是说我同样的拿出50万或者是100万，那么我如何把50万和100万把它效能发挥呢？我哪怕是比如说80万的房子，但是我觉得这个舒适度各方面性价比好，我咬咬牙再加20万，100万。我可能是偏离我原来的方向，比如说我原来是在主城区购买，可能是100万只能买一套30平米 的，我到松北或者是利民一些区域，我可能是100买一个非常大的，舒适度和性价比是提升了很多，而且寄希望于未来城区，这个区域的发展配套的一个速度，更多的是有这么一个期望值了。比如说二号线，那我就赌这二号线了，我就在松北和利民，不一样的价，没准我买完房子还可能买一台车呢？就解决了这个交通的问题了，你二号线不建也一样可以解决这个问题。年轻人有时候现在更多是，你说现在的90后，90后就是享乐主义，更多是享乐主义，对于工作各方面看得都比较开，不像我们年龄段，工作是工作，生活是生活，一板一眼，他们现在工作生活什么都在一起，这是一种特殊的生活方式，这也是随着概念的转变和互联网影响造成的。哈尔滨的发展，可以参考一线城市以往的发展，甚至是以往10年，20年的发展趋势，不会有太大的偏离，因为同样是中国，同样的文化，同样的人，他的思考方式都是一样的。可能发展速度要快于一线城市当年的时间段，或者说是周期，那么我觉得各个开发企业也好，或者说行业内的一些人也好，在分析市场，研究未来市场发展趋势的时候，我感觉更多应该考虑这方面的方向。
之前我提到区域的产业结构调整，配套建设，这一定是已 出了我们以往对于项目分析考虑，一是考虑供求关系，第二考虑价格，第三分析一下客户来源，或者是客户的需求，现在可能更多的要考虑，是深入考虑购房者的深度需求，也就是说深层次的需求；第二，在营销方面，一定要客户体验，要大量的加强，可能对项目营销帮助是很大的。当然大的方向，各个公司都有自己一个准确的判断。
袁慧卿：我想再补充几句，我感觉陶总说得非常好。说到私人定制，因为去年有一部比较火的片子就是《私人定制》，那从客群来说，能做私人定制的人群是什么样的人群。你看所有的品牌，无论是服装，首饰和车，所有做私人定制基本都是那种奢侈品，他有一定的经济能力，他有这些需求，也有这个财力去实现。我就通过我们当时想做一个项目，松北我们想一个别墅，我们也提一个概念，就像私人定制一样，你可以提，我这栋别墅我想做成什么样，我想要多大米数，我想要什么样的风格，但是有一定的局限性在哪里，这个东西能不能实现在中国的制度下，规划报批，在政府这能不能过去，因为政府首先给你一个指标，需要你整体先要报批，那么这个项目它有一个期限，有一个周期，你如果等到这些客群都做得到他们想要什么样的产品，你都按照这个做了，那估计得10年，20年。现在在实行上，没有可能性，受局限性太大了，这是点。
第二点，我们在做一个项目或者是做一个产品的时候，我们也是做深入的市场调研，通过我们以前成交老客户，因为也有一定的积累，而且现在新客群的需求我们也会做一个深入的调研。我们基本上拿到的都是共性的东西，就是我能满足你基本，看一个什么样的产品，根据不同客群去满足他的需求。
再有说到90后的情况，我感觉现在最近比较火，房地产最近也比较热闹，什么样的声音都有，都有各种的论调。而且有马佳佳事件，而且万科还做了PPT，我感觉它代表一部分小众的想法，因为北京，咱们中国吧，现在也发展了，大家也越来越包容，就是一有什么样的特性，有什么样个性的想法，大家都感觉不奇怪，我们都想听听你有什么特别的想法，但是我感觉它不代表特别共性的东西，因为中国有一个老传统，就是家非常的重要，如果没有家，就像一个浮萍一样到处漂泊。而且从我自己的项目来说，这个90后的孩子买房子，其实是有很多不是他自己买，就像我现在最起码得占到5%，孩子可能是刚上学，中学，高中，大学，大学没毕业呢？家长给买完房子了。因为他是有一个预期，感觉这个房价，每年都在涨，最起码可以跑赢GDP。他买之前，肯定也会选择说我买哪个项目，将来对孩子还有一个比较好的满足他的需求，这种现象其实是挺普遍的，就谈这几点，是我对陶总的补充，我感觉陶总说得非常好。
