[摘要] 本周哈市商品房共成交673套，成交面积64755.99㎡，成交金额474，441,633.08RMB，成交面积环比上周下降58.7%。本周商品房成交道里区位列第一，共成交198套，成交面积18247㎡，环比上周下降216.6%，其次是香坊区，成交140套，成交面积13614㎡，平房区仅成交1套。
价跌量滞趋势难改
中海地产无疑是今年降价的开发商。早在今年5月，中海地产便揭开了深圳房地产降价大战的序幕，其低价推出的“康城国际”和“塞纳时光”两个项目合计1300多套房源，开盘当日被抢购一空。由于两个项目售价低于预期，一度引发部分老业主集体维权事件。
中海地产降价引发一轮楼市冲击波，周边多个在售楼盘则陷入被动境地，部分开发商被迫采取跟进措施。与康城国际同处于大运会板块的益田大运城邦二期，此后在8月6日推出300套毛坯房，购房享罕见七折优惠，折后价直接从12000元/平方米降到8000元/平方米，每平方米直降4000元，令同行大跌眼镜。
尹香武表示，中海地产率先降价，跟其香港风格密切相关，因为港资风格的开发商经过1997年的金融风波后对风险存在天然敏感性，把现金流看得比盈利更加重要。一旦市场出现风吹草动，中海地产首先要保证现金流和交易量，把价格目标和盈利目标降低。
与此相对应，内地风格的房企胆子相对较大。比如绿城为典型代表的内地房企，今年上半年绿城中国净资本负债比率达163%，较2010年12月31日上升31个百分点，居内地上市房企之首，但其在降价方面行动略显迟缓。
联合证券房地产分析师鱼晋华认为，对于房企来说，降价动机实际上只有两类，即上市公司出于业绩增长压力而降价以刺激销售，出自于该类动机的降价行为会表现得较为理性；另一类则是未上市企业急需降价销售以弥补资金压力。
在鱼晋华看来，房企降价大致可分为三个阶段：首先是“先知先觉”的企业出于对行业的警觉而自发降价，以求加速现金回流应对行业“冬天”；其次，更多的房地产企业迫于各种外界因素，加入到降价的队伍之中；第三，则牵涉到了该轮调整究竟会持续多久的问题，同样也是最难以预测的阶段，即潜在购房人预期房价还会进一步下跌而推迟购房行为，从而导致房地产企业只有通过更大的降价幅度来换取市场销售额和资金回流，从而引发市场进入恶性循环。
绿城急否认“破产门”多家房企或临“资不抵债”
因为网上突现“绿城正申请破产”的传闻，11月2日，绿城集团董事长宋卫平不得不在绿城集团官方网站撰文澄清，告知投资者“绿城离破产还有很远的距离”。然而，根据上证报调查，包括绿城在内的多家企业正面临越来越紧迫的资金压力，如果随着楼市下行，以房产和地产为主的企业资产价值缩水20%，若干企业将面临“资不抵债”的局面。
绿城土地成本高居房企之首
本轮调控中，绿城成为最被关注的高危企业，从“信托调查门”到“退市门”，再到今天的“破产门”，即便一些信息至今仍未被证实，但有一点可以肯定，此轮调整中，绿城资金紧张程度确为大型企业之首。
某大型房地产企业负责人称，判断这轮房企高危的指标有以下几个：一是过去两年高峰期时高价拿地较多，二是短期负债较多，三是所有负债利息成本较高，四是项目多集中于限购城市的高端物业，五是项目变现能力较差。而综观绿城，其前四项指标均符合，只有变现能力一项尚可。
调查显示，截至2011年9月，大型房企中，绿城土地楼板价的成本高居所有企业之首，平均每平方米楼板价超过5000元，加上绿城一向要求高品质，其建安成本近万元。也就是说，平均来看，绿城所有项目成本价近1.7万元/平方米。“如果绿城卖到这个价格以下，就是亏了。可是亏了又怎么样，降价不会影响房地产商的品牌。这一点绿城现在还是没有想通。”一位了解绿城的房企负责人称。
从负债来看，根据上证资讯的统计，截至2011年6月，绿城短期银行贷款的总额分别相当于现金及现金等价物的200%，和上半年经营收入的120%。资产负债率高达87%，流动负债占总负债比例为76%。两项指标均可进入所有房企之梯队。
更多房企进入“高危”阵营
“现在不是没有人想救绿城，而是他的盘太大了，十几个亿，几个十亿进去，几个月就花完了。如果绿城不降价，没有其他办法能解决流动性。”上述房地产界人士称。
据了解，除绿城外，更多房企已经进入“高危”阵营。如同为杭州本土企业的滨江集团。截至上半年，滨江集团的资产负债率为81.44%，流动负债占总负债比例为84.76%。盛高置地上述两项指标也高达80.64%和70.77%。
专家介绍，房地产企业的主要资产为土地和房产。理论上说，一旦楼市普遍降价20%，房企资产相应缩水20%，那么负债率超过80%的企业都可能资不抵债。而如果房企贷款多为长期借款，或许可以挺过这一轮宏观调控。那些流动负债又占比较高的企业，将是实实在在的高危房企。
面对房地产企业面临的高危局面，宋卫平表示确实严峻。“眼下房地产业的普遍情况是：量价齐跌，市场萎缩，各地库存大量积压，中小房地产商岌岌可危。照此境况，再持续一段时间，中国的很多房地产商恐怕就真的要面临倒闭的状态”，以及“市场若一直处于如此萧条状态，停留于谷底，恐怕一些企业真就会走上绝路。”
对于绿城为什么坚挺住价格不降，业内也分析众多。一种说法是，绿城拿地成本过高，降价会导致部分项目直接亏损。另外，绿城内部高管的激励机制是以利润基础来分成，如果降价亏损，高管同样无法获得高额红利，那还不如坚持等待救市。还有说法是，绿城对老客户有过承诺，称绿城的房子决不会降价贬值。这些都可能是宋卫平目前对价格较为坚持的原因。
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