[摘要] 到底商业地产，城市综合体是什么？到底它未来的发展是怎样的形势？城市综合体是不是适合百姓投资的一个绝佳的产品，目前又是不是一个很好的投资时机呢？中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平先生将给我们解答疑问。
一种是主动的转型，主动转型是这个公司自己要有一个很好的战略目标，我要进入到商业地产的行业领域，将来要做成什么样的？我们可以看到中联，华润，中信大公司都提出一个战略目标，在未来的里面，一年的年里面，来自于商业地产的利润要占到15%或者是30%不等，有一个这样的战略目标。未来公司总的资金投放，投放商业地产要达到多少的比例。第二，有机构，有人才。有的公司，连商业地产事业部也没有，专业的商业地产管理公司也没有，放在一个综合的公司里运作，这不算是真正的转型。一些大的公司，都有专业的管理公司，机构和团队还有队伍。商业地产和住宅相比有很大的不同，商业地产的开发模式和住宅不一样，住宅产品是标准化，商业针对的用户是分很多不同的业态的，比如说百货，超市，家居，建材，专卖店，餐饮，正餐，快餐等等，物业硬件的要求不一样，比如说层高，层重，住间距，停车位，停车量的要求，包括选址的位置，包括对周边道路交通要求都是不一样的。这时候就需要定单开发，也就是说在开发以前征求商户的意见，要跟商户达成合作意向，然后按照他的图纸去开发建设，这点万达做得比较早，也可以说是万达取得成功的重要的经验之一。
但是住宅的产品是标准化，无非就是一居室，两居室，三居室和复式，结构上没有太多的花样。商业地产就不同了，需要有专业的人才，能够了解商业，研究商业，然后跟他们建立起一种比较好的合作关系。住宅和商业的营运模式总体上是有区别的，住宅都是以销售为主，而商业地产，国际主流的，包括国内主流的做法都是持有，大商业是不卖的，拿在手里出租用，它的好处是，你可以做到统一的规划，运营统一的定位，它不会破坏整体的规划。而只有统一的经营、管理，把租金效应做上来以后，在资本市场将来才可以创造一个更大的价值。另外，融资模式也不一样，住宅的融资基本是靠银行信贷，只要是楼打桩了，很快按揭可以回笼资金，商业地产，要求是不一样的。2、3年时间，如果有银行贷款，这个钱可能会把楼盖起来，还没有经营，一开始为了招商户，免租的，都没有租金，怎么还银行的钱？国外商业地产开发融资跟住宅是有根本的区别，国外更多是用保险资金，退休基金还有各种专业的资金来做，国内现在由于这种金融政策的不合理，目前还缺乏这样的资本。所以也造成了很多企业资本走得比较散，这也是不得已。
资金上要有储备，既然要持有，就得有钱。假如说你没有一个很好的资金，筹资和融资的渠道，那么你就很难做大。商业地产持有，也不是说你拿一辈子，做到持有几年以后，你经营做得比较稳定，现金流比较稳定的话，可以放到资本市场，或者是上市，或者是卖出去，所以这时候你跟资本市场也有一个对接的渠道，要具备这些条件你才适合去做商业地产。这个是主动转型，主动转型的公司像中粮和华润，这些公司都做好了这样的条件，也做好了这样的准备。为什么要说主动转型呢？他们是基于对市场前景的一种判断，这个判断并不是说住宅不好做了，或者是住宅调控了，做商业地产。而是认为，中国城市化的进程看好中国宏观经济发展的基本面，看好中国商业消费的更新换代的一个历史性的机遇，看好扩大内需成为新的基本国策，基于这样的判断做商业地产。现在从温饱型向小康型消费，购买力和人均的GDP已经达到了这样的水平，但是商业还没有做到这样的状况，所以我们还是要做这样升级换代的商业。过去的商业尤其在二三线城市，很多还是百货，超市，大卖场这样的传统的业态，购物中心综合体很多的商业项目还没有出现，实际上这样一个新的机遇非常被看好。
被动转型，有的人是不得不做，有的人是想做住宅，住宅地块越来越大，大的地块里面我们一定要按照规划要求都配有一定比例的商业，比如说到肉店买肉，例如你买瘦肉得有一块肥肉给你，所以有一些公司就被动的转型。万达就不一样，万达是商业里面搭一点住宅可以，但是很多公司说只想要住宅不想要商业，但是政府必须会给你一部分，这部分政策可能是不合理，但是长期以来就一直这样延续下来，这部分是被动转型。
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