2011年2月哈尔滨房地产市场月报

真观堂信息研究中心  2011-03-17 02:21

[摘要] 继北京出台“京15条”，各地纷纷出台楼市“限购令”，截止到2月末，已有23个城市陆续出台了落实国务院“新国八条”的调控细则，包括北京、上海、广州、天津、杭州、成都、武汉、南京、青岛、西安、昆明、海口、石家庄、宁波、无锡、南昌、济南、长春、太原、贵阳、厦门、哈尔滨、银川，基本上都以提高户籍门槛来限制购房。

【经济】

1.1固定资产投资及房地产投资

固定资产投资同期增长38.1%

2010年哈尔滨全年实现地区生产总值3665.9亿元，同比增长14%，增幅低于上年1个百分点。

资料来源：哈尔滨市统计局

1.2 固定资产投资及房地产投资

固定资产投资同期增长40.2%

2010年哈尔滨市完成固定资产投资2651.9亿元，同比增长40.2%，增幅低于上年同期0.9个百分点。

资料来源：哈尔滨市统计局

地产开发投资完成360.7亿

2010年房地产开发完成投资额为360.7亿元，较去年同期增加29.4%，增幅低于上年同期0.2个百分点。其中住宅投资288.6亿元，同比增长31%。

资料来源：哈尔滨市统计局

1.3 社会消费品零售总额

2010年哈市社会消费品零售总额稳步增长，实现消费品零售总额1770.2亿元，同比增长18.8%，增幅高于上年同期2.5个百分点。其中，零售额达到1321.9亿元，同比增加19%。

从行业结构看，哈市以零售业为主，其他行业为辅。全年零售行业实现零售额1321.9亿元，占社会消费品零售总额的74.7%；批发行业累计实现零售额219.3.亿元，占社会消费品零售总额的12.4%；而住宿行业实现零售额15.9亿元，餐饮行业实现零售额137.2亿元，占社会消费品零售总额的12.9%。

资料来源：哈尔滨市统计局

1.4 居民消费价格总指数（CPI）

2010年全市居民消费价格指数（CPI）为103.7，同比上涨3.7%。12月，全市居民消费价格总指数（CPI）与上月相比为101.9，与上年同月相比为104.4，与上年同期相比为103.7。

资料来源：哈尔滨市统计局

1.5 区域财政收入

2010年全市财政一般预算总收入共完成410.4亿元,同比增长21.3%，增幅高于上年同期0.7个百分点。

资料来源：哈尔滨市统计局

【资讯】

2.1 国内市场资讯

央行年内首加息，住建部联动调整住房公积金存贷款利率

中国人民银行决定，自2011年2月9日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，调整后，一年期存款利率达到3%，一年期贷款利率达到6.06%，五年期以上贷款利率达到6.60%。

住房和城乡建设部9日起宣布上调个人住房公积金贷款利率，五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调0.25个百分点至4.50%，五年期以上上调0.20个百分点至4.00%。

【真观堂观点】

这是央行自去年以来的第三次加息，本轮加息主要是抑制通胀预期平衡资金供需。但随着银根的收紧，房地产市场将无法避免地被波及到。本轮加息及上调公积金贷款利率都将增加贷款购房成本，导致置业者观望情绪进一步加重；并将进一步加大房地产企业的资金压力。

加息虽对房地产市场有所冲击，但影响有限，并不能成为压垮房价的“最后一棵稻草”。随着“国八条”细则的实施以及各地限购令的相继出台，调控叠加效用将逐渐放大，市场的观望情绪会进一步加重，从而将逐步影响房价和成交量。

央行年内第二次上调存款准备金率，超3500亿资金冻结

中国人民银行决定，从2011年2月24日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这也是央行今年以来第二次统一上调存款准备金率，也是去年以来第八次上调存款准备金率，此举将回收流动性约3500亿人民币；同时，国内大型金融机构和中小金融机构准备金率也创纪录地分别高达19.5%和16%的水平。

