专家访谈:限购仅剩6城坚守 购房时机已到?

主持人 说：其实我们谈到这儿，刚刚您也非常详尽的跟我们分析和比较了往年北京这样一个新房，二手房和今年的北京的新房和二手房整体这样的交易趋势，其实放到来说，我这儿有一个数据，正好是补充到，统计局实时公布的8月份70城市房价数据显示，新房价格环比下降的城市数据达到68个，二手房城市达到67个。从70城房价来看，整体房价情况持续走低。如果放到来说，可能情况有些复杂，请您给我们找一些比较有典型性代表性的城市列举一二呢？他们房地产的行情是什么样的？ (2014-9-24 14:39)

陈志 说：第二个，现在的回调，现在的一些状况是一种市场的回调，那么也就要求我们行政当局、管理部门顺应市场，去做好不必要的行政干预性的退出，其实这个话不用今天说，十八届三中全会，中央的改革基调一确定，就已经说得很清楚了，我们现在事实上是要让市场来发挥更多的作用，让市场来修复，让市场来调整，那也就是说不必要的行政管控，一定要在改革的思路下，或者在改革的要求下去推出，而不是说我为了要推出而推出，不是这样的，这是客观的发展要求决定的。 (2014-9-24 14:38)

陈志 说：你比如说我们是文化中心，因此很多文艺界、演艺界的人士愿意到北京来，很多人愿意到北京来的话，其实这些人他买房很正常的一种现象，一种消费，所以在这样一种情形下的话需求很多，但是我们北京的几个因素导致了我们不可能有足量的供应，一个是土地资源的问题，不再生，第二个经济结构的要求，使得你不可能只发展住宅。第三个，我们经济结构，经济布局当中还需要大量的工业、金融和其他的一些服务业，因此这一类的人群进入到北京来说，他的交通、供给、水资源、空气污染，这些因素已经成为制约北京发展的一个瓶颈，它实际上已经不再简单的，就是房地产的限购措施已经不再简单的是一个来抑制需求，来调节价格的这样一种手段了，它实际上是和城市发展人口这个进入密切相关了，所以说从这个角度上看，我们觉得供给和需求矛盾仍然很大，未来还很难说得到一个有效的缓解，因此我们的判断是房地产作为北京这样一个城市来说，占比就应该大，这是个。 (2014-9-24 14:38)

陈志 说：我估计今年新房可能会在7万套上下，这样的话加起来就17万套的一个水平，这个比过去的24到26万套低了8到10万套的水平，这个量恐怕就是应该说它对经济，特别是北京，对整个经济带动影响就很大，北京的房地产在经济结构当中占比又比较大，所以说可能对北京的经济增长影响程度就比较大。所以说怎么去判断它，还是很重要的一件事，以我个人的这种见解和判断，我们认为北京的房地产市场现在应该是个周期性的波动，但是这种周期性的波动是需要很好的去利用它，是要把我们不当的一些管制性措施去除，要让市场真正发挥作用，让市场不断去完善，不断去修复，这样的话真正通过价格信号来反映，来描述客观的供需关系，现在恰恰是个时机，因为我们基本的判断是房地产需求在北京而言，还是很旺盛的，因为我们的需求可以说是面向的一个，也包括了境外、港澳台、包括了各领域。 (2014-9-24 14:37)

陈志 说：第二个，现在说一手是什么情况，我们1到8月份完成了3.5万套交易，这里边还含了相对多的几千套的自住房，如果我们把自住房去掉，我们也就完成了3万套，大体上3万多一点这样一个水平，如果这样的水平延续下去的话，全年我们的商品房可能是历年实时的一次，就新房交易，这说明市场已经很冷了，那么在这种情形下，这个时候我们觉得就有些东西，有些措施，就应该进行调整了，比如说我们说一些宏观性调控性的一些措施，实际上他是基于当时的经济环境，当时的国际环境，当时的国内经济发展这种状况做出的，那么可能有些过严，或者是过重的地方，但是基本方向没有错，但是现在看，我们整体的运行态势和过去是截然不一样的，过去是一个过热的过程，我们一年商品房新房还得要10万套，二手房得15、6万套，一共加起来24到26万套全市的交易，现在显然没有了，一手二手加起来我们才有10到15万套。 (2014-9-24 14:35)