主持人：去年投资潜力楼盘，你们俩位也是名列前茅，韩总您谈一下，借着您的项目，谈一下投资这块。我再多问您一个问题，您身边的人，有没有意向说要做海外投资的？海外房地产的投资？
韩非：先说我们，再说国外。陶总和袁总说得都非常好，很切合我们现在目前的状况，这个状况截止到2013年年底，换届之后，房地产到一个新闻混乱状态，所谓的新闻混乱，90后的“马佳佳事件”，我们圈子里也有小议论，90年生人的，24周岁，92年生人是22周岁，他是否有理性思维呢？购房具有理性思维，那他更多可能是作秀或者是其他新潮的一些个性的一些论点而已，真正在选择购房这种理性思维，一定是在家长，家人和群体的一些帮助和指导和支持下，所以我们暂且不拿这样的小众作为主流的方向。不管是投资房，刚需房还是改善，现在刚需房我们现在基本上定为，细化为两类，一类是进城的，不管是大学毕业，务工进城的，还是做企业，中小企业，私营企业进城的，这批人一定要买房，所以说我们说他很“刚”。另外一批，不管你是不是进城的，你想结婚，离开父母，离开爷爷奶奶，就是必须刚，一定要搬出来，过二人世界和自己的天地，这些都是在持续发展的，这是一定的。尤其是进城的，为什么做城镇化，证明进城需求还是很大的，这个是刚需。那么有没有人真正的把刚需的数据调研出来呢？我们在座所有的你们的工作人员，所有在一起，我陶总和袁总我们年龄比较大，那么你们每个人都有房子在这，你们都不想买房吗？如果你们都没有房，都想买房，证明这个房间已经是60%，70%是刚需了。这是一个，让房地产持续，继续要做的一个理由，很牵强的一个理由，大家一定要做，只不过我们更理性的做房地产的开发，让开发商更理性，尤其是我们今天提的，理性定价，不要再做虚高了，你的产品不要再暴利了，这个都是从人文思想上来说，都是符合我们国家今年的方向的，这种理性也要传递给消费者，消费者也要理性看待他的真实需求，你确实能买什么样的房子，就买什么样的房子，也不要攀比这种心理，不要追高这种心理，意义都不是很大的。尤其刚才说改善性需求，改善性需求，实际上目前是因为我们都在追求生活品质的提高，所以大家才改善，原来住两室的时候，再宽敞一点说住三室，原来一室宽敞一点住两室，实际是对生活的舒适度未来的生活环境品质的一种提高，这种提高我感觉都是比较理智的，现在为止来看，购房的需求还是比较理智的。尤其城市化还是以自己喜欢的氛围，喜欢的群体，喜欢的层次为依据进行自己的购房改造，每个人购房都是遵循这样的一个原则。
刚才你强调说关于投资，实际上我认为龙泽金水上都在哈西的项目，它是一个刚需性的项目，它虽然是很具有被房天下排名为具有投资价值，原因是它是个理性的开发商，它接受了我们对定价的理性定价，所以说跟周边的纳帕英郡跟溪树庭院比，跟周边的几大盘来比，一定要涨，因为卖6千多，将来一定涨8千多，这个是理性投资。可是目前网友和老百姓讲的投资，没有更多的渠道，股票一直在2千点，上上下下多次了，证明经济是不稳定的，证明我们在金融领域的投资是有风险的。那么大家所谓遵循的投资，其实无非是把自己兜里这点钱，更好的保值和增值，就是抗通胀，买房的确是抗通胀的手段，只要不是短期的说我这个房明天就，长期持有，就一定是，就像袁总说的，跑赢GDP是没问题的。跑赢我们人民币的通胀率是没有问题的，所以说投资还是要有的，能打开一个老百姓另外一个通道而已，但是政策性的要求，确确实实在去年，前年压缩了很多，而且很多房地产开发商也不敢建投资性的东西了，这都是符合方向的。但是到今年为止，国家还不出台更多的一些投资方向，包括理财也有风险，股票也有风险，黄金风险更大，那怎么办？我们的资金还是要有周转率的，所以说投资还是会有的，只不过大家更谨慎而已。尤其是年轻人，我们不建议他做以前的首付款投资购房，因为利率还会变化今年，不管是利率还是期税的变化，都会对你这种投资性购房有影响的。现在你全款投资购房，几乎没有太大的影响，总比买10台车放那强吧，谨供参考。
