专家访谈:限购仅剩6城坚守 购房时机已到?

主持人 说：其实我们从房地产行业整个形势来看，您也结合政策背景，结合银行业，结合房价，各个方面的判断，给了我们一个基本研判的方向，我们看到房企来说金九银十，遇到这样一个购房的时节，往往房企是比较高兴的一个时间段，很多年之前往往在这个时间段房地产企业得到利好的消息比较多，市场看好优势一些，那么目前来说，现在尤其是这几年逐渐从去年开始，到今年9月份开始，房地产企业也推出了一些优惠措施，比方说像零首付、降价险、团购价、房企降价促销的手段可谓花样百出，您作为业内专家，能不能给我们分析下这些促销手段对于房企来说到底有多大程度的让利？为什么会出现这样的一些促销手段？ (2014-9-24 14:25)

陈志 说：还有一个特点，就是房地产的特点，我们的房地产是一个区域性的经济，它各地的表现是不一样的，各地对于房地产的依赖也不一样，对于民生的关注度也不一样，因此很多的地方他地方城市，或者地方政府的做法也可能会大同小异，所以说在这些问题上，就是银行这个政策出来，具体到地方的商业银行怎么执行，各地怎么执行？从现在看如果这个东西真出来，从结论上看，我们不管前面所说的这些判断如何做？但真正央行的决定出来了，四大行也都放出来了，首套认定标准也都调整了，那么对整个的房地产市场应该说非常明确，是个利好，无疑会刺激市场。 (2014-9-24 14:25)

陈志 说：那么如果说我们认为房地产现在是一个拐点式的下挫，或者今后就要回去，回到什么样的一种程度，那么就会出现一些问题，到底房地产要还是不要？在我们的国民经济结构当中的占比到底应该占多大？是让它回到什么样的一个水平上去，这都需要做相应的判断和梳理，这样才能决定我们下一步到底是应该怎样的一种措施，事实上现在很难下一个结论说，我们现在房地产真正到了一个必须要退回到某一个阶段上去的这样一个判断，或者也不能够简单的下一个结论，就说我们现在就是一个阶段性的回调，所以说我们现在可以不救，下这个决心确实很难。 (2014-9-24 14:23)

陈志 说：还有的话，我们现在看到很多的行业，就是说虽然需求下降，但是有些融不到钱的我们看到，能够出来的钱价格水平也是很高，这也是现在悖论上的一个问题，所以说我们能感到有大量的钱在银行体系内部转，没有落到实体去，这也是现在银行很难受的一个地方，或者说银行决策层也很难受的一个地方，希望能够下去，但是下来又有风险，我觉得这是现在的一个基本上的判断，就是未来到底怎样？比如说我们刚才说到这个话题，房地产到底现在我们是救它，还是不救它，这就面临着一个选择，是吧，在这个问题上就会出现不同的判断标准，比如我们认为现在是个阶段性的拐点，叫阶段性的回调，就不需要采取更加刺激的，强烈的刺激，让它正常去波动。 (2014-9-24 14:23)

陈志 说：价格水平比这高，那银行不愿意用这样的一些钱去做房地产这方面，这也是从中央，从央行不断要求商业银行你要回归要支持首次，这是从社会责任，从民生的角度，从稳定大局的角度是这么要求的，但是作为商业银行的风险偏好来看，他是不太认同这个角度的，因为这个风险还是要我扛的，或者说这个损失还是要我背的，再加上我们房地产的贷款，特别是给个人的贷款周期比较长，一般都是10到15年，甚至更长30年，所以这样的话银行大量的资金是不愿意这么做的，这是银行的一个风险偏好问题。 (2014-9-24 14:22)

陈志 说：再一个情形，就是说银行业对房地产业的风险偏好已经转向了，他已经不再那么看好房地产，比如说按揭贷款，比如说开发贷等等这样的一些作为他银行很重要的优质资产的一个组成，所以他现在在这些方面，他不愿意更多的把这一类的资金向这一方面投放，而且我们说现在个人的买房贷款，从总的利率水平上看，5到7的这样一个幅度，公积金是五点几，或者是6，商业银行可能是7，如果再下打一个7折呢，作为银行业来说他心有不甘，因为我们看到现在有很多的信托或者其他的一些金融产品出来，我们说表外的影子银行出来一些东西。 (2014-9-24 14:22)

陈志 说：再一个，就是我们意识到了，目前1到8月份目前看，8月份我们金融业的利率水平也在下降，这折射出来其实就是叫做需求的下降。无论是实体产业，还是房地产，还是其他的一些行业都反映出来，对金融的这种需求在下降，所以它的价格在下降，就是他的利率水平在下降，这反映出来什么，大家对目前的市场都不看好，我们说得最直白，对未来的市场不是那么看好，他就不会想办法去融资，去吸纳各类的资金，这是一个情形。 (2014-9-24 14:20)