陈志 说：我们往常通常的年份，我们二手房能做到14万套到16万套，差一点也会做到12万套，这个交易，就老百姓自主的这种交易，不受太多的行政性干预，是吧，大家愿意买愿意卖，在市场上自由的相对来说，也没有开发商强势的，大家交易相对来说比较能够真实反映市场供需关系的，这种情形今年没出现，我们加起来如果乐观的说，未来这四个月是10，一个月是一万，那么后面一年是10万套，这种情形比往常低，这是个。 (2014-9-24 14:33)

陈志 说：那么在这样一个过程当中，我们看很多的需求，甚至说有一些有意愿的，由于这样一种节奏的缓慢，导致了他的那种观望情绪在加重，这是很重要的一个心理上的关口，所以我们看到央行的这个东西来说，我们为之一震，它可能是打破平衡一个很重要的手段，所以说二手房现在有望陆陆续续回来，如果说我们今年从北京市全年的二手房到目前来看，我们交易其实并不是特别好，我们现在总的交易套数才是6.2万套，就8月份，这是累积到8月份，1到8月份累积过来，我们往常这个时候比这多，如果我们把后边，我们9月份不算，9月份我们算九千套，我们就算一万套吧，还有四个月，四万套，我们今年充其量不过是10万套的一个水平，这是一个什么样的判断？ (2014-9-24 14:33)

陈志 说：从我们8月份整个市场的表现上来看，我们二手房，先说二手房，我们7月份大概是9000多套，我们没有占上一万套，8月份八千多套，我们也没有占上一万套，我们这几个月基本上二手房都是在月成交一万套以内，一直没有突破这个点，缺乏一个向上推的一个动力，事实上我们现在看到二手房的成交就是源于我们对于贷款按揭的这个速度，银行的审批，就银行由于自身的风险偏好，审批速度的延长、缓慢、严格，导致了这个每一笔交易的周期在延长，原来一笔交易一个月，两个月，三个月，三个月算长的，现在几乎半年很正常，你看我的一个朋友在交易的时候，他是今年1月份找的二手房公司给他做，到了8月份才做完，我们现在看这已经9月份了，8月份才做完，那么现在看这个手续才弄清楚，这个中间简单说就是8个月，这是实打实的一个过程。 (2014-9-24 14:31)

陈志 说：，这种降价优惠的数量我先说数量，我先说开发商的个体，我们看到现在目前的以北京而言，我不敢说，以北京而言，我们优惠占比的幅度，就北京市场来看不大，我们能看到零零星星的一些企业会推出一些各种各样的羞羞答答的这样一些措施，也看到个别的一两个企业从多少降到多少，有一些直降的过程，也有一些具体手段上的调整，但是这些数量加起来，其实北京我们现在应该说在售的盘大概300多个，真正能打折的没几个，这里头应该这么说，我们把自住房抠掉，其实也没多少个，这样看目前市场大家还处在一个观望和相互角利的一个过程，这种观望没有被打破，还是处在焦灼的状态，开发商认为后面还好，买房人认为你现在不降价，我不买，如果央行这件事是真的，很可能就是打破平衡很重要的那根稻草，那也就是说，有可能市场会慢慢地热起来。 (2014-9-24 14:29)

陈志 说：实际上这个问题就是我们对于市场的一个客观的一种描述，有各种各样的让利行为，有各种各样打折的措施，目前看，现在应该说市场出现了一个，就是交易量下滑明显的这样一个状态，这个事实确立了，这个事实确立了以后，那么作为企业来说，我们很多的企业他有些是上市企业，他必须要有比较明确的业绩报告，还有很多国企，还是要给股东，给国资委要交代的，你今年的投资任务，是否完成了，因此他们就会采取措施，在牺牲一定的利润空间前提下，通过一些优惠措施来走量，这个也是通常所能选择的一些手法，根本原因就是市场是下行的，交易是驱冷的，买房这个事似乎没有前几年那么火热了，这是一个客观事实存在，不管怎样，就是说开发商他现在去做这些事情，从行业这个角度来说，我们冷静的去看，理性的去看就是，还是应该客观的去面对它。 (2014-9-24 14:27)