中国商业地产的发展模式我认为应该说现在是主要是两种，一种是开发占主导，这也是中国市场发展的一个模式，开发主导不用说了，前面很多的开发商都是现在在做商业地产的开发，但是这种开发模式应该说是非常辛苦，都是用自有资金，用银行贷款或者回款来支持商业的开发，包括招商和运营，我觉得这种模式在我们国家的现有市场发展的初级阶段市场还不成熟的情况下，金融产品不足，产业基金法没有出台，金融政策不配套等前提之下产业链不能迅速衔接的前提下商业地产的开发模式。这是以开发作为主导，开发作为主导这里面主要有两种形式，一种是售，或者一售为主，一种是租，或者一租为主。前面发言的万达，过去也是租售兼有，尽管现在已经找到感觉了，大家都认可他现在的发展，以最近距离成功，以低成本拿地，综合体的开发，但是大家疏忽一点，他商铺的销售量仍然没有减少，他的商铺主要是设计商业，所以我们国家现在主要房地产的开发商比如以万达为代表的开发商为主的他们仍然是租售兼有，绝大多数是以售为主，但是也有不售，比如中粮。现在的情况是靠自己的努力来在市场上发展，本来不应该做金融的事情，有时候开发完之后还要做金融商，自己去做招商，还要运营管理，非常辛苦和不容易。从这一点我们向商业地产开发商应该致敬。在各地失败的项目也不少，但是成功的项目都给我们城市商业的发展，商业的繁荣带来很大的推动作用。比如说中国的商圈得到了迅速的发展，有单一的变成多和型的商圈。商业业态得到最快的发展。商业业态比如说我们由以前的开价式售货到现在的大卖场等等，这些都是商业地产这几年发展过程当中开发商的功劳。因为开发商只有开发了这些大量的商业物业，他起到了一个载体的作用，才使我们这么多的商业能够得以迅速发展。所以我觉得商业地产中国的发展是开发的主导。
第二种模式是商业在主导。比如说宜佳家居他们是找地自己开发，比如说乐购他们或者收购项目或者选地，还有我们本土的商业，比如红星美凯龙。日本更多是这种模式，但是这种模式在中国可能还很难成为主流。还有一种金融主导的模式，目前在中国还没有，在我们这些开发商中还没有，尽管有的开发商有上市公司的背景，但是他仍然不是金融主导，在美国商业地产的开发是有基金，有瑞士各种金融产品主导开发，主导开发的方式是用市场成熟为前提，完整的产业链，明确和专业的分工为前提，在我们国家在若干年内有我们开发主导转向金融主导，因为我们的市场时间还短。在这种情况之下，尤其需要各种金融产品的创新和金融政策的配套来支持这种商业地产的开发模式。就是金融主导，对我们国家来说这可能还需要很长一段时间。
第三种形式是我们希望向往，但是对我们来说可能还遥远，未来十年可能还难时间，需要更长的时间。现在宏观调控，压力比较大，更多大型的开发商准备进入商业地产，我觉得商业地产的门槛起来很高的，风险很大，是个富人的游戏。因为我们谈到恰如的日子，万达十几年的探索应该说是国内商业地产开发最的企业了，但是它现在仍然不敢进入。所以说在中国的商业地产发展我觉得不会受短时间的经济政策的影响，会随着市场的成熟，金融的政策的配套等等多方面因素的叠加，商业地产未来才会有健康发展的机会和市场条件，谢谢大家！
谢红玲：您企盼的金融主导已经开始出现了。
董利：我多插一句话，我觉得做住宅开发等这种基金可以，但是如果做商业比如大型的购物中间我也不认为他们的前景很好。首先是国家没有产业政策的保障。在发达国家可能是上市，但是在我们国家还没有，可能未来10年或者20年商业地产上市也不会大规模的。将来他们面临要解决的问题是基金的出口问题。在我们国家产业和金融政策没有完善的情况下这将是一个突破的难题。
谢红玲：接下来我们就想听听院线的代表印刚先生吴恒耀先生的观点。
沃尔玛业务发展部高级总监吴恒耀：首先沃尔玛现在有大概三百家店，包括商场，是从1996年开始到现在，大概是15年，我们主要是有租赁的安排。最近两年我们在考虑跟房地产开发商或者我们自己跟政府一起收购来研究我们的商场。过去三百多家店里面我们现在营运总的建筑面积大概是400万平方米，分布在108个城市，每年30家，未来我们可能会超过这个数。如果是选举方面，从宏观的角度去看，一般来说我们是用商圈的概念来定位。我们分开四个单区，一个是华东，一个是华北，一个是华南，一个是西部。我们在每一个区寻找不同的商圈。我们可以进行平分，我们也有优先，定了以后我们是从微观的角度去看，就是每一个商圈看他的人口，我们希望的人口越来越好，我们设定的人口是不低于5万，我们将他们的消费习惯，他们的消费能力，他们的交通，还有停车位的配套等等我们都有研究，研究以后我们才定一个点。定了点以后我们都有一些因素去考虑的，因为可以说我们是有些商场不会考虑的，刚才李总提到如果一开始用销售为主要目标的话，我们会首先考虑。如果是用规划作为选址的办法，我们也是会做的。刚才万达的刘总也提到，我们会以开发目标来开发市场，这是作为他这个商场的主题点。这是我跟大家的分享，如果大家有需要跟我们一起去投地，或者一起去经营商场，我们很高兴。谢谢大家！
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