【真观堂观点】

从整体上讲，本轮存款准备金率上调目的仍是收紧流动性，抑制通胀预期的恶化。其并非直接针对房地产行业。但对房地产行业来讲，存款准备金上调，将压缩银行的放贷能力，使企业开发贷款和个人抵押贷款趋紧；此外，存款准备金率上调所释放出的房贷趋紧信号，将进一步加重置业者对楼市的观望情绪。未来随着加息、上调存款准备金与限购等行政手段的效力叠加，将可能造成市场需求的下滑。

“十二五”我国将新建3600万套保障房

“十二五”时期，我国将加快各类保障房建设，将新建各类保障性住房3600万套。重点将加快发展公共租赁房，继续推进廉租住房和经济适用住房建设，增加限价商品住房供应。住建部明确提出2011年计划建设保障性安居工程任务是1000万套，2012年1000万套，后面三年还要建1600套，使保障性住房的覆盖率达到20%。

【真观堂观点】

1000万套保障房，相比2010年的580万套增长70%，其面积大体相当于2010年全年商品房的供应量，创历年之最。随着保障房新建并陆续投入使用后，房地产市场将进入“商品房＋保障房”的双轨制时代。届时，政府保障房将成为住宅市场的主要供应源，成为调控市场的有力砝码，这将有效遏制房价持续上涨，促使房地产市场逐渐回归理性。

保障房建设的计划虽然美好，但是否可以真正发挥其“保障”作用，仍面临着很多问题。首先，庞大的资金和土地投入加大地方财政压力；其次，强制下的地方政府虽然会贯彻保障房建设任务，但难免会出现重量不重质的现象，难以满足市场需求；更为重要的是，目前保障性住房建设缺乏完善的完整的架构、充足的人员配备及长期、稳定、公平、透明的分配及监察制度。

23城市颁布楼市“限购令”，以提高户籍门槛来限制购房

继北京出台“京15条”，各地纷纷出台楼市“限购令”，截止到2月末，已有23个城市陆续出台了落实国务院“新国八条”的调控细则，包括北京、上海、广州、天津、杭州、成都、武汉、南京、青岛、西安、昆明、海口、石家庄、宁波、无锡、南昌、济南、长春、太原、贵阳、厦门、哈尔滨、银川，而且基本上都以提高户籍门槛来限制购房为重要手段。其中，银川、贵阳、昆明3个城市已明确公布了2011年房价控制目标。

【真观堂观点】

已出台调控细则的城市中，无一例外的采取对户籍及非户籍家庭在数量上的控制，均要求在限购区域内本地户籍家庭禁购第三套，非本地户籍家庭禁购第二套。但对非本地户籍家庭购房需提供的社保或纳税的年限要求，及限购区域的范围上，各地有很大不同，主要体现为“东紧西松”。北京、上海、广州等一线城市最为严格，限购区域均为全市范围内；在非本地户籍限购上，北京要求连续5年（含）以上的在京纳税或社保证明，上海、广州、宁波等要求自购房之日起前2年内在本市累计1年以上的纳税或社保证明。而成都、贵阳、哈尔滨等中西部及二三线城市的限购令均较为温和，其限购区域多为本市主城区，不涉及郊区及周县；在非本地户籍限购上，多要求在本地1年以上的社保及纳税证明。

本轮调控对外地户籍家庭购房的限制，对北京、上海等需求高输入的一线城市将产生较大的冲击，短期内成交量将大幅下挫。而二三线城市的调控细则虽没一线城市严厉，但仍对外地户籍购房进行了限购，因此市场或将在未来几个月处于低迷期。

2.2 哈市资讯

哈尔滨版限购令出台，2月28日起正式实施

２月１８日，哈尔滨市出台《关于进一步做好哈尔滨市房地产市场调控工作有关问题的通知》，其中规定哈尔滨市居民家庭限购第三套住房，非本市户籍居民家庭限购第二套住房。但“限购令”推行时间及相关细则并未确定。2月27日哈尔滨市住房保障和房产管理局发布了《关于落实住房限购政策有关事项的通知》（以下简称《通知》），于2月28日起正式实施，截止时间未定。《通知》规定：

