李文：各位嘉宾好，事实上应该先听其他贵宾对于商业地产方面的运作各方面的意见，我想在中国的商业地产的发展应该是以住宅的发展比较更晚一些，充其量不到10年左右，所以在发展过程中间不断有新的房地产商加入这个领域，所以在这个里面事实上商业地产的运作是一个分工更细，产品种类更多，设计更复杂，操作更精准的一个行业。所以我们在设计的过程中间提出一些我们这几年的经验跟各位参考。
个我想讲一下目前商业设计我们所碰到的中国的一些特色，在国外设计师的设计的时候，开发商会非常准确的要求他们对产品的定位跟他的理念，有商家的要求，来满足开发商的需求。在中国我们所碰到的项目至少目前为止都还没有做好，我们一边在盖的时候，一边在进行招商的过程，所以在设计上我们怎么样思考他满足未来可能的一些状况。所以这种特征造成设计上的一些所特殊的中国特色也是我今天提出来供大家讨论参考的。
第二中国的商业目前还是以销售为主，所以刚刚也有几位老总提到福州的两百多万有一百多万是商业面积，一百多万平米商业面积将来怎么被经营和招商是一个未知数，在美国有一个商业融资的渠道，中国因为都是销售式的商铺来满足房地产开发商融资的需求，所以也造成了很多负面的影响。我们也常碰到开发商说要分业态来销售，所以这里面对于商业的困难的地方。此外商家延后的参与，尤其院线的设计要求非常的复杂，他们也会碰到一些建好的商业在入住，几乎是不能满足他的需求，所以这个方面也是一个在设计上的缺陷。
最后一点是经营模式的不确定。到底是谁来经营，怎么个经营方式，其实我们在北京西单做了一个小商品市场，理论上是小商品市场是一个非常容易招商的一个项目，可是经营上他们花了一整年才收到了租金，而且不是卖给商铺，是整体拥有，所以中间的过程是非常复杂，所以在经营的模式其实对于原来的设计满足他经营模式这都是一些非常重要的事情。所以基于这几点我们在设计上我们目前的经验归结出几项：至少在目前中国商业设计上我们所碰到新的问题：
我们在设计上尽量保持弹性，我们有一个项目是运营商的商场，他们应该是非常有经验的一个商业经营商，可是在于我们做这个项目是50几万平米里面，我们从盖的天到盖完都还没有定位，既然定位不明的状况之下，事实上各种商业形态的高度都是不同的，在这样的状况之下，我们的高度来做未来的设计依据。
我们的建议是针对地方的特色作出要求。中国的城市北京一二线城市到三四线城市市场的消费能力是差别很大，我们现在刚做了一个张家口的一个商业中心的项目，开发商是从来没有做过商业地产。原来做的解决低层次的方式，所以我们建议他做少数持有，多数对外销售的综合模式，成为城市综合题的商业中心，增加整体的经济效益，所以根据地方的特色来做一些不同的调整。对于没有经验的商业开发商，如果做整体持有的商业形态在二三线城市这种商业经营跟他未来的持有代价是比较大的，所以在设计上我们尽量保持地方的商业模式。这种模式在中国是无法进行的。不管是主力店还是次主力店这里面包括城市中心广场的设立都相当重要，我们都是以这种方式来做的。
李文：在北京也好，在也好，商铺尤其终端性的商铺成功率是非常高低的。这常常是跟地点无关，我们也看到有名的开发商所做的商铺很好的地点经过几年造成很多问题，所以我觉得在增加娱乐之下针对中国目前的这种市场能增加商铺的一个存活率，这样的话，对于未来的适应也比较重要。这也有很多成功的例子。中国的商铺最困难的是四五层楼以上的使用，这都是中间比较重要的由休闲娱乐性能够适应未来的各种变化的商业的地产的市场。最后我想我们在做商铺设计的时候虽然所碰到开发商经验不足的时候，我们一定要从设计上看到的规模来给他定出他设计的重要的一些事情。两三万平米到三十万平米的差异是非常大的，我刚才提到最有名的经销商做项目的时候原来有一个国外公司在做，做了一半觉得不对就问我，您看这东西是什么样？我说这个商铺的问题：是一个终端型的消费，设计上必须有主力商店来承担才能成功。所以我们的处理在这上有四块，能够有终端型也能够有分散型。所以在每个不同规模的商业上两三万平米到三五万平米的商铺尽量做开放式，因为它很难成为终端型，只有开放式增加商铺的存活率，因为所有的商业地产目前来说经营管理只有少数是非常成功的。所以我们在设计说不能取代营运，不能取代定位。所以中国的商业地产是随着时间，经济的发展在不断变化。谢谢大家！