你刚才说第二点，就是关于海外的投资，非常明显的看，美国本土已经大面积向中国进行宣传了，不管是它对搭介中介公司还是自己的公司的平台，大面积向中国开火了，原因是中国发展速度太快了。 从近3到5年中国的购买力来讲，已经是全世界了，走到哪买到哪，亚洲国家已经是被买遍了，接下来是欧洲国家了。因为到马来西亚，新加坡，香港都是成筐拿，成筐买，这代表我们国家的国力的增高。这时候代表经济的一种发展方向，我们出去购房价格是不高的，尤其最近我了解美国洛杉矶附近和纽约附近的房价，大概在20万美元到35万美元之间，就可以买到独栋的面积在150平方米左右的花园住宅。但是，移民还是一个的问题，大部分的华人移民美国还是移民加拿大的，还是移民欧洲的，都有很强的孤独感，就是我们国家综合素质还是不具备到英国，到法国，到意大利，到德国去居住，因为我们真是全民层次没有那么高。到美国呢？我们也受到一些歧视，唐人走到哪里都是有问题。所以现在这个目前还没有成为规模。
陶汉：我在2012年开始去了两年的北京的房展会，因为北京春季和秋季两届房展会，一直是非常火的。但这两年我发现房展会，国内项目展区特别的冷清，像2楼的海外项目展区火爆得不得了，而且你跟他们一聊，门槛都特别低。所以说，这个可能也是像韩总说的，一个是人民币，再有一个中国人收入开始增加了有一定的关系。海外投资，我个人理解，风险比较大，也不能光看价格便宜，相对的一些税、维护费用，以及当地一些特殊的法律法规，你看美国各州有各州的法律都是不一样的，有一些限制和规定，包括加拿大已经是关闭了中国的窗口，都是有一定影响的，中国人可能让世界很多人说“傻有钱，傻有钱”来了以后别的没有，就是有钱，就是形成规模，我非常同意韩总说的，短期内最起码形不成规模。还是要考虑国内，当然了国内有一些外部因素影响，一个是经济环境，再一个是生存环境，现在已经到这种程度了，空气，食品，水各种自然资源的一种安全性，人都要追求好的生活环境和生活品质，这是必然的，所以以后我想中国要是现在这种发展状态下，移民的人可能会越来越多，可能会在未来某一天形成一种趋势，也就是说在国外有大的中国城，或者说有比较成规模的这种中国的海外投资，这个都会有。
主持人：说到海外，都调动起大家的兴趣了。还是说国内，说个稍微敏感一点的话题，我在春节之前采访过甄昊元甄总，内容大概是关于房产税，我就问他我说2014年会不会征收房产税，他给了我一个大概他的想法，他从国情，或者说从税收的角度，从房地产的角度，还有税率的这种分配，还有人的分配探讨了一下，不知道诸位对房产税这种税收是什么样的看法，袁总说一下。
袁慧卿：行，我也说一下。因为我记得年前有一段时间微信圈总说，大家说5月1号开始执行，但是后来辟谣说假新闻，我感觉房产税还是政府想要合法的途径，让房价回归合理，涨幅控制在理想的范围内，我感觉这是它想要的一个手段。但是现在政府具体来说，执行，什么时间执行，哈尔滨能不能执行，现在好像还没有定论。原来咱们知道，只是在上海和重庆两个城市在推行和实践，现在据说效果也不是特别好，主要是现在还差税务，税收手段还比较弱。
再有，财产公开，这个制度它没有联网，你也没有办法去评定每个人到底有多少财产，可能是我把这个财产分开。如果说真征收的话，这个房产税对房价能不能有影响？我认为买方会把这个税加到房子里，真正说拿房产税来降价，我感觉不是一个有效的途径。这是我的一个观点。所以说它征收不征收，客户买房也没有人问，它自己也不会关心，尤其是这种刚需刚买的客户，因为针对的是在这个城市里是二套以上，而且是超过多少米，200米吧，人均超过80米，一般现在都没有达到。