一、政策界定

（一）在一定时期内实行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭、能够提供本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）；对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供一年以上本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，要暂停在本市市区内（不含呼兰区、阿城区，下同）向其售房。

（二）新建商品住房和二手住房购房时间分别以交易合同网签备案时间和受理转移登记时间为准。合同网签备案时间和受理转移登记时间在2011年2月28日之前的，不受住房限购政策限制。

（三）本市户籍居民家庭（包括夫妻双方和未成年子女，下同）是指全部或部分家庭成员拥有本市行政区内户籍的居民家庭。

（四）家庭拥有住房套数，以新购房时居民家庭在本市市区（不含呼兰区、阿城区）内，已办理产权登记和网签备案的房屋套数为准。

（五）限购住房不包含拆迁安置住房。

（六）“本市一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明”指从申请之日起前2年内，提供在本市行政区内一年以上纳税证明或社会保险缴纳证明。

二、相关规定

（七）自2011年2月28日起，购房人在市区购房前，应首先持身份证明、户口簿、婚姻关系证明等证件（购房人家庭为非本市户籍的，还应提供在本市1年以上个人所得税纳税证明或社会保险缴纳证明）原件及复印件到拟购房屋所在区房地产登记（交易）机构领取并填写《购房人及家庭成员情况申报表》（附件1）后，申请出具《住房情况证明》（附件2）。各区房地产登记（交易）机构应核验购房人的身份证明、户籍证明、婚姻状况证明的复印件与原件相一致的情况，核对《购房人及家庭成员情况申报表》所填信息内容，对符合限购政策的出具《住房情况证明》。

（八）住房限购政策实施期间，房地产开发企业、房地产经纪机构应当认真执行政策规定，在售房场所、营业场所醒目位置张贴限购政策，供购房人查阅。在签订购房合同前，应当履行对购房人的限购政策告知义务，并要求购房人出具《购房人及家庭成员情况申报表》和房地产登记（交易）机构出具的《住房情况证明》，对不符合条件的不予办理售房手续。对符合条件的，在签订购房合同后，应将购房人提供的《住房情况证明》（原件）存档备查。

（九）住房限购政策实施期间，有关部门在办理新建商品住房交易合同网签备案和二手住房转移登记时，应核查购房人准购信息，对不符合购房条件的，不予提供交易合同网签备案服务和办理二手住房转移登记。

（十）住房限购政策实施期间，房地产开发企业发现购房人提供虚假信息违规购房的，应当与其解除买卖合同。房地产经纪机构发现购房人提供虚假信息违规购房的，应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。

（十一）房地产开发企业、房地产经纪机构违反上述规定，或与购房人串通、提供虚假信息的，由房产行政管理部门责令限期整改；拒不整改的，予以严肃查处。

【真观堂观点】

哈尔滨版调控细则并没有超出预期，其限购措施没有超越新“国八条”的限购尺度，与前期出台的其他城市的调控细则相比，《通知》延续了“本市户籍居民家庭禁购第三套房，可提供一年以上纳税或社保证明的非本市户籍居民家庭禁购第二套房”的规定。但哈尔滨版限购令依然有其特殊的地方特征：

首先，限购范围仅限主城六区，不含呼兰区和阿城区，这就给哈市购房者预留很大的选择空间。其次，《通知》规定购买获准预售楼盘并缴纳首付款在2月28日前备案也将不受限购影响，给哈市购房者预留一定的抢购时间，也避免了大量购房行为被斩断的危险。

虽然哈尔滨版调控已经出台，但后市发展变数众多，最终趋势仍将取决于对政策的执行情况。

2011年哈尔滨市计划开工建设4.2万套保障房

今年哈市确定了建设4.2万套保障性住房目标，目前4.2万套保障住房的分配方案已确定，其中，廉租房2000套、经适房4000套、棚改回迁房2.6万套、公共租赁住房1万套。