谢红玲：下面我们回到主要的讨论个议题，就是我们商业地产运营模式，大家知道商业地产的不断发展起来城市的发展，商业地产的开发形态也发生很大的变化，而在我们福建就有在商业地产方面运营成功的先锋企业，比如宝龙地产，明发集团，而且我们知道宝龙还是次以商业地产的概念在香港成功上市的企业。所以我想就先请我们宝龙集团的副总裁林峰利先生分享您的思考。
林峰利：大家好！宝龙之前主要在二三线城市开发，特别是三线城市。我想谈一个题目，我们开发商到底要做什么样的模式，我在上海参加过很多这样的论坛，有提到过美国的模式，也有提到日本模式，也有新加坡模式，也有说香港模式。我在各地城市走的比较多，我觉得作为开发商来说到任何一个城市应该要找到这个城市应该发展的模式。我看到过很多这样的商业，三四线城市做的非常好，但是经营得并不好。因为整个中国南北差异，东西差异非常的大，城市化差异也很大。我还是比较喜欢福建广东的消费形式。在上海我跟一个朋友吃一个水晶包就要35块，我朋友说之前有很多这样的小吃，有很多当地特色的东西，但是现在都拆掉，全部搬进高端的商业办公楼，或者在楼上。对上海这种大城市可能是适合的，但如果说把它放在内陆的一个中小城市未必就是好的。本来说今天很多都是业内的朋友做一些探讨，刚才我也特别赞成林总说的一句话，城市的运营不是由开发商能做到，都是有政府牵引。我们在做的时候也发现几个问题。
是拿地困难。因为做商业地产对土地的选址要求非常高，没有很多成熟的地块，也有很多这样那样的问题。第二是定位和规划困难。有很多地产招商之初就已经限制了条件，甚至在一些城市不适合，一定要建一个四十万五十万的综合体，实际上城市根本没有这么大的容量，这些我也觉得需要大家谈靠。就是说地产商和政府根本这个城市的需求做一些定位和规划，而不是限定一个指标。第三就是招商的困难。现在目前商业都需要一个经营期，需要一个培育期，很多的商家在选择的时候比较喜欢选择成熟的低端，马上能够见效的商业物业。但是这需要一个培育期和经营期，所以招商很困难。第四就是经营的困难，商业地产是需要一个渐进的过程，也是很困难的。一个是商业地产开发中要找到更适合城市发展的模式，二也是这四个困难，就是在做商业地产开发要解决的问题，如果解决好了，对我们开发来说会顺畅的多。谢谢大家！
谢红玲：我想林总比较低调，所以对这个模式的东西没有做太多的阐述，凡是把大家的心声说出来，我想作还有一位商业地产的领军企业，就是万达集团，今天华南区的总经理刘海波先生来了，我想请商业模式创新这个话题做一个阐述。
刘海波：谢谢主持人，谢谢各位同仁！我想借着林总的话题接着说下去，其实我们是探讨。商业地产实际上走到现在特别是中国的商业地产已经走出了一个自己的道路，已经区别于我们刚才说的很多商业模式。万达作为中国商业地产的领军的企业，实际上从某种角度上来讲我觉得就是一个商业地产模式的创新的过程。这些年许多企业都在这方面加强自己的研发和规划的能力，我在这也就阐述一下对于商业地产来讲实际上我们认为的核心的商业模式到底是什么？如果从万达的角度来讲实际上就是四个字叫“订单模式”。实际上这种方式就是一种终端的模式，也就是说业态规划在先，建筑规划设计后。招商运营管理在先，建筑工程管理在后。把商业地产的终端消费形式甚至商家模式全部确定以后进行商业开发。商业地产我想说做商业地产其中有一个很重要的方式就是说必须要考虑到将来非常长的时间的城市运营和管理。