主持人：韩总呢？
韩非：房产税是老话题了，老话重谈，只闻其声，不见其人。房产税其实像袁总说的很好，它应该是一个去掉或者是撤销掉国务院颁布的限购令，限购令是一个法令，没有经过人大常委会立法所以说不可能长期持续的进行控制的法令，所以说它肯定是由法令转向法，就是国家税负，房产税实际上是准备立法。可是经过好几个城市的试点，截止到现在为止，还有诸多问题不能解决，因为中国是一个很特殊的国家，不像英国这样的传统国家立法比较容易，像美国的国家立法比较容易，因为它比较容易遵守。中国是一个能通，能变的国家，所以说现在目前遇到诸多的问题，比如说关于登记的问题，是不是能全部完善准确的登记所有的不动产，如果不能，偷，漏，躲，藏，那可能造成新一轮的不公平，新一轮的不公平，也就是说有一些人被征了，有一些人逃掉了，所以我说估计还不够成熟。征，未来一定要征，而且是征不动产税，还是征房产税？房产税像袁总说的，可能会转嫁，但是征不动产税，是跟《国际法》有接轨的，就算你自己住房子，也一定要征，这个是你自身公民应该缴纳的社会一部分的税负，将来社会也会在养老，社区、服务在这些回报给你，这是公民的义务。等待吧，这是一个期待。
主持人：您说一下，可能会在未来多少年内颁布，或者说您感觉期限很远？
陶汉：实际上我比较赞成刚才两位说的。再一个这个确实是一个老话题。其实我感觉房产税也不完全是针对房价价格，这个税的改革，在中国特别是新一届领导班子就提了税制改革，收税的方式也要改革。税收是很敏感的问题，在中国的现行体制下，一个新的税种的推出会造成社会的一些反响以及引起一些社会的不稳定因素。那么所以在这个房产税上，他们慎之又慎，我感觉这个事是对的。而且房产税，咱们以往解释是针对房价，其实房价是什么？房产税要冲房价的话，价格两种，一种是完全扔给市场，让市场自己调节；第二就是国内通过政府行政手段调控，控制。但是很多时候，咱们房地产行业内，我想大部分人的意见认为行政调控是有问题的，最起码对房地产调控是这样。那么人民币也好，通胀也好，都对房价会产生影响，人民币超发首先房价自然就上来了，这不是说你调控可以调控下去的，这是不行的。所有的东西都涨价了，房子不涨这个是不合理的，房子本身也是商品。而且房产税在国外啊，国外的房产税，你要跟产权挂钩，中国的产权只有70年，国外的产权是性的，这个是有收房产税的前提的，你这个税种开了以后，像刚才韩总说的，有可能未来不动产税有，但是房产税我感觉可能，怎么说呢？要不断经过市场的调研，实验也好，最后才能拿出一个定论来。而且房产税，像袁总说的，试点了，并没有起到太大的作用，没有什么影响。你要说单纯推出房产税，就是为了针对房价，我感觉不是很靠谱。
主持人：就要考虑国情的问题，大家都说美国，美国其实他们的税收很分明的，历史已经是很久远了。但是中国我感觉有一些东西还需要再完善。
陶汉：美国是买了建筑，地上80，地下80英尺都是私人的产权，这个是不一样的，所以说税收是高一些的。包括美国的一些税制，它是有资格这么收的，你像韩总一年收入100万美元，我收你80万美元的税，它的社会福利就高。
韩非：我们得知道交80万美元，感受到什么服务，是警察站到这服务，还是我们找警察服务，是不一样的。
陶汉：这就是体制的问题，美国更像一家公司，有CEO，有董事会，下边大家一起来操作这个。
韩非：目前起码我们知道，尚不具备条件，而且目前对市场没有才大的冲击，当年的冲击已经是过去了。
陶汉：现在你提房产税，很多人都没有反应，都不太在意了。
主持人：通过大话地产确实是知道了很多东西，通过和大家一起聊天。咱们说说 咱们个人对2014年哈尔滨房价的预期吧，咱们可以不说多少，就说是上扬一些还是基本持平？