【真观堂观点】

今年哈尔滨保障性住房的规模创历年之最，表明政府对调控楼市的坚决态度。保障性住房在一定程度上可打破现有的商品房“一家独大”的住宅市场局面，同时又可在一定程度为中低收入困难家庭解决住房问题。但由于近期一至两年内于保障性住房建设还处于“补课”阶段，因此短期内对商品房市场的冲击还不会完全显现。此外，由于哈市主城区土地日渐稀缺，今年新上马的保障性住房很难拿到位置优越的市区内土地，因此其对置业者的吸引力将大打折扣。

【城市】

3.1 城市规划建设信息

哈尔滨东部路网外延 化工路等八条街路将改造

今年哈尔滨市建委将重点推进哈尔滨市东部地化工路、电碳街、电碳街打通、香茗街、香福街、香福桥、香河地道涵、伏尔加庄园支线8条道路的改造工程，这些道路改造后将扩大城市外延，使周围土地价值得到提升，同时为松江湿地的旅游发展提供便捷的交通网络。

哈市推进“四大新商圈”建设助力新城区发展

哈市今年将大力推进群力、松北、哈南、哈西等新城区的商圈建设，以提升城市功能，满足广大市民的购物需求。根据规划，确定了“四大新商圈”的发展定位。

四大“新商圈”发展定位：

群力新商圈：集金融、总部经济、会展、酒店、商贸及文化娱乐为一体的中央商务区，今年将重点推进远大商业、巨鹰等大项目建设；

松北-利民新商圈：现代服务业集聚区、旅游文化功能区和消费品与生产资料物流集散基地，今年将重点推进盛恒基直销购物广场、天龙五金商贸城、松北仓储物流等项目建设；

哈南新商圈：“区域性采购市场”和现代物流基地，重点推进台州小商品成、汽车配件城、工业物流园区等项目建设；

哈西新商圈：建设成集大型商业中心、五星级酒店、高档写字楼等多种功能为一体的大型城市综合体，发展成为哈尔滨新兴现代商贸中心，，。重点推进哈西万达商业广场、永康国际五金城等项目建设。

【真观堂观点】

2011年伊始，哈尔滨掀起新的一轮城建热潮。今年哈尔滨市路桥建设将重点推进城市东部、西部和中部三大板块重点路桥工程的建设，加快构建城市外延性道路辐射格局，这将有利于各区及新的区域组团之间的互动和沟通。

同时，哈尔滨的城建及政策也正在向城市新区和周边区域倾斜。随着重点路桥的建设及通车，将极大地改善城市新区的交通出行状况，打破哈尔滨楼市的区域限制。此外，随着各种商业体的入驻，几大新区的商圈逐渐成熟，将使市区开发商和置业者更加积极地进入哈西、哈南、哈东等新区。

【土地】

4.1 土地供应

2011年02月哈尔滨市共推出15宗土地，新增土地供应面积共计1094143.5㎡，其中住宅商服用地14宗，新增面积达到1056139.6㎡。而本月工业用地新增用地面积达38003.9㎡。

数据来源：哈尔滨市国土资源信息网

表4-1-1：哈市2月土地供应情况

数据来源：哈尔滨市国土资源信息网

道里区土地供应量

2011年02月供应量的区域是道里区，共推出11宗土地，供应面积达883136.4㎡，均为住宅商服用地，占总成交面积81%；第二是松北区，供应住宅商服用地2宗，总面积达116915.2㎡，占总成交面积11%。

数据来源：哈尔滨市国土资源信息网

【真观堂观点】

本月挂牌14宗商住用地，11宗土地位于道里区，这些地块都分布在群力区域周边。其中7宗均位于道里区规划三环路与规划东湖路交口，总占地面积达507100㎡，规划建筑面积达1425603.67㎡，若这7宗地块被同一买家竞得，则将可能成为未来市场上又一强竞争力的大盘。

