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大话地产:2014冰城房地产市场趋势实录

房天下   2014-02-27 18:19

[摘要] 2月27日下午14:00,房天下2014开年首场大话地产在群力区山水书城书香门邸如期举行,本次活动由哈尔滨房天下主办,来自哈尔滨代表楼盘的开发商和房天下的媒体朋友相聚一堂,围绕“2014年冰城房地产市场走向”进行了深入的交流和讨论!

主持人:房天下的网友大家好,欢迎收看今天这一期的《大话地产》,今天我非常容幸的介绍一下到场的嘉宾,右手边是万和昌盛房地投资有限公司的副总经理陶汉先生,华信集团营销总监袁慧卿女士,左边是房天下内容资讯副总监左女士,左女士旁边是广信地产董事长韩非先生,让我们欢迎今天到场的嘉宾。本期我们探讨的中心议题是2014年房地产市场的趋势。2013年我们国家经历了一次新旧政府的交替,国家和地方分别出台了楼市的调控政策,一时间,楼市振荡不断,从年初的国5条的细则办法,再到银行钱荒,再到后来以房养老的政策推出,在哈尔滨有一号线地铁的通车,周边的房价新房和二手房租赁价格都在上涨。楼市风向标的房展会失灵,金九银十成交惨淡,这些等等等等,可以通过这些来片面的看一下2014年整个哈尔滨的房地产市场,那么今天我们在回顾过去的同时,对2014年进行一下展望。2014年又将有多少政策颁布,房产税是否会全面的铺开,我们网友购房者最关心的是如何能买到心仪的房子?我们就这些话题,可以和在场的业内专家进行一些讨论。

首先我们先关注一下区域的发展,我这有一个小问题,就是在嘉宾的眼里,2014我们哈尔滨目前现在有的区域,哪些区域会异军突起,哈西和群力还会维持现在的热度吗?因为韩总是负责哈西这个区域的,韩总先说。

韩非:好,房天下的网友们大家好,我是韩非。哈西的板块政策面的影响,哈西客站的影响,万达广场的开业都对这个地块产生了极大的提升和影响,包括去年的一号地铁线开通,它的沿线都受到了影响,这个影响是显而易见的。而且目前哈西的状况是很多大品牌的公司在进驻,一定会有第二轮或者是新一轮的一个热度。但是对于它的价格上的涨幅,我们认为不会有太多巨大的增长,还是依据着区域的环境,产品的设计的模式,里边的景观,物业的服务高度来量身定价,定得比较合理,尤其是我们今年比较提倡和主张的开发企业理性定价,理性思维来面对2014年楼市的发展。所以说尤其是现在看中海已经进来了,包括巴黎第五区已经在前期开过两栋预售了,还有华润,哈西今年主推的这些基本都是大品牌,哈西这块基本我认为是这样。

主持人:您觉得除了哈西和群力还有其他的哪些地块是比较有潜力的?您感觉在2014年会有一个突破点?

韩非:从总体方向看,今年东部板块的热度应该是会很大,不管它是面积体量,还是开工规模还是预售规模应该都是很大的,现在目前看新松的贸易山已经是露面了,130万米,旁边的东鸿易境很大了,早期在长江路沿线还有城上城,体量都很大。化工路上也有新盘,虽然是体量不是特别大,但是电碳厂的改造项目比较大,40几万,剩下的远超越府周边这块,今年东部总体量应该是不小,可能在营销,宣传和消费引导都会有一个大的新的体现。

主持人:韩总说得非常好,他介绍了一下自己,可以说自己的老东家,哈西这个区域说一下,那袁总您谈一下。

袁慧卿:就说咱们现在想说的哈尔滨各区域的发展情况,我觉得这个一说发展情况如何,我感觉大家对预期来说还是感觉比较光明的。我想说各区域的发展,应该从两个方面考虑,一是供应,另一个就是需求。因为这决定了我们市场。供应我认为,主要是从土地的供应,因为现在能看到的是2013年这个土地的供应,咱们这个年报里也有,而且看了一些政府的资料,去年2013年新供的土地明显比2012年增加很多,增幅能达到79%,我记得是这样,有点不太准确。商住土地这块,一共供应了是50块,但是是35家拿的,其中万达占了很大一块。因为我从供应上来看,因为它从开发地期,我认为这些土地应该是去年下半年和今年入市,那么说明今年土地的市场会比较好。而且从这个土地成交来看,像这些老城区和松北、特别是南岗、道里,还有香坊土地成交,开工少,这些地块还是各大开发商拿地的热点,对这方面还比较有信心,我记得去年连续几年供应量应该是松北区。要从成交上来看,房天下做的统计数据比较好,数据比较详实,成交去年是道里区,其次是群力,之后是哈西,再就是香坊,因为香坊以前是成交量比较低的,因为老城区,地块比较少,但是2013年入场的项目比较多一些,而且刚需楼盘也更多一些,所以成交量也比较大。所以我认为从这两个区域来讲,两方面比较,我比较可哈西、群力这个新的区域还应该是今年比较热的一个地方。同时,今年地铁二号线开通了,开工了,2017年准备完工,投入使用。但从这个地铁概念来讲,就把松北纳入范围内了,因为地铁沿线肯定是一个比较潜力的潜力股,对松北这个区域,我觉得今年它应该是异军突起,能够给我们一个崭新的面貌吧。

主持人:刚才袁总说了一下地铁二好线,把我第二个问题其实也引出来了,个第二个问题一起问陶总,陶总在我们房天下网友被喻为“百事通”,对什么都特别了解。那陶总最近也是接了大都会的项目,您对远郊区还有地铁二号线,如果顺利通车了以后,发展的状况,您可以做一个展望吗?