陶汉：房价应该是个比较敏感的问题，韩总先说。
韩非：终于问到这么敏感的问题，万一数百万的网友都期待着房价的下降，那这多遗憾。
主持人：不光是数百万，可能是数以亿计的网友。
韩非：从房地产的建筑构成，土地构成来看，和现在目前房地产的各项税种的构成来看，房地产的成本比以往10年当中已经是越来越高了，已经是远远超过老百姓的想象。那么经多的是开发商趋于理性的滞后，也没有想虚高房价，或者是过高拉动房价的前提下，那么房价不会大幅度的上涨，这是一定的。虽然这届领导班子没有侧重于调控和打压房价，让它走市场的道路，但是市场其实就是一个理性化的产品，理性化的思维，也就是说绝大多数开发商，今年会趋于理性。那么房价肯定是要平缓当中微升的，但是不排除个别区域有承受不住资金压力的，有承受不住土地开发面积压力的，有一些远比早期辉煌时期的价格进行一些微调，这是可能的，它不代表整个城市的房价，整个城市的房价一定是一个平稳，缓升的房价，它跟现在目前通货膨胀，经济走势有关系。你要求大白菜从1毛钱涨到1块钱一斤，难道钢筋混凝土结构的建筑就不涨吗？包括人工成本也要涨，你要求它不涨，这也是不合理的。所以说平缓，平稳的缓升，走正常的一个经济规律，这就是符合现在，尤其是哈尔滨房价的走势。我们就强调理性房价，理性思维。
袁慧卿：韩总说的，我感觉我非常认可，而且特别切合现在当今的一个环境，我感觉他说得非常理性。我说一下我自己的观点，补充一点我自己的观点。因为每年到年底和年初，也要对这个市场有预期，今年怎么推盘，怎么样的计划也要考虑。现在可能是整个国家各个区域肯定是不均衡的，我不能说拿一个千篇一律一个规律说各个地方，咱们只说咱们哈尔滨，那哈尔滨我是做一下数据的搜集，也参考了你们的数据，咱们现在的GDP在来排，能排在32位，那在来说，咱们是比较靠前的。最重要的我感觉有一个观点，就是说不要只拿GDP去说事，因为它有很多水分。那么现在有一个新观点，拿一个城市的资金总量，资金总量就是说你的存款余额总量来衡量这个城市的购买力，或者是它吸引资金的能力。
我调查了一下2012年年底，哈尔滨排在第28位，当时北京资金总量是8.5万亿，哈尔滨我查到的数据是2013年的6月份，可以达到8700多亿，能占北京的1/10，其实哈尔滨的资金总量，吸引资金的能力，其实要比GDP的排名要往前的。所以说这几年的调控，哈尔滨有一定的影响，但是大家一致认为说，这个哈尔滨市场跟国家总滞后，我感觉还是跟城市的定位有关系。我感觉咱们这个省会，哈尔滨，应该是辐射全省，如果说消费者想买房呢？那可能是考虑到孩子就学或者是将来工作的安排，只考虑这一个城市，而不像其他的省，他的选择余地可能是更强，就比如辽宁，沈阳可能是省会，但是房价来说，大连要比沈阳要高几千块钱，那辽宁省的这些人，可以购买区域更强，选择余地更多，哈尔滨可能要想要医院，将来考虑自己的养老，多方面满足自己的购房需求，最后就会选择这个省会哈尔滨。所以我认为，房价预期是涨是跌，大家都在考虑，因为房本身就是特性，它不是动产，是的，没有说两个房子都一样的，所以你要说是涨是跌，我感觉这个命题本身是一个伪命题，没有办法说总体的是涨是跌，可能只是针对某个区域，某个项目，或者是具体到某一套房子。基本上就这些。
主持人：陶总您有什么要说的，简单说两句。