4.2 土地交易

2011年2月哈市成交土地12宗，总面积达592482.2㎡；其中住宅商服用地2宗合计184384.2㎡；工业用地9宗合计368098㎡；商业用地1宗40000㎡。商住用地占总成交地块的31.1%。

表3-1-2：2011年2月商住交易地块信息

【真观堂观点】

2011年2月土地市场成交12宗地块，其中9宗为工业用地，2宗住宅商服用地，1宗纯商业用地。两宗住宅商服用地分别位于平房区和香坊区。2011年连续两月在平房区均有住宅商服用地成交，可以看出政府在大力发展哈南工业新城工业建设的同时，也加大了住宅商业配套建设。富达房地产开发有限公司竞得香坊区成交一宗住宅商服地块，占地13万㎡，规划建筑面积47万㎡，这也将是香坊区未来一宗较大体量项目。最后一宗占地面积40000㎡商业地块是由香格里拉集团在松北区竞得。 2010年-2011年松北区不断传来利好消息，香格里拉酒店作为世界上著名连锁酒店竞得该地块确定入驻松北区，更是锦上添花，40000㎡的规模更使得这座配套齐全豪华酒店，将是哈尔滨以后新一地标型建筑。在各种政策利好和各大集团入驻投资，松北区未来两年的发展将更上一层楼。

【市场】

5.1 市场概况

2011年2月哈尔滨市商品房成交18204套。成交面积约达201.8万㎡，成交面积同比上升648.8%。环比上升123.8%。（因哈尔滨网上房地产系统出现故障，本月成交面积由原有数据推算而得）

数据来源：哈尔滨市网上房地产

南岗区成交量

从成交区域来看，以南岗区、道里区、松北区为主，其中道里区的成交面积占总成交面积的34%，成交套数占总成交套数的28%。

数据来源：哈尔滨市网上房地产

数据来源：哈尔滨市网上房地产

商品房均价达到7159元/㎡

2011年2月份哈尔滨市商品房成交均价为7159元/㎡，同比下跌13.6%，环比下跌1.8%。

资料来源：真观堂市场研究中心

2月市场100-120㎡之间的商品房成交依旧占据位

从成交面积区间来看，100-120㎡之间的户型成交套数，共成交2886套，套均面积约为109.3㎡；其次是60-80㎡之间的户型，共成交2655套，再次是120-144㎡之间的户型，共成交2637套。

表5-1-1：2011年2月商品房成交面积区间

资料来源：哈尔滨市网上房地产

成交住宅套均面积达到111.21㎡

2011年2月哈尔滨成交住宅套均面积为111.21㎡，较2011年1月住宅套均面积减少8.05㎡。

资料来源：真观堂市场研究中心

恒盛豪庭夺得2011年2月销售

表5-1-2：2010年02月商品房成交排行

资料来源：哈尔滨市网上房地产

5.2 住宅市场

商品房市场新增供应情况

2011年2月哈尔滨房地产商品房市场新入网项目共3个；本月新入网套数达1940套，环比下降49.5%；本月新入网面积达228934.04㎡，环比下降62.8%。其中住宅类入网套数达1423套，入网面积达173634.73㎡。

表5-2-1：2011年2月哈尔滨房地产市场入网项目列表

住宅市场新增供应以道里区居首

本月哈尔滨住宅市场新增3个项目，道里区、道外区、平房区各一个。其中道里区的观江首府项目供应面积达75151.14㎡，占总供应量的43%；道外区的东昇家园二期项目供应面积达52416.26㎡，占总供应量的27%，而道外区的滨江新城项目供应面积达46067.33㎡，占总供应量的30%。

