[摘要] 继北京出台“京15条”，各地纷纷出台楼市“限购令”，截止到2月末，已有23个城市陆续出台了落实国务院“新国八条”的调控细则，包括北京、上海、广州、天津、杭州、成都、武汉、南京、青岛、西安、昆明、海口、石家庄、宁波、无锡、南昌、济南、长春、太原、贵阳、厦门、哈尔滨、银川，基本上都以提高户籍门槛来限制购房。
“十二五”我国将新建3600万套保障房
“十二五”时期，我国将加快各类保障房建设，将新建各类保障性住房3600万套。重点将加快发展公共租赁房，继续推进廉租住房和经济适用住房建设，增加限价商品住房供应。住建部明确提出2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，2012年1000万套，后面三年还要建1600套，使保障性住房的覆盖率达到20%。
【真观堂观点】
1000万套保障房，相比2010年的580万套增长70%，其面积大体相当于2010年全年商品房的供应量，创历年之最。随着保障房新建并陆续投入使用后，房地产市场将进入“商品房＋保障房”的双轨制时代。届时，政府保障房将成为住宅市场的主要供应源，成为调控市场的有力砝码，这将有效遏制房价持续上涨，促使房地产市场逐渐回归理性。
保障房建设的计划虽然美好，但是否可以真正发挥其“保障”作用，仍面临着很多问题。首先，庞大的资金和土地投入加大地方财政压力；其次，强制下的地方政府虽然会贯彻保障房建设任务，但难免会出现重量不重质的现象，难以满足市场需求；更为重要的是，目前保障性住房建设缺乏完善的完整的架构、充足的人员配备及长期、稳定、公平、透明的分配及监察制度。
23城市颁布楼市“限购令”，以提高户籍门槛来限制购房
继北京出台“京15条”，各地纷纷出台楼市“限购令”，截止到2月末，已有23个城市陆续出台了落实国务院“新国八条”的调控细则，包括北京、上海、广州、天津、杭州、成都、武汉、南京、青岛、西安、昆明、海口、石家庄、宁波、无锡、南昌、济南、长春、太原、贵阳、厦门、哈尔滨、银川，而且基本上都以提高户籍门槛来限制购房为重要手段。其中，银川、贵阳、昆明3个城市已明确公布了2011年房价控制目标。
【真观堂观点】
已出台调控细则的城市中，无一例外的采取对户籍及非户籍家庭在数量上的控制，均要求在限购区域内本地户籍家庭禁购第三套，非本地户籍家庭禁购第二套。但对非本地户籍家庭购房需提供的社保或纳税的年限要求，及限购区域的范围上，各地有很大不同，主要体现为“东紧西松”。北京、上海、广州等一线城市最为严格，限购区域均为全市范围内；在非本地户籍限购上，北京要求连续5年（含）以上的在京纳税或社保证明，上海、广州、宁波等要求自购房之日起前2年内在本市累计1年以上的纳税或社保证明。而成都、贵阳、哈尔滨等中西部及二三线城市的限购令均较为温和，其限购区域多为本市主城区，不涉及郊区及周县；在非本地户籍限购上，多要求在本地1年以上的社保及纳税证明。
本轮调控对外地户籍家庭购房的限制，对北京、上海等需求高输入的一线城市将产生较大的冲击，短期内成交量将大幅下挫。而二三线城市的调控细则虽没一线城市严厉，但仍对外地户籍购房进行了限购，因此市场或将在未来几个月处于低迷期。
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