[摘要] 2012年12月18日，由中指研究院与房天下联合主办，由房天下和家天下网联合承办的 “新形势·新机遇·新发展”2012-2013中国（哈尔滨）房地产形势报告会盛大启动。中指研究院指数研究中心常务副总经理葛海峰先生就“当前中国房地产市场分析及未来展望”主题和与会嘉宾共同探讨了中国房地产市场形式。
下面我占用一些时间，把我们最近做的中国房地产市场分析和未来的展望跟大家做一个分享。汇报主要包括两个方面，一个是现状，二是走势。
看一下主题词，我们说现状，总结为从今年的形成来看，政策不错，货币环境良好，量价齐稳回升。首先我们看一下政策，政策上的时间我会用得稍微长一些，回顾一下政策，从2010年4月份开始，一直到2011年1月份限购措施的全面实施，应该说中国房地产市场经历了一轮非常严厉的调控。我相信大家感受到了在调控环境之下，各个城市的房地产需求出现了萎缩，房地产的价格出现了回调的迹象，但是各个城市情况是不一样的。从目前的政策环境来看，2012年应该说整个政策环境依然保持了比较稳定的状况。包括我们限购措施，限贷措施基本都没有放松，包括最近北京和上海有传闻说，如果你补交了纳税，补交了社保，你就可以购买了，有的也说你补交也不行，北京要有5年的纳税，5年的社保才可以，这是从房地产调控政策环境上来讲的，我们可以看到，今年依然保持一个这样的状况。2012年对房地产来讲，有一些利好的消息。从去年4季度开始，货币政策是有所放松的，我们可以两次降息，房贷都是在稳步增长的。
从货币政策上来讲，其实可以看到，房地产市场跟金融政策是密切相关的。看到金融政策是有所放松的，在这种情况之下，整个政策环境，虽然房地产调控政策是偏紧，但是整个宏观经济的政策，货币政策对房地产是有利的。所以可以看到，今年5月份开始，首先是一、二线城市的回暖，特别是一线城市成交量，包括重点的二线城市，包括像杭州、苏州、南京、厦门等等这些城市从5、6月份就开始全面的回暖。
我们可以看到，今年的特点和去年的特点不一样。去年一、二线城市受到的影响很大，一线城市基本上成交量腰斩，成交量同比降低了40%，50%，甚至是60%的情况，这是普遍的感觉，一、二线城市基本是这样。但是去年的整个商品房的销售面积，其实是同比增长的，这个是国家统计局的数字。为什么呢？其实就是由于去年三、四线城市的表现很强烈。在座的哈尔滨的业界同仁应该能够感受到，去年哈尔滨应该说是不错的，去年其实对一、二线城市来讲，是调控最为严厉，受到影响的一年。今年的情况正好有所相反。一、二线城市首先回暖，而且回暖的幅度很明显。北京基本上现在成交量同比都增长40%以上，价格也有所回调。我们看新闻，最近也在关注像北京、上海的楼盘，出现“日光盘”的情况。三、四线城市今年的表现就不如去年，其实这是由于政策带来的效应的滞后行为，我们说政策的调整和政策的出台，首先受影响是一、二线城市，三、四线城市相对来说是跟进。这里有人会提一个疑问，包括限购的措施，这些措施对三、四线城市影响不是特别大，今天我来的时候，也了解到哈尔滨的限购是在二环内限购。很多人会问，三、四线城市没有限购，为什么成交量会这样，为什么会受到这样的影响？其实，从我们需求的特点上来看，三、四线城市是比较刚性需求，外来的人口或者是外来的投资比较少，在这种市场环境之下，大家对于价格其实相对来说是比较敏感的。
我们可以看到，如果三、四线城市看到一、二线城市在跌，大家就会形成一个观望的气氛。就是说，有可能我的城市房价也会要跌了，所以我要等，我要观望。我们可以看到，三、四线城市一般会比一、二线城市影响来得晚一些。但是今年回暖也是一样的，回暖的时候，也是一、二线城市先回暖，三、四线城市相对要滞后，所以我们可以感受到，今年一、二线城市回暖很快，三、四线城市表现并不好。我们就有一个疑问了，2013年会怎么样？我们可以做一个猜想。这时候很多人会问，我们现在的政策环境是偏紧的，2013年政府还会不会出台一些相应的政策，调控的政策，这是大家存在的疑问。为什么呢？因为目前来讲，一、二线城市不仅仅成交量在回升，而且价格也在回升，是有上调的趋势。我们后面有一个结论，明年的预测，我们判断明年中国的房地产价格会上涨5%到10%，成交量会上涨5%左右或者是5%以内。对于目前的这种情况，政府会不会出台相应的政策？我觉得在目前情况之下，短期内来讲，新的政策出台是比较谨慎的，为什么呢？这跟目前的宏观经济环境有很大的关系。在目前的宏观经济环境下，中国的经济依然有很大的不确定性，这种不确定性是来自于经济的发展速度。
大家都知道，现在中国经济发展，主要是还是依靠投资，因为出口肯定是有问题，内需短期内指望不上。新一届政府上台，如果要做一些事情的话，那怎么办？我感觉还是要依靠投资来拉动经济增长。我们说上一届政府2012年要7.5的保底，但是新一届政府上台，我们至少要上升。在目前的状况下，出台非常严厉的调控政策，我想对经济的发展不是一个好消息。但是，明年肯定有一个不确定性，不确定性是来自于房地产税。目前确实很多，包括中央也好，包括有些省份也好，确实在准备征收房地产税，但是到底什么时候出台，大家都在探讨，都有一个疑问。我们判断，可能在明年“两会”之后，有一部分房地产税会推出。房地产税到底对房地产市场有多大的影响？我们首先感觉，这个房地产税本身对于目前的房地产市场来讲，影响不大，对高端人群征收，征税比例是很小的。这部分对房地产本身的意义不是特别大，但它最重要的影响还是来自于观望预期的影响，这会是明年房地产市场上一个不确定的因素，这是大家所关注的。但是我们可以感受到什么呢？回到哈尔滨来讲，刚才说过任何一个政策的出台，其实对三、四线城市来讲，都是有滞后效应，除非哈尔滨先出房地产税，但是我现在了解的情况，没有这样的趋势。所以说，我们开发商应该抓住明年的机会。
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