陶汉：其实房价的问题呢？我这么考虑的，在2014年从政府层面一直到市场层面，大家都趋于理性。理性就造成了现在有几个观点：，今年的房价会分化比较大。分化比较大，现在有一种 论调，一线城市，甚至有一些二线城市不错的，可能房价还会不断的往上走，三、四线城市由于前几年的开发量过大，或者说存量太大了，价格会往下来。其实对哈尔滨来说，最主要的是什么呢？就是区域的公共资源配套和城市的建设方向造成的，哈尔滨就像袁总说的，可能在黑龙江省内，就唯独这么一个省会城市，而且它的各方面的资源配套是比较全的，它对省内有一种吸引的效果。在哈尔滨这个区域来说，可能是有一些区域，也就是说 它的产业配套各方面都比较理想，比较合理的区域，未来房价肯定还是会往上走的，有一些新区，特别是刚才提到一些新区，由于这些配套各方面的服务跟不上，那么价格可能会脱离开原来最初的，新区一般在最初的时候有一个投资预期，就是未来价格上涨的空间，可能有很多的预判，对配套设施建设的进度等方面。如果说脱离了这个预判，过了几年没有按这个时间表走的话，价格就会有一定的往下来的趋势。
人现在都是这样的，刚才说到了，你这个一定要求生活工作的舒适性，便利性，这个是买房的，价格涨还是跌呢？我认为哈尔滨2014年的房价应该是一个分化的一个过程，这些年虽然是都差不多，各个区在同时往上涨今年可能会有分化，也就是说有些区域可能会上涨，有些区域可能会下降。这个观点在去年一些媒体的沟通当中，我也说了，那时候指的是项目，有一些项目品质好的，配套比较全的，交通比较便利的，那价格可能会往上涨。有一些项目，方方面面综合因素都不及格的，可能价格会下来，也确实出现了这样的情况，包括去年利民有一些项目价格拉得非常低，或者说打着促销也有，就说明了这个问题。
再一个哈尔滨正好也说到了，这两年数据我看了看，哈尔滨其实这两年人口是在流出，流出比流入要大，年轻人呢？寻求更好的发展机会和方向，就向一线城市流出。因为现在由于哈尔滨高铁开通，有交通的便利，这个事我还跟媒体讨论过，说哈尔滨和北京上海开通高铁以后，会带来某些人。其实日子就有这个例子，最初开通高铁的时候，寄希望于回流，但是基本都是外流。哈尔滨也出现这样的情况，年轻人去一线城市，老年人就由于空气去三亚和南方城市，而且一待就不回来了，很多包括厦门，三亚，海口很多都是哈尔滨去的，人数非常多。主城区人口，这个数据可能是不准确，但是我查到前年是470万，只是主城区，因为哈尔滨现在1千多万的人口，去年是450万，少了20万。今年的数据还没有看到，不知道。这最起码说明在流出，包括身边的年轻人，去北京，去外地工作。我们部门7个人出去4个人，基本上就是这样的情况。这可能对未来哈尔滨，今年或者是明年未来的房价也是有一定影响的。
主持人：敏感的话题放一放。大家对敏感的话题都比较谨慎。三位老总，《大话地产》也都是参加过不止一次了，我们从这一期，增加了一个新的板块，就是网友可以通过我们直播间，在线的给几位嘉宾提问，我就选了两个还算比较靠谱的问题？听完刚才大家说的之后，我把敏感的去掉了。有一位房天下友，在论坛里头问“今年适合不适合买新房，想在香坊或松北买，他问几月份会有合理的价格”？
韩非：跨度这么大啊？他是不上班的吧。
陶汉：作为我们来说，可能不是评论家，告诉你什么时候入市好，这个我感觉，其实我们，像我们这些做行业的，更多的是希望消费者去从自己的角度出发，从购房正确的需求出发，就像袁总说的，你这个不能投机，投资可以理解，但是不能投机，就是说我找一低点我进去，然后我听完了你们的以后，我赚了，赚了以后不给我们。所以说，我想我们的意见可能也差不多，就是希望消费者，我们理性，他们也理性。因为开发商背了这么多年的黑锅，你说这个房价构成，咱们能看到，实际上很多经济学家也分析了，房价构成是什么，开发商承担那么高的税负。开发商是出来做生意的，做生意不是垄断，是要赚利润，但是不会赚那么高的利润，哪个开发商疯了，我出来以后非要赚多高的利润，不可能的。这一定是很多房价涨和跌，开发商自己本身控制不了，他可以控制的就是自己的资金链，就是我在某一种情况下，我要保证我的资金链的顺畅，其他我什么都控制不了，我只能是随着政府走，地价，还有一些税费，包括人工成本和材料成本的上涨，开发商都要承受，承受完了还要求降价，那开发商不赚钱，这生意没有人做了。一个市场行业，要是没有利润的话，谁会做，不会做。但是没有说哪个市场利润超过30%，50%，这太少了，最起码在中国现阶段没有那么高的暴利。