陶汉:实际这样,之前两位老总都说了,他们的观点我非常赞同。而且市场数据为基础来说的情况,比较理性的一个看法。我个人认为,

很多时候一个新区域或者是新城区的发展,就指的是房地产行业的发展,它有几个前提:

,区域的产业,产业结构的调整也好,变化也好。说白了,就是你这个区域能提供多少就业机会;

第二,你这个区域的公共服务的配套,公共服务的配套在新区域开发之初是非常非常重要的,就是说很多,包括一线城市,据我了解像北京这样一些城市,它在新区开发的时候,它在开发之前就会把轨道交通或者是一些公共交通延伸进去,这个实际上对于政府,地方政府前期土地销售,是产生非常大的促进作用。也就是说,它土地价格会远远比我们,比哈尔滨这种做法要高得很多。那么这是新区开发的两个前提,那么只有这两个前提满足以后,我觉得新区的,咱们说房价也好,开发土地量也好,供求关系平衡也好,这都能进入一个比较良性的发展。其实哈尔滨在哈西、群力,包括韩总说的哈西,其实哈西我也认为会在2014年成为一个发展比较不错的,其实它也是倒退的过程。哈西在之初炒西客站的概念,但是我感觉并没有太大的成效,相反哈西万达商业开通以后,因为商业综合体在任何一个城市都是起到聚集的效应,包括把学府路的沿线和高校的人群吸引过去,最起码在区域内的购物模式发生了变化,所以就会有吸引人流的作用。而且现在的哈西区域的公共交通,开始越来越丰富,越来越便捷。可能现在哈西不足的地方就是它的一个产业,也就是说就业机会的问题。那么我为什么会拿这个举例子,就是说实际上现在的房地产行业,包括开发商对这个区域的判断,以及市场上判断越来越理性,原来可能是卖方市场,供求关系不一样的,现在逐步进入一个理性的状态,包括购房者也进入理性的状态,那么你就要考虑影响你项目价格,以及产品品质的一些外在因素,包括你这个周围的区域、交通配套以及产业升级等等。这举个例子,就是说北京一个城市,它解决了27%的就业岗位,这个就是咱们常提的一个城市的聚集性,为什么北京会变成一个超大城市。其实哈尔滨从区域来说也是这样的情况,如果你这个区域提供的就业机会比较好,产业结构也比较合理,那么我想你的公共交通服务配套,政府在按时间表跟上,比如说二号线地铁,刚才袁总也说二号线地铁开通,二号线地铁开通,其实会影响几个区域的,包括道里,松北,利民这些区域,包括香坊。如果说按照政府确定的时间表来做的话,这是非常好的一个事情。如果说还是像一号线的状态,2014年就不好说对江北沿线会有多大积极的作用。那么在这种情况下,刚才韩总说哈东,我也比较认同,因为它紧贴着会展中心,会展中心辐射出去,应该有一定的积极的作用。再一个就是哈西,2014年这几个区域热度会很高一些,其他的区域没所谓吧,就看政府,政府的公共交通配套设施进度影响到我们这个地产行业各个项目的发展方向。推出再好的产品,推出再好的服务,也限于项目本身,区域大的配套环境,都会受很大的影响,那你这个项目做得好还是不好,那取决于它这方面的因素,而且这方面的因素占的比例会越来越大。你想群力,群力现在看到交通也好,提供的就业机会也好,人和工作生活之间的转换,有可能像前两天说的天通苑,天通苑那么大一个体量,几十万人在里面,就是下班回去睡觉,上班再出来,交通是一个大的问题,就是因为里面提供不了就业机会,人流不到那,所以一定要进入到主城区。哈尔滨提供更多就业机会的主区域就是南岗和道里,就这两个区域,写字楼都集中在南岗的开发区,道里有一部分的商圈,它可以提供一些好的就业机会。人就是这样的,为什么道里区的二手房去年下半年卖得特别好,包括主城区的二手房,就是因为一些年轻的就业人群或者说外埠进来以后,我是二手房,因为首先要跟我的工作地点很近,生活要求有便捷性。老城区虽然是看着比较落后,但是最起码我公共交通枢纽,我下来去哪的公交车都有,我生活配套,买菜什么都很方便。新区就有这样的问题不能解决,这就是我个人的一些观点,不具有什么太大的共性,因为都是仁者见仁,智者见智,因为韩总和袁总都是基于自己项目数据很客观的来说这件事,相对可能说的比我要谨慎得多。