除了你在运营跟管理中间有一些专业的技术要求之外，还有一个商业运营持续运营的要求。做一个商业地产的开发商不单单是开发商，可能更多的是一个专业的运营商和管理商，所以万达在这方面也做了一些工作。根据我讲到规划，规划我们的模式主要是采取业态规划在先，建筑规划在后。我们发现国内所有的规划跟设计企业都不能完全跟着万达思路。所以我们自己成立了商业规划。这方面我们可以打造一个这样的商业地产的研究跟规划单位，后面我们成立一间很大的商业管理团队，我们叫商贸公司，现在运营的商业面积已经超过800万平米，到2012年我们会超过1200万。我在讲一头一尾开发过程反而变得不是那么重要，而业态规划和招商运营才成为整个地产运营的核心。这是我们的一些经验和想法。说到最后做商业地产目的不是为了真正的快速的把它销售一空，而且应该做一个持续稳定，而且在做完这个项目之后为这个城市提升一些相关的功能和档次，并且能够吸收和解决大量的就业问题。最后对政府来讲，我觉得我们可以创造一个持续稳定的巨额的税收。这也是我们万达集团的核心所在谢谢大家！
谢红玲：我相信刘总说的是真心话，他们的订单模式确实给我们行业带来很多好的启发。我听了刚才两位老总对商业地产运营的思考，我有一个感受就是没有商家的参与，我们商业地产注定是没有好的结局。目前我们商家在选址上，我们的倾向是什么？我想这个问题刚好由两位商家的代表在，而且有行业组织的领导也在场，这个话题先请我们的行业组织的领导董利先生，也是中国社区商业委员会的理事长，同时也是中国城市商业网点建设联合会的副秘书长。请他谈谈。
董利：我现在在刚刚成立的社区商业委员会担任负责人。社区商业国家非常重视，谈到商业地产不管是商业街还是设计商业，这些年主导他发展都是开发商，所以这些年一直没有离开商业地产圈，参与各地商业地产的发展和建设，包括指导。这次来厦门是因为地产，08年我来过一次厦门，那时是作为专家检查组的成员之一来进行商业检查。根据前面提的模式来谈谈商业地产模式的看法。
中国商业地产的发展模式我认为应该说现在是主要是两种，一种是开发占主导，这也是中国市场发展的一个模式，开发主导不用说了，前面很多的开发商都是现在在做商业地产的开发，但是这种开发模式应该说是非常辛苦，都是用自有资金，用银行贷款或者回款来支持商业的开发，包括招商和运营，我觉得这种模式在我们国家的现有市场发展的初级阶段市场还不成熟的情况下，金融产品不足，产业基金法没有出台，金融政策不配套等前提之下产业链不能迅速衔接的前提下商业地产的开发模式。这是以开发作为主导，开发作为主导这里面主要有两种形式，一种是售，或者一售为主，一种是租，或者一租为主。前面发言的万达，过去也是租售兼有，尽管现在已经找到感觉了，大家都认可他现在的发展，以最近距离成功，以低成本拿地，综合体的开发，但是大家疏忽一点，他商铺的销售量仍然没有减少，他的商铺主要是设计商业，所以我们国家现在主要房地产的开发商比如以万达为代表的开发商为主的他们仍然是租售兼有，绝大多数是以售为主，但是也有不售，比如中粮。现在的情况是靠自己的努力来在市场上发展，本来不应该做金融的事情，有时候开发完之后还要做金融商，自己去做招商，还要运营管理，非常辛苦和不容易。从这一点我们向商业地产开发商应该致敬。在各地失败的项目也不少，但是成功的项目都给我们城市商业的发展，商业的繁荣带来很大的推动作用。比如说中国的商圈得到了迅速的发展，有单一的变成多和型的商圈。商业业态得到最快的发展。商业业态比如说我们由以前的开价式售货到现在的大卖场等等，这些都是商业地产这几年发展过程当中开发商的功劳。因为开发商只有开发了这些大量的商业物业，他起到了一个载体的作用，才使我们这么多的商业能够得以迅速发展。所以我觉得商业地产中国的发展是开发的主导。
