[摘要] 2012年12月18日，由中指研究院与房天下联合主办，由房天下和家天下网联合承办的 “新形势·新机遇·新发展”2012-2013中国（哈尔滨）房地产形势报告会盛大启动。中指研究院指数研究中心常务副总经理葛海峰先生就“当前中国房地产市场分析及未来展望”主题和与会嘉宾共同探讨了中国房地产市场形式。
我今天来了解了一些情况，这时候可能有一些开发商会感觉到，我的项目可能未必是今年表现的一年，为什么哈尔滨市场今年回升得很快，有这么明显的成绩，为什么我们的项目没有做到？我感觉这里边，目前二、三线城市有一个比较大的问题，就是供大于求，一线城市是明显的供不应求，比如说北京、上海。北京基本上现在5、6个月的时间就可以把所有的存量消化完毕；三、四线城市基本在10几个月以上，有的城市达到20几个月。由于供给量非常大，我们看到有一些开发商自身感觉来讲，并没有那么好，这就是重点城市的新房供给。
从我们看到1到10月份代表性的城市，供应和过去2年的水平是基本相当的，这是由于一线城市供应少，二、三线城市供应大，综合之后，跟过去2年总体来看，供应是基本相当的。通过这个来看，我们看库存和出清周期，库存和年初是基本持平的，也就是说目前市场依然是维持在高库存的一个状态。我们可以看到库存从2012年的9月份升到点，10、11月份虽然有所下调，但是在历年来讲，库存还是维持在一个高位。出清周期大幅度下降，这得益于今年整个市场成交量的回升。代表城市上海、深圳、武汉、南京、苏州等等这些城市，出清周期已经回落到10个月以下。一个城市比较好的市场状态就是10到16个月之间，低于10个月，说明市场有供不应求的情况。我前段时间去了南昌，他们只有4.4个月的出清周期，也就是4.4个月就可以消化完市场的存量，南昌的价格今年涨得比较快，而且房子特别好卖，那我们就要关注一下哈尔滨的情况怎么样。我感觉，目前哈尔滨的供应量比较大。
总结一下今年卖得好的这些项目，他们都有哪些特点。我们把一、二、三线城市不同城市的代表项目做了一个统计和分析。首先，在供应充足的二、三线城市中，表现好的还是中低端的项目以价取胜，定价相对来说比较低，规模比较大。也就是说定位是刚需的，刚需的需求是二、三线的主流，如果想卖得好，二、三线以价换量是不得不走的一个方式。而且，也在寻求消化的速度。我们看卖得好的项目，基本上都是这样的一个特点。
一、二线城市的项目特点，城市的中高端项目，总价高，业绩贡献大，品质和品牌取胜。这可能是三、四线城市和二、三线城市开发商所没有感受到的。在一线城市北京和上海，卖得好的项目是什么？不一定是刚需楼。比如说像北京的金茂府，保利中央公园，中海的紫域豪庭，这些项目单价是3万以上，有的项目是5万多，但是表现很好，还是抓住了一、二线城市改善性需求的反弹，它的总量高，但是业绩贡献大，同时有一个支撑。我们看这些一、二线城市为什么今年市场的反弹，刚性的产品是市场的主流，但是中高端项目取得了好的业绩，这是我们今年一、二线城市反弹的一个重要的原因。
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