[摘要] 到底商业地产，城市综合体是什么？到底它未来的发展是怎样的形势？城市综合体是不是适合百姓投资的一个绝佳的产品，目前又是不是一个很好的投资时机呢？中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平先生将给我们解答疑问。
从国际评级机构来讲，对中国的房地产总体的评级也不稳定，他感觉这个原因就是公司的流动性有很大的压力。国际上也讲，他们没有简单的来分，这个不好，那个不好，他们认为整个房地产都会受影响。我感觉商业地产、住宅地产，不是简单的此消彼涨的关系。
说到商业地产面临的机遇和挑战，商业地产我仍然是看好的。比如说基本面的判断，城市化进程的信心，城市化率有46%，跟发达国家70%，80%的比例来看，还有很大，很长一段路要走，宏观经济仍然要保持稳定的增长的速度。另外，我们的消费，扩大内需，也跟国家基本经济政策的高度有关，博鳌会议上，胡主席也讲了扩大内需的政策至少要坚持5年。这些发展都会带来新的机遇，这个机遇是不是整个行业的机遇，是不是每个公司的机遇，每个项目的机遇，不见得。因为商业地产的难，跟住宅比，就难在它不可复制，它每个项目的地块，每个项目的条件都有很大的关系。商业地产未来真正有机会，还是一些大的公司，一些专业化的公司，一些品牌公司，手上有很多商业资源的公司，能够正确判断商业地产发展规律的公司，才有可能把它做好。
地方政府现在也慢慢的意识到，商业地产的价值，其实不在于土地，不在于多高的地价，而在于这个项目能不能给城市带来综合的贡献。卖住宅的话，它的税收是一次性的，除了土地就是税收，而一个好的商业地产，可以持续不断的带来税收，带来就业，带来周边地块的成熟，带来城市形象的改善，改善人民的生活品质，有多重的效应，前提是我们引用的商业项目一定是一个好的商业项目，一个成功的商业项目。他们也意识到什么样的商业项目是好的，慢慢的也具备了这样的条件。
商业地产发展当中，无论是政府还是开发商，或者是投资者，我们要走出误区，商业地产的发展有很多概念，现在有人说第九代了，有的说第三代，第四代。有的看万达做得比较好，每个公司都打旗号做城市综合体，做城市综合体是不是就可以成功了，它不是很深奥的概念，无非就是有商务功能结合在一起，有酒店、办公楼、公寓、商场，那分开了不成功，聚在一块就一定能成功吗？城市综合体也不是万达发明的，在国外很早就有，在国外城市综合体没有这么大的影响，在中国就有这么大的影响。城市综合体也有它一定的道理，但是也不是说模式本身有多么的，而是因为中国商业地产的发展存在着外部市场的缺陷，而城市综合体可以弥补这些缺陷。话是什么意思呢？刚才讲到国外商业地产投资很多的钱，退休金，由专业的基金来支持，可以借你10年，20年的土地来用，利息很低。而国内没有这样的融资渠道，那怎么办呢？又要持有，又没有钱，所以发明了一个综合体解决这个问题，这个里面的办公楼，公寓卖掉，然后把这个钱拿来把大商场养起来，这个就是综合体在中国大行其道最主要的原因，并没有太多深奥的东西。
还有，这些项目，酒店，公寓，办公楼，过去是不同的开发商分开规划，城市规划水平比较低，所以把这个项目规划得不好，酒店可能是经济型的酒店，商场可能是一个高端的商场。如果是在一个业主旗下，有一个定位的问题，包括停车场等等很多综合设施也配不到一起。就这样一个原因，我们不能简单的就说这个有多深奥，投资综合体一定是怎么样，这是不对的。有的人把综合体做得很好，有的人就做不好综合体。所以不能简单的炒概念，发展也不是简单的追求数量，而更多的是要强调品质。现在有很多城市并不缺商业量，缺的是品质。商业最主要的不是开发而是运营。包括万达在内，有一些做得比较好的还是掌握了一大批的商业资源，之后把他们有机的整合起来，这是一个真正的公司，是万达也好还是其他的商业公司也好，这才是最核心的要素。
最后，我想说，如果商业地产和住宅地产相比的话，住宅地产就是娶媳妇，一个成熟的产品坏到哪里好到哪里基本有数。而商业地产就像养孩子，不断成长，这里面有变数，这种不确定性也就蕴含了商机在里面。谢谢各位。
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