陈志 说：但是我个人觉得就这样一个问题来说，目前看这个放贷政策应该，我个人是这样的一个判断，首先是银行企业，银行业应该是通过改革来逐渐地要加速市场化过程，我们现在能看到，我们贷款的利率市场化了，但是我们的存款利率市场化始终提不上日程，如果一头有，一头没有的话，实际它不是一个市场化过程，只能说我们现在看到的，现在就是经济下行，迫使银行企业必须要市场化改革，这是一个。 (2014-9-24 14:19)

陈志 说：第二个，对于目前房地产行业处在的这种下行阶段，到底是拐点进入到了一个必须要经历的，必须要缩回去的这样一个下行空间，还是我们只是阶段性的回调，对这样的一个判断可能也存在着很多的争议，或者说认识标准、结论都不统一，所以对于银行的这些做法可能也认同度不会那么高，包括我们应该也能够意识到前一段时间，李总理在达沃斯的会上，还曾经说过这样的表述，就是我们希望对经济的这种微刺激，不要大水漫灌等等，意味着我们银行的货币政策，对目前当前经济运行过程当中的一些问题，到底应该怎样做，现在恐怕在认识上，在手段上现在还都不一样，看法不一样，才会出现这样一种情形。 (2014-9-24 14:18)

陈志 说：但是，昨天我们没有能等到真正的各个商业银行的新闻发布会的，关于这个消息准确的这种确认，以及具体实施一些东西，现在看这个事可能还不能确认，但是这件事从我们对整个的事件，这个发生过程来看，应该有这样一个判断，就是我们认为货币当局，或者是中央管理阶层，对整个市场的判断现在存在着各种各样的不一致的地方，要不然它的信号不会这么混乱，这是个。 (2014-9-24 14:16)

陈志 说：那么我们看到昨天传出来的消息，它是针对首套的认定标准发生了一个变化。同时，也明确说到了，一些商业银行，可能会回到7折，这就是说我们的量上应该能看到，有可能会比过去要宽松。再一个就是首套的7折，就意味着我们的利率水平，百姓的首次购房的利率水平，也就是价格的管控，可能会比原来要宽松。所以从这个量和价这两个角度去看，应该说对行业的发展是个利好，特别是对整个的房地产下行压力偏大，或者说很多城市已经面临了很严峻的这样一个房地产去库存，或者房地产市场这种下行压力过大的这种情形，我觉得这应该说是一个利好的消息。 (2014-9-24 14:16)

陈志 说：首先听到这个事作为业界来说应该说是比较兴奋的一个角度，因为我们从时政研究这个角度去看，近几年的房价它的曲线波动和我们的金融货币政策是高度契合的，也就是说我们M2它曲线的波动和我们房价的曲线波动几乎是吻合的，从这个情况看，就是说当我们的货币政策无论它的量还是价的变化，都可能对房地产价格或者房地产市场产生比较重大的影响，这是一个基本的判断。 (2014-9-24 14:14)

主持人 说：我们一开始聊到了购房时机问题，说到时机还有一个时机，就是信贷政策的时机，昨天，有消息称楼市限贷也将松绑，只要房贷余额还清都算首套房，而且首套房贷利率有望回到7折时代，您对未来的房贷政策有何研判？ (2014-9-24 14:14)

陈志 说：你好，各位网友大家好。 (2014-9-24 14:13)

主持人 说：各位朋友下午好，欢迎收看《新闻大家谈》，我是主持人陈虎龙。随着取消楼市限购政策的城市不断增加，目前，只剩北京、上海、广州、深圳、三亚、珠海6个城市仍在执行限购政策。曾经，一部分购房者因为一纸限购令而被拒之门外，但是，如今该政策松绑以后，虽然市场出现了成交量的回涨，却并未持续太久，我们也观察到，不少开发商依然面临去库存难的问题。 进入九月，不少房企不仅推盘节奏加快，优惠力度也明显加大。一方面是房企让利，另外一方面是政策放松，不少观点认为，当下开发商已经打响凶猛的“价格战”，购房者的买房时机也已经到来。那么，究竟应该如何看待当前的楼市走势，今天来到演播间参与讨论的是北京房地产业协会秘书长陈志，欢迎您，陈秘书长。 (2014-9-24 14:12)

中新网报道 说：在各地限购松绑进入尾声之际，地方楼市政策调整尺度再度升级，湖北发文降低首套房贷利率、福州放宽首套房认定标准等消息纷至沓来。对此，业内普遍认为限贷政策已成为影响楼市走向的关键因素。与此同时，面对“高库存”和上半年业绩高压，房企纷纷抢跑“金九银十”，不仅推盘节奏加速，优惠力度也明显加大。但就九月中上旬各地楼市表现看来，开发商的种种“计量”成效并不十分理想，购房者观望情绪持续难退。