资料来源：真观堂市场研究中心

道里区住宅市场供应484套，占1月住宅总供应套数的34%；道外区供应479套，占总供应套数的34%，平房区供应460套，占总供应套数的32%。

资料来源：真观堂市场研究中心

住宅市场成交情况

2011年2月哈尔滨全市商品房成交面积达201.8万㎡， 其中住宅成交面积为195.9万㎡。

资料来源：哈尔滨市网上房地产

道里区居首，南岗区居次

2011年2月各区域的成交面积中，道里区的成交面积，达到513415㎡，约占总成交面积的28%；紧随其后为南岗区，成交面积为504285㎡，也约占总成交面积的28%；而香坊区并列第三，均占住宅总成交面积23%。

资料来源：哈尔滨市网上房地产

住宅市场供求关系

2011年1月哈尔滨住宅市场供应套数1423套，成交套数16400套；供应面积为173634.73㎡，成交面积1823796㎡，供求比为0.095。

资料来源：真观堂市场研究中心

5.3 商服市场

商服市场供应分析

2011年2月哈尔滨市场有2个项目有商服供应，总供应套数149套，其中道外区供应套数为62套，供应面积13663.64㎡；平房区供应套数为87套，供应面积9200.31㎡。

资料来源：真观堂市场研究中心

商服市场成交分析

2011年2月共成交商服231套，道里区居首位，成交77套，占总成交套数的41%；南岗区成交70套，占成交套数的30%；松北区成交47套，各占成交套数的20%。

1月商服成交面积情况如下：

资料来源：真观堂市场研究中心

5.4 2011年2月市场总结

供 应—2011年2月哈尔滨住宅总供应套数1423套，供应面积173634.73㎡，其中本月供应套数是道里区，共计484套，占总供应套数的35%。本月商服总供应套数231套，其中供应套数为平房区，供应套数为87套，供应面积达9200.31㎡，占总供应套数的60% 。

成 交—2011年2月哈尔滨全市商品房成交面积达201.8万㎡，同比上升648.8%。环比上升123.8%。其中住宅成交面积为195.9万㎡，商服成交面积为4.1万㎡。

价 格—2011年2月份哈尔滨市商品房成交均价为7159元/㎡，同比下跌13.6%，环比下跌1.8%。

关 注—2011年3月重点关注的项目：香坊区有立汇美罗湾；道外区有柏悦星城、富达蓝山;南岗区有万城，保利清华颐园；道里区有郁金台、群力玫瑰湾、提拉米苏；江北区有新里海德公馆、滨才星城、香榭丽舍、北岸七英里、地中海阳光。

真观堂观点：

2011年2月商品房市场成交面积达到201.8万㎡，相当于2011年全年的44.7%。2月份受春节长假等影响，是传统的楼市淡季，哈市成交量却出现逆市飘红的现象。这主要受2011年国家新一轮调控及哈尔滨版调控细则出台的影响。

一部分众多早期销售楼盘未联机备案的纷纷抢在哈市限购令实施日2月28日之前备案，从2月23日开始每天几千套的联机备案一直持续到月底。另一部分在在我们走访调研过程中，也从各家售楼处了解到，年后的2月商品房市场本身相比之前也要火爆很多，来访量和成交量都有一个较大的提升，一些经历一段时间滞销的楼盘都在这短时间有了很好的销量，在成交客群中有很多是抢在限购令实施之前的投资型置业。在这种现象的背后一方面揭露出之前哈尔滨商品房合同备案的滞后性，另一方面也可以看出限购令给购房者的心理很大的冲击。

调控细则实施几乎切断了市场中投资性置业和外来性置业，而刚需性置业和改善性置业亦受到政策影响，该部分客群将更多选择观望。 商业产权的小公寓，未受限购影响的利民区和阿城区住宅，预期将会在这一机遇下，取得较好发展。

【广告】

统计时间：2011年2月1日—2011年2月28日

统计媒体：新晚报、生活报

统计对象：在所监测媒体中出现的所有哈尔滨市房地产项目报广

注：投放费用以市场公开报价为基准并得出其均价，未考虑折扣情况。凡在监测时间内，以广告出现为基准，出现一次，广告投放次数累加，单位为次。

6.1 月度媒体综述

2011年2月1日至2月28日，共有15个项目在哈尔滨报媒（生活报、新晚报）上投放30次广告，平均每个项目投放广告约2次。2月广告版面累计达32版，广告投放费用达317.15万元。