韩非：哈尔滨的城市不太具备有这么多的暴利。网友我感觉是要买轿车还是面包车，松北和香坊跨度太大了，想选轿车是家庭用的，想选面包车可能是做生意的。那么怎么买呢？我们可以行业内给点小意见，我们建议看好了哪一个项目，买这个项目开盘之前的内购期，相对从资金链来讲，从房价的定价策略和走势，成本上来看，应该那个时候是比较便宜的。当然，相对来讲，或多或少有一点点风险性，但是已经基本不大了，因为房地产开发商，到现在为止，还没有看到像以前的烂尾楼，收了钱不干了，还没有，因为国家的调控面，政策都不允许。当然这个档期，当然了得先看好户型，园林和景观，看好了之后，开盘前的认购期还是比较合理的。
陶汉：韩总说的也是有一定周期性的。实际上随着行业未来越来越规范，可能是以后这种机会没有了，现在就抓住这个机会，北京和上海就是封顶以后才可以销售。
韩非：就跟拍卖几乎是一样的。
袁慧卿：因为拿地比较合法，没有哪个地划拨给你，就是几个亿拍出去了，那要是跑了，地怎么办。
左晓磊：我朋友在平房，然后他现在想买房子，但是他工作是在哈飞，他现在纠结的是，一个是平房，一个是哈西这边，因为工作离哈西区域比较近，最开始想买哈西，但是他在哈西的时候，可能是房价相对高一些，费用有一些紧，可能需要贷款或者是紧缩一下他的生活费。但是近一段时间，不是看到平房也有万达进去了，前一段又有绿地这些品牌，尤其是大学城那边，现在很多开发商都进去了，他说我要不要在这买一套，因为费用相对来说还是很低的，平房相对整体价格也是比较低，可能他自己的生活，因为他工作都是在那边，所以他现在很纠结，因为哈西这边还是出入方便，也比较繁华，可能是投资价值也高一些。他现在纠结是，我现在在哈西这块买，让我生活先紧张一些，之后会好一些，还是说现在就在平房买，我未来的发展好一些，我现在的生活自由一些。
韩非：你这个同学呢？他是已婚有孩子的吗？
左晓磊：对。
韩非：我们现在研究市场的受众，已经从我们做房地产项目，做策划这么多年，我们研究的是卖点，项目拿来之后，先挖掘卖点，宣传给你听。其实现在正正的反过来了，我们卖的是客户的需求，也就是买点，也就是说理性的思维是你的同学是想要什么呢？是想要将来子女教育要在城市当中找一个好学校那就应该买，金水上都就可以买，即买即住，今年2014年就可以住，我打一个比方，说一个意思。根据他自己的需求，判定他自己的选择。如果说不是奔子女教育的，子女才1岁，还需要7到8年的时间，那他还是要就近，因为生活半径一定要合理化，不可能像广州、上海、深圳这样，生活的半径2的生活圈，你的心理会比较疲劳，憔悴，因为你生活的半径太大了。比如说你在平房工作，现在平房的发展速度也挺快的，至少你的衣食住行应该是足够了，超市和逛街这些都是具备的，必备的生活配套在平房区都有了，因为2010年我们在平房区有一个新家园的改造项目，13万平米。从这个来看，周边新疆大街的生活环境是够用了。他一定要本着自己上班，下班很近都15，更多的就是留在家里照顾孩子，跟家人在一起，而不是在公交车和地铁站上，大都市人的思维和生活品质，貌似是提高了，其实他心里的环境，是紧张的。所以我们还建议，尤其是哈南做得很好，哈南还有一定的发展空间。的就是说，他就是奔教育，他家的孩子6、7岁了，迫于眉睫的入学，这种情况下，定向买校区房，那就是通勤车沿线，沿着通勤车的沿线买。这是我们给的建议。有取就有舍，告诉他要理性。
袁慧卿：韩总讲的是一个“道”的感觉。
韩非：也是对大家生活方向的一个指引吧，因为购房毕竟是大事。