第二种模式是商业在主导。比如说宜佳家居他们是找地自己开发，比如说乐购他们或者收购项目或者选地，还有我们本土的商业，比如红星美凯龙。日本更多是这种模式，但是这种模式在中国可能还很难成为主流。还有一种金融主导的模式，目前在中国还没有，在我们这些开发商中还没有，尽管有的开发商有上市公司的背景，但是他仍然不是金融主导，在美国商业地产的开发是有基金，有瑞士各种金融产品主导开发，主导开发的方式是用市场成熟为前提，完整的产业链，明确和专业的分工为前提，在我们国家在若干年内有我们开发主导转向金融主导，因为我们的市场时间还短。在这种情况之下，尤其需要各种金融产品的创新和金融政策的配套来支持这种商业地产的开发模式。就是金融主导，对我们国家来说这可能还需要很长一段时间。
第三种形式是我们希望向往，但是对我们来说可能还遥远，未来十年可能还难时间，需要更长的时间。现在宏观调控，压力比较大，更多大型的开发商准备进入商业地产，我觉得商业地产的门槛起来很高的，风险很大，是个富人的游戏。因为我们谈到恰如的日子，万达十几年的探索应该说是国内商业地产开发最的企业了，但是它现在仍然不敢进入。所以说在中国的商业地产发展我觉得不会受短时间的经济政策的影响，会随着市场的成熟，金融的政策的配套等等多方面因素的叠加，商业地产未来才会有健康发展的机会和市场条件，谢谢大家！
谢红玲：您企盼的金融主导已经开始出现了。
董利：我多插一句话，我觉得做住宅开发等这种基金可以，但是如果做商业比如大型的购物中间我也不认为他们的前景很好。首先是国家没有产业政策的保障。在发达国家可能是上市，但是在我们国家还没有，可能未来10年或者20年商业地产上市也不会大规模的。将来他们面临要解决的问题是基金的出口问题。在我们国家产业和金融政策没有完善的情况下这将是一个突破的难题。
谢红玲：接下来我们就想听听院线的代表印刚先生吴恒耀先生的观点。
沃尔玛业务发展部高级总监吴恒耀：首先沃尔玛现在有大概三百家店，包括商场，是从1996年开始到现在，大概是15年，我们主要是有租赁的安排。最近两年我们在考虑跟房地产开发商或者我们自己跟政府一起收购来研究我们的商场。过去三百多家店里面我们现在营运总的建筑面积大概是400万平方米，分布在108个城市，每年30家，未来我们可能会超过这个数。如果是选举方面，从宏观的角度去看，一般来说我们是用商圈的概念来定位。我们分开四个单区，一个是华东，一个是华北，一个是华南，一个是西部。我们在每一个区寻找不同的商圈。我们可以进行平分，我们也有优先，定了以后我们是从微观的角度去看，就是每一个商圈看他的人口，我们希望的人口越来越好，我们设定的人口是不低于5万，我们将他们的消费习惯，他们的消费能力，他们的交通，还有停车位的配套等等我们都有研究，研究以后我们才定一个点。定了点以后我们都有一些因素去考虑的，因为可以说我们是有些商场不会考虑的，刚才李总提到如果一开始用销售为主要目标的话，我们会首先考虑。如果是用规划作为选址的办法，我们也是会做的。刚才万达的刘总也提到，我们会以开发目标来开发市场，这是作为他这个商场的主题点。这是我跟大家的分享，如果大家有需要跟我们一起去投地，或者一起去经营商场，我们很高兴。谢谢大家！
谢红玲：这也是一个砝码。我有一个问题，目前王网购对传统商业的挑战性非常大，沃尔玛在这方面有没有一些担心。
沃尔玛业务发展部高级总监吴恒耀：担心是有的，在我们比较早的时间我们网点就跟上来，这也是时间的问题。
谢红玲：刚才我们的设计界的代表已经提您做了铺垫，说以后开发地产要增加新闻娱乐性，正好做了一个很好的铺垫。
印刚：是的，我在福建和很多开发商进行合作，包括宝龙，还有明发，还有世贸等。所以只要是福建的地产商请我我都会来。我想更正一下，大家都说我是做院线的，我不知道大家是不是误解，实际上电影这个产业分四各环节，是制片，第二院线是批发的，这不是所有人都可以去做的。目前中国的网店管理条例，外资还不能直接投资网店，我是专门做电影院的。我还是说说选址的问题，这可能是大家最关心的问题。