本月哈市投放报广的房地产项目仅15家，环比上月减少55%；广告投放频次为61次，环比减少51%；广告费用为317.15万元，环比较少49%。这主要是由于受本月春节市场影响，大部分在售项目都没有推出新房源，导致市场宣传量较少；本月报广多集中投放月末或周四和周五；投放物业类型多为在售住宅房源加推或者少量新货认筹等。

来源：真观堂市场研究中心

6.2 报广媒体分析

6.21媒体选择

2011年2月份共有15个项目投放广告，共花费317.15万元，平均每个项目约为21万元。生活报有11个项目投放广告，共花费137.7万元，平均每个项目广告花费约13万元；新晚报有13个项目投放广告，共花费179.45万元，平均每个项目的广告花费约14万元。全月生活报投放13次广告，共计13.5版；新晚报投放17次广告，共计18.5版。

来源：真观堂市场研究中心

6.22版面选择

2011年2月份的广告版面仍以整版为主，约占全月投放频次的83%。其次是跨版和半版广告，约占全月投放频次的10%和7%。本月整版广告投放25次，跨版广告投放3次，半版广告投放2次。

表6-2-2：2011年2月各报纸房地产广告版面汇总表

来源：真观堂市场研究中心

6.23 报广主题分类

本月住宅广告中以形象定位、动态告知、优惠促销三大类广告为主，其中形象定位类广告居首位，占62%；动态告知类广告居于第二位，占21%；优惠促销类广告跃居于第三位，占17%。

表6-2-3：2011年2月住宅项目报广主题汇总表

来源：真观堂市场研究中心

6.3 项目分析

6.31项目区域分析

2月哈市房地产报广投放频次达30次，以道里区、香坊、松北区为主，占全体楼盘量的73%。本月各区域的广告投放频次累计分别为：道里区11次，香坊区7次，松北区4次，南岗区3次，呼兰区3次，道外区2次。

来源：真观堂市场研究中心

本月道里区累计投放版面10.5版居广告投放版面首位、香坊区累计投放8.5版，排名第二，松北区，南岗区各投放4版；并列第三，其余：呼兰区广告投放版面累计为3版，道外区广告投放版面累计为2版。

来源：真观堂市场研究中心

6.32 物业类型分析

本月普通住宅项目的广告投放量仍居首位，共投放27次，占全月投放量的90%；其次是别墅项目，投放2次，占全月投放量的7%；再次是商服项目，投放1次，仅占3%。

表6-3-4：2011年2月报广物业类型汇总表

来源：真观堂市场研究中心

6.33广告排名

本月广告投放金额的项目是玫瑰湾，投放金额达54.85万元。玫瑰湾、海富漫香林和凤凰湾分居普通住宅类广告金额排名的前三甲，投放金额分别为54.85万元、39.8万元和24.5万元；本月别墅和商服项目中广告投放金额的分别是海域岛屿墅和润恒国际农副产品交易中心，投放金额分别为19.9万元和10.2万元。

表6-3-5：2011年2月广告 排名

来源：真观堂市场研究中心

【指数】

根据真观堂房市场研究中心对哈市六区（平房区、阿城区除外）的37家楼盘价格的跟踪，2011年2月哈市的商品房价格指数为101.2,（上月=100），即2011年2月商品房价格同比2011年1月上涨1.2个百分点。

从宏观政策来看，随着哈尔滨版限购令的落地，及房地产信贷紧缩升级等，政策叠加效应将逐步显现，将左右哈尔滨市的楼市的未来走向，因此未来几个月哈市楼市将进入艰难的盘整期，限购令实施后，短期内成交量将大幅下挫。在价格方面，现有楼盘价格仍将趋稳，并伴随一定幅度优惠促销活动；而即将开盘的项目将会受到一定影响，价格预期会有所下降。

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