我们在设计上尽量保持弹性，我们有一个项目是运营商的商场，他们应该是非常有经验的一个商业经营商，可是在于我们做这个项目是50几万平米里面，我们从盖的天到盖完都还没有定位，既然定位不明的状况之下，事实上各种商业形态的高度都是不同的，在这样的状况之下，我们的高度来做未来的设计依据。
我们的建议是针对地方的特色作出要求。中国的城市北京一二线城市到三四线城市市场的消费能力是差别很大，我们现在刚做了一个张家口的一个商业中心的项目，开发商是从来没有做过商业地产。原来做的解决低层次的方式，所以我们建议他做少数持有，多数对外销售的综合模式，成为城市综合题的商业中心，增加整体的经济效益，所以根据地方的特色来做一些不同的调整。对于没有经验的商业开发商，如果做整体持有的商业形态在二三线城市这种商业经营跟他未来的持有代价是比较大的，所以在设计上我们尽量保持地方的商业模式。这种模式在中国是无法进行的。不管是主力店还是次主力店这里面包括城市中心广场的设立都相当重要，我们都是以这种方式来做的。
李文：在北京也好，在也好，商铺尤其终端性的商铺成功率是非常高低的。这常常是跟地点无关，我们也看到有名的开发商所做的商铺很好的地点经过几年造成很多问题，所以我觉得在增加娱乐之下针对中国目前的这种市场能增加商铺的一个存活率，这样的话，对于未来的适应也比较重要。这也有很多成功的例子。中国的商铺最困难的是四五层楼以上的使用，这都是中间比较重要的由休闲娱乐性能够适应未来的各种变化的商业的地产的市场。最后我想我们在做商铺设计的时候虽然所碰到开发商经验不足的时候，我们一定要从设计上看到的规模来给他定出他设计的重要的一些事情。两三万平米到三十万平米的差异是非常大的，我刚才提到最有名的经销商做项目的时候原来有一个国外公司在做，做了一半觉得不对就问我，您看这东西是什么样？我说这个商铺的问题：是一个终端型的消费，设计上必须有主力商店来承担才能成功。所以我们的处理在这上有四块，能够有终端型也能够有分散型。所以在每个不同规模的商业上两三万平米到三五万平米的商铺尽量做开放式，因为它很难成为终端型，只有开放式增加商铺的存活率，因为所有的商业地产目前来说经营管理只有少数是非常成功的。所以我们在设计说不能取代营运，不能取代定位。所以中国的商业地产是随着时间，经济的发展在不断变化。谢谢大家！
谢红玲：下面我们回到主要的讨论个议题，就是我们商业地产运营模式，大家知道商业地产的不断发展起来城市的发展，商业地产的开发形态也发生很大的变化，而在我们福建就有在商业地产方面运营成功的先锋企业，比如宝龙地产，明发集团，而且我们知道宝龙还是次以商业地产的概念在香港成功上市的企业。所以我想就先请我们宝龙集团的副总裁林峰利先生分享您的思考。
林峰利：大家好！宝龙之前主要在二三线城市开发，特别是三线城市。我想谈一个题目，我们开发商到底要做什么样的模式，我在上海参加过很多这样的论坛，有提到过美国的模式，也有提到日本模式，也有新加坡模式，也有说香港模式。我在各地城市走的比较多，我觉得作为开发商来说到任何一个城市应该要找到这个城市应该发展的模式。我看到过很多这样的商业，三四线城市做的非常好，但是经营得并不好。因为整个中国南北差异，东西差异非常的大，城市化差异也很大。我还是比较喜欢福建广东的消费形式。在上海我跟一个朋友吃一个水晶包就要35块，我朋友说之前有很多这样的小吃，有很多当地特色的东西，但是现在都拆掉，全部搬进高端的商业办公楼，或者在楼上。对上海这种大城市可能是适合的，但如果说把它放在内陆的一个中小城市未必就是好的。本来说今天很多都是业内的朋友做一些探讨，刚才我也特别赞成林总说的一句话，城市的运营不是由开发商能做到，都是有政府牵引。我们在做的时候也发现几个问题。
是拿地困难。因为做商业地产对土地的选址要求非常高，没有很多成熟的地块，也有很多这样那样的问题。第二是定位和规划困难。有很多地产招商之初就已经限制了条件，甚至在一些城市不适合，一定要建一个四十万五十万的综合体，实际上城市根本没有这么大的容量，这些我也觉得需要大家谈靠。就是说地产商和政府根本这个城市的需求做一些定位和规划，而不是限定一个指标。第三就是招商的困难。现在目前商业都需要一个经营期，需要一个培育期，很多的商家在选择的时候比较喜欢选择成熟的低端，马上能够见效的商业物业。但是这需要一个培育期和经营期，所以招商很困难。第四就是经营的困难，商业地产是需要一个渐进的过程，也是很困难的。一个是商业地产开发中要找到更适合城市发展的模式，二也是这四个困难，就是在做商业地产开发要解决的问题，如果解决好了，对我们开发来说会顺畅的多。谢谢大家！
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