首先大的来说，我们不管是对大家说的一级城市起来二级城市，我们基本上可以看到福建的情况很清楚，电影本身是一个大众文化，跟沃尔玛不一样，是老百姓每天都需要的东西，而且一个和平时期的国家不光要经济强，文化也要强。美国的文化就很强，比如美国的咖啡，美国的肯德基等等。电影是文化的表现形式，电影的影响力非常大，可能比原子弹的影响还大。今年年初的时候美国有一个电影《阿凡达》，他对各国的影响很大。可能每个人都知道嘎纳点电影节是在美国的康城进行，华盛顿是美国的首都。我们回归到选点的问题上，你们都敢去做商业，我肯定敢进。一个店一般投资在一千万和两千万之间，商业地产有两大类，一个是社区商业，实际上商业我们国家还是缺少统一的规划，一个城市要宜居，除了自然资源要好，比如说水，宜居的城市才可能持续的发展。一个好的商业要有大的集中的商业，美国的商业都是建在郊区，主要考虑到交通的问题，实际上我们国家也慢慢朝这方面在发展，大家都看到一个礼拜之前我们全世界都报道，就是堵车越来越严重的情况下，我们自己选点的时候我们很注重交通这个问题。包括轨道交通，是否有足够的停车场，进出是否便利。比如王府井，那个地方就我不会去做电影，那个地方人很多，但是不一定是好的点，我们在选点的时候很多时候考虑了城市的规划和未来的发展，同时还考虑的因素就是中国城市化的进程。我想举一个福州的例子，福州宝龙城市广场的选点以前整个路上都是工厂，次是03年9月8号，开完会只有我跟董事长一块去看的那个点，刚才就定了，当时定了以后，几乎所有很多人都不同意，因为那个时候都是工业街，而且气味很难闻。我写了一个报告，为什么要去这个点，那个点可能林总很熟悉，那个点是二环路和工业路的交叉口，不管我们看到巴黎、广州、武汉他们都是靠着河而建，靠河那么近的路一定是很好的住宅路，不会做工业用地持续下去，我当时选的时候就认为它五年之内这个地方会变成主要的商业中心。实际上那条路周围很快就变成了住宅区。通过这两年，中国城市化进程很快，每年差不多有接近三千万人口从农村到城市。
我们选点的时候经常考虑到城市化进程的问题，当然很重要一点就是我们选点很注重，就是开发商的品质。开发商不管它的品牌起来影响力还是诚信，还是就要本身的开发理念，比如订单式的开发，因为理念的设计要求很特殊，和这个很有关系。我们在福建合作的单位包括宝龙、明发等。我们也注意开发商的品牌。说清楚一点，比如说我做广告，在福建只有一家电影院，可能没有人理，如果有十家，他们可能就会来找我们。我想这就是我们选点一些最基本的工具。占用很多的时间，希望能够有机会和更多的福建开发商合作，谢谢大家！
谢红玲：谢谢大家！我发现了两个小小的遗憾，一个遗憾是没能给董利秘书长一个充分的发言时间，但这个遗憾我们可以弥补。现在不是网络化时代，把您不能表述的商业地产的总结放在商业地产中国网上。
李流泉：这次很多论坛所有的发言我们会整理，也有录音，包括论坛演讲嘉宾的提纲都会在地交会的网站，请大家留意。
谢红玲：还有一个小的遗憾就是商业地产，刚才秘书长也讲到了，是一个需要资本来参与，需要金融来参与的打游戏，今天的讨论唯独缺了金融的代表。这个遗憾在随后的活动当中包括明年的活动当中一定可以弥补。
林雄：这个遗憾在今天晚上就可以弥补，隔壁是资本，我们有20多家的金融总裁都是在隔壁，所以在今晚大家还会在一起。晚上大概有三百个地产商，所以明天要带够，这是一个非常好的互动交流的机会。
谢红玲：我们请李部长做最后的总结。
李流泉：在晚上的酒会6点半，请大家准时到会，也请媒体朋友一起来。欢迎大家一起共同见证，虽然是首次举办，但是一定会非常震撼，叫九九地产晚宴，谢谢大家！
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