主持人：无论是刚才的房天下网友，还是我们的同学，业内专家提供的意见都是看准自己的需求，理性消费，是轿车还是面包，还得自己选。再问一个，网友“攀恋你的爱”问，多年以后房子会不会不值钱，因为大家都有？
韩非：谁说的这个是？是不是跟上次那个网上热炒的父母有一套，爷爷奶奶有一套，姑姑大爷有一套，是不是这种理念？
陶汉：这种说法现在挺多的。
韩非：可以算一下平均值。
袁慧卿：看是不是共产主义，房子是平均分配吗？按需所取。
韩非：现在有一个国家性的方向，我们在20多年左右的时间，25年在30年在做计划生育，计划生育实际是控制人口总量，我们还有14亿呢？那么前一个阶段已经是正式公布出来二胎放开的生育增长，是不是我们人口总量还会更大，这是个方向，我们来分析的个方向；第二个方向，所谓的城镇化，如果你就在农村的，你还想考大学啊，你还想娶一个城市的妻子，还想生一个城市的孩子，还想在城市入学，就医，养老，那么需求一定是不断的，那这种供需关系很容易就会被推翻。也就是说未来的农村可能是成为农场，一个农村的城镇原来有100家的庄园变成10家，这10家控制整个地区的环境和种植，养殖，成为农场型的农业。大部分人都进入中城镇，以及大城市。因为它更完善的是医疗，教育、生态、人文。这是国民生活水平的提高，所以他们考虑的可能是某一个90后。
陶汉：问题实际上提出来文化，都应该综合去看，不能说单一的，人口负增长的过程，或者是递减了不太可能，而且现在开放二台就是一个方面，还有城镇化，城镇化在政府层面理解，想让它就地城镇化，但是实际上以中国现在的形式，社会资源都集中在 一、二线，甚至是三线城市，那这个很难做到，最后还是变成集中，最后你这个户籍制度要改革，这个是大势所趋，必然的。改革以后，这种现象就应该是更多的人进到城里，享受比较好的社会资源，社会资源比较集中的，中国能住人也就是半边，960万平方公里，也就是半边，三分之一适合居住。所以我感觉地就这些，人再有一个增长，增量先不说大小，房子还是不会像他说的那种情况，房子就减值了，没有人要了，因为人少，家里都一个，到最后就是几套房子就一个人，这不可能，网上之前看过有这种说法。
袁慧卿：我再补充一点，因为我认为房子这种产品也是有年限的，咱们知道土地使用权是70年，其实房子真正，咱们建完以后，城市中心主要是高层和超高层，它的使用年限大概是多久？现在按政府的规定来说，应该是这种商混应该是70年，或者是60到70年，我从以前多层老房子，可能也就是30、40年，40、50年，10年之后，我感觉这个变化其实非常大，你看咱们现在哈尔滨的发展，可能几十年人的需求，想法变化很大，可能是需要更多的改善，可能到那个时候，现在人均是35米到37米，到那个时候可能是人的个性化，可能会有其他的一些方面的发展。那么房子也是要随着不断的变化不断创新的，你几十年后的房价，我感觉现在预测跌还是涨，还是去买，我感觉还是归一，就是以需求，你有需要，按照你的需要买，无论是涨是跌，这个是你自己的房子，你有这个需求，也有这个享受，我感觉这还是更理性，我感觉今天韩总给我们带来这个概念非常好，就是理性。我们为什么房价一直疯狂，就是人不理性，开发商是因为受市场的影响，购房者受这个预期影响，但是我们如果要理性的去对待的话，我们肯定会让自己也生活得更舒适一些，我感觉这应该是我们的一个关注点，如果说拿理性来说，应该是主流，应该是这种风向。
主持人：好的，那我们今天的题目就应该定性为理性。
袁慧卿：理性回归。
主持人：我们2014年回归理性，今天畅想了一下，2014年我们的区域发展，我们的政策，我们的房价，非常感谢三位业内专家给我们提供了这么精彩的发言，期待着我们下一次《大话地产》，谢谢各位专家的光临！
韩非：谢谢！
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