[摘要] 本周哈市商品房共成交673套，成交面积64755.99㎡，成交金额474，441,633.08RMB，成交面积环比上周下降58.7%。本周商品房成交道里区位列第一，共成交198套，成交面积18247㎡，环比上周下降216.6%，其次是香坊区，成交140套，成交面积13614㎡，平房区仅成交1套。
库存压力骤增
持续的成交惨淡支撑了企业的降价行为。据北京房地产交易管理网数据显示，在传统的金九银十两个月内，北京共成交商品住宅10734套，相比去年19895套的成交数量大幅下跌46%；今年前10月，北京商品房住宅签约套数为69079套，二手房住宅签约为101188套，总成交为170267套，同比去年分别下调17.8%、35.8%、29.6%。
成交均价也明显下探。前10月房价环比逐月下降，其中10月北京商品房成交均价为19607元/平方米，环比9月的21724元/平方米下调9.6%。北京中原地产分析，10月成交的中低单价和中低总价房源均比9月有明显上涨，其中均价在2万元/平方米以下的占据市场交易量的71.8%，比9月上涨6.6个百分点。
在供应增加、销售低迷的情况下，重点城市的库存压力进一步增大。据中原地产统计，截至31日，10月北京累计供应的9152套住宅供应量创最近4个月新高，但当月签约率只有8.5%。目前住宅库存已经达到11.8万套（另有56个项目预期11-12月入市，提供住宅可能超过2万套），创造了2009年6月以来的点。按照目前的库存消耗比，即使不再新增供应，消耗目前库存也需要超过22个月时间。
来自房地产企业的数据也显示，目前已公布三季报的131家上市房企三季度末存货达9838亿元，较去年同期的6788亿大增44.93%，同时，131家房企今年6月底存货为8759亿元，第三季度环比上涨12.31%，存货积压迹象明显。此外，131家房企经营性现金流为-632.5亿元，同比下降16.37%，环比下降19.31%，其中，80家房企前三季度经营性现金流为负值，65家房企同比出现下降。截至目前，近七成一线房企前三季度未完成年度销售任务的75%。
房价拐点将至
“作为成交重点和限购最严厉的城市，北京房价变动在房地产行业中更具标杆作用”，链家地产首席分析师张月认为，因此知名房企在北京价格下调也相对隐蔽和谨慎，但业绩压力并未有所缓解，作用于价格上不仅降幅会继续增加，降价轨迹也渐趋明朗化。范围内大型房企降价销售潮虽然是在上海迸发，但预期未来的这种“辐射式”效应将逐渐向北京转移，并传递至其他二三线城市。
根据链家地产市场研究部统计显示，在今年入市的90个项目（多期开盘）中，已有53个调低当期售价，占比达到59%。“这意味着房企累计多月的降价意愿，在四季度已经开始逐渐迸发”。张月称，从“银十”市场情况来看，开发商与购房者之间的博弈程度越发激烈，买卖僵持现状扭转的临界点即将到来。
北京中原地产三级市场研究部总监张大伟也对记者表示，目前房价下调趋势已经非常明显，调控效应已经逐渐显现，特别是一线城市，可以说已经非常接近拐点。张大伟认为，如果本轮调控能够持续到明年，那么预期明确的房价拐点将出现在明年3月左右。
大型房企领衔降价，一方面反映了现实的市场压力和企业应对策略；另一方面则表明房价下行的趋势更加明显，不可逆转。21世纪不动产首席分析师常智表示，在现有调控政策不出现松动的情况下，随着更多开发商加入降价潮，房价下行趋势将由一线和重点城市逐步向二三线城市蔓延，一些没有实力的小型房地产企业，被市场淘汰的可能性很大。常智预计，随着更多开发商加入降价行列，更大范围的降价潮或将出现在1-2个月以后。
1.2金融资讯
部分银行已被允许增加信贷 全面放松尚难实现
记者2日获悉，部分银行接到宏观调控部门暗示，允许其在监管指标合格的基础上，在合理范围内适当放松信贷投放。但是，这仅仅是差异化的放松，并非所有的银行全面放开，全年的信贷仍是在稳健货币政策指导下的平稳适度增长。这意味着货币政策局部的微调，并非货币政策转向。
某股份制银行人士对记者透露，该银行的信贷确实放松了，“因为我们银行各项监管指标都控制得不错，因此宏观调控部门允许我们在合理范围内适当地放宽贷款限制。”
日前也有报道称，10月21日至27日5个工作日，四大行新增信贷猛增600多亿元，信贷闸门突现松动迹象。光大银行(3.03,0.00,0.00%)首席宏观分析师盛宏清预计，10月份的新增信贷会较9月份有所反弹，约为5000亿元。
但是，上述股份制银行人士强调，此次宏观调控部门并非要求所有的银行都放松信贷投放，仅仅是针对监管指标满足要求的部分银行，“因此并非所有的银行都可以适当放松信贷。”
由此看来，这次放松信贷可谓是“差异化放松”。“监管层强调的信贷基调还是合理增长，全面放松的可能性不大”，这位股份制银行人士认为，这也并不意味着货币政策转向，而仅仅是局部的微调。
盛宏清也表示，“目前货币政策调控刚出现成效，银行的信贷不会大开闸门，也不会出现市场传闻的下调存款准备金率，否则通货膨胀会出现反弹，先期的货币政策调控前功尽弃。近期的货币政策还是会在稳健的基调上预调、微调，控制货币信贷总量仍至关紧要。”
中金日前发布的中国利率策略月报中指出，年内货币政策以微调为主。政策微调主要体现在两个方面。首先，通过公开市场操作缓解流动性压力，降低回购利率，从而有助于非信贷融资总量的回升，这一情况在10月份已经出现；其次，就是通过针对性的放松对贷存比的监管来提高银行的放贷能力，使贷款月增量在11-12月能够恢复至7000亿元左右的水平。
根据央行数据，今年前9个月新增为5.69万亿元。如果按照市场预计的10月份新增信贷5000亿元，11-12月各增7000亿元的水平，全年的新增信贷将略超过7.5万亿元。
值得注意的是，一方面，目前通胀压力的存在尚不允许信贷全面放开，另一方面，部分银行受客观条件的限制，也没有进一步加大信贷投放的能力，苦于“无米下炊”。
一上市银行人士介绍，在今年的货币政策之下，银行放贷受限有两方面的可能。其一是有的银行尚有信贷额度，但是受存贷比等监管指标约束；其二是银行的监管指标满足要求，但是年初央行批准其的信贷额度用光。记者从某性股份制银行获悉，该行从10月份开始，全年的信贷额度就已经用光。
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