主持人:陶总刚才说了交通,商圈还有提供工作岗位。现在我们越来越注重下一代的教育,学区的划分,还有,至少最近几年在哈尔滨越来越热了,因为在北京很多的已经是卖到天价了,今年在学区划分这一块,会不会给我们房地产带来一些影响呢?韩总先说。

韩非:是可霁虹校校区问吗?我们是和纳帕英郡紧挨,去年有很多上访的,发生了很多事件。据我知道事件发生两次,最后一次政府给的解答,教委教育局给的解答是一定建,但是依然没有说哪天建,这是共产党惯用的回答,不管是上访还是告状,一定是建。

陶汉:但是好像这个项目的费用都交了。

韩非:没错,我们也交了2600万,当时进上都的费用都交了,周边的几家都交了,不建可能性不大。但是对于所谓的霁虹校的学区,大家是奔品牌来的,就是想让子女有更好良性的教育,那么它一定有的师资力量,我们担心它的校区是不是会像霁虹校老校区一样,师资力量和教育水平一样,这都是老百姓很关注的要点,这都是将来考核到底是不是一个很完善的校区,到底是不是一个很好的,很优质的适合我们子女受教育的学校,这都是很重要的。

当然了,刚才你问的,校区一定是一个产品的,尤其未来生活品质的提高,子女教育的方向,这肯定是非常重要的,所以在那个板块,很多项目都是把概念直接加进去就完了。

主持人:就我自己的理解就是,可能没有商场我可以等你们,但是我的孩子到了上学的年龄,我就不能等了。

韩非:没错,没错。同样除了霁虹校以外,还有花园校,还有69联中等等,松雷中学都是在带动,由校区教育经济带动周边的一些居住和环境,这是一个相辅相成的关系,很重要。

主持人:袁总你说一下。

袁慧卿:我感觉韩总说得非常好,确实是,大家都知道,中国老传统就是后代是非常重要的,教育是首先放在位的。那么如果中国的教学体制不改,校区房的热度,对楼盘的影响不会改变的。因为中国的教育体制就要求有划区,甚至一个小区,这一个街道哪一栋楼将来划在哪个校区里是定死的,这个就把人固定在那了,这个孩子要想上这个学校,就得住这个小区,这个楼里才可以上这个学校,否则是差一条街就是另外一个学校。现在的师资力量对孩子不均衡,差距是存在的,这个是有目共睹的,为什么大家奔学区。所以我觉得,校区对哈尔滨楼盘的影响,随着这个教学体制的存在,会一直存在。而且真正关系到我们老百姓教育问题的一个最根本的一个问题,我就是这个意见。

主持人:刚才听了各位老总说,觉得什么都很重要。包括大家在选一套房子的时候,我们会看很多点,因为它自身对于房子需求不一样,下面可能我们要探讨的话题就是大家也比较感兴趣的。网友,可能是媒体总结的,还是我们这个行业总结的,分为三种,种是刚性需求;第二种叫改善;第三种叫投资。我不太清楚这个是谁分的,既然有这三类人,那么他们在选购房子的时候应该注意一些什么呢?咱们一人一个好吧!

韩非:好。

袁慧卿:这个算不算自己做那个,不算是做广告吧。

主持人:可以,这就是嘉宾的好处。先说刚需,刚需哪位老总说。

袁慧卿:我说可以。

韩非:其实他们都是相辅相成的,都谈一谈,有关联的。

袁慧卿:我大概算了一下,改善大约占3%,占3成左右,尤其是周边有一些换房子的,这个占的比例很大。而且哈尔滨这个区域性,因为可能是哈尔滨地域的原因冬天比较冷,而且现在的地铁也刚刚投入使用,效果不是特别的显著。所以这个区域特别的明显,比如我们是香坊的项目,我算了一下,统计了一下,我们客户85%到90%是香坊本地的,同时再有是南岗和道里也会占一部分,但是区域性,客户选择房子,因为他住了很久了,首先是离他的工作岗位比较近,第二他熟悉周边的生活环境,他想要跨区,除非他有工作变动或者是其他非常值得他去考虑的才会考虑,这是我从客户的角度,从我们实际成交的角度来说的。

实际建议客户买呢?无论是刚需还是改善,而且现在各大品牌进入哈尔滨也比较多,房地产企业进入的比较多,对我们本土也是一个比较大的触动,我认为购房者购房的时候应该考虑一下房地产的品牌,但是这些外埠进入的大品牌,他们有很多成功的经验。而我们本土呢?这些就像我们恒祥、宝宇、海富时间比较久的,经验比较丰富的老的地产品牌商,会非常注重自己的品牌信誉,就会在设计之初或者是工程质量,还有后期的物业服务上,肯定会对客户负责。所以说无论是选择哪个区域的房子,一定会多方面的考虑,更适合自己的是的。

要说投资性,这两年国家一直是调控,从2010年4月份调控到现在,去投资化比较重,而且是房价比较平稳,不会出现以前房子一年翻一倍这种状况,所以投资性是怎么方便出租,将来回收或者是自己准备做什么,就跟周边交通配套结合得更多一些,我主要是从这几方面考虑。 

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