[摘要] 到底商业地产，城市综合体是什么？到底它未来的发展是怎样的形势？城市综合体是不是适合百姓投资的一个绝佳的产品，目前又是不是一个很好的投资时机呢？中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平先生将给我们解答疑问。
各位上午好，这7、8天来，我不是在飞机上就是在去飞机场的路上，参加各地的商业地产论坛，去了福建，去了安徽，也都是参加这样的论坛。从我个人行程可以侧面看到当前商业地产热闹的景象。从宏观上来看，商业地产的发展，确实是处在一个比较热的一个状况。国家统计局的数据显示，在过去的一年里商业地产的商业营业投资总额达到5500亿，跟上一年同期相比，增加了43%。商业地产办公楼的部分1800亿，增长41%。这样的增幅在近几年来是的，商业面积和销售的增幅更是比住宅高出一倍。商业地产可以说从过去的一个丫鬟变成今天的新娘，从过去的配角变成了今天的主角。
我们知道90年代初的时候，国内曾兴起全民经商热，每个人都在办公司，每个人都在炒房产，那时候连老人都会报出一个商业价格。今天也是，很多房地产公司都在走商业地产的路线，代表的就是万科，还有恒大，金帝，绿地等大的房地产公司都在转型运作商业地产。还有很多商业公司也在做商业地产，过去的商业地产房客都是向开发商租，而今天有的变成了房东，也就是把物业买下来；还有的人干脆自己买地盖楼。这样的公司，涉及到商业里面的各个业态，有百货，比如说北京华联是从百货起家的。很多大卖场也是这样，沃尔玛传统以经营为主的公司，现在也在从政府和开发商手里购买土地。上个月我们在青岛召开了第八届商业地产的行业年会，在会上，沃尔玛公司特别跟我们要求，希望争取一个会上演讲的机会。
在会上，沃尔玛讲的就是新的战略，怎么跟地方政府和开发商进行土地购买和合作开发方面进行一些战略构想。还有家电企业苏宁、国美，也都在做商业地产，苏宁在各地已经搞了几十个苏宁广场。此外还有家居，从国外的宜家家居到国内的红兴美凯龙、居然之家等等。居然之家在北京有办公楼，红兴美凯龙也建了购物中心。餐饮业也有很多进入商业地产的事例，而且现在都是在到处开发。还有人给我发短信，让我帮看看有没有合适的城市里面有购买的可能。除了商业地产，除了商业公司之外，其它很多行业也都在涉足这个领域。比如说饮料行业娃哈哈，现在也提出要建100个购物中心，个项目是建在河南的商丘，还是个四线城市。钢铁行业也有在投商业地产的企业，比如说青海集团，这个公司最近也在北京等地开展儿童主题商业，在里面建一个儿童可以模拟成人活动的一个活动场所，做消防队员和维修工，可以把里面挣的钱存在虚拟的银行，可以把银行取出来，走的时候可以买一些书和食品，搞一些这样的商业项目。可以说各行各业的人都在涉足商业地产，从行业来讲是这样。从企业来讲，民营到国企都在搞商业地产。
尤其是浙江搞商业地产很热衷，从内资到外资都在搞。开发商、地方政府把商业地产看成是很重要的招商引资的产品。杭州提出要建100个城市综合体，目标很宏伟。我到内蒙古，当地的市领导讲很遗憾在市区没有盖一个城市综合体。十年前，人们那时候还在问什么是商业地产，一些公司甚至要到工商部登记注册商业地产的企业工商还不予批准，因为当时还没有商业地产这样一个新兴的行业。5年前，人们问谁在做商业地产，那时候商业地产的概念已经有了，但是真正在开发的有规模和影响力的品牌的公司不多。5年后的今天，人们在问谁还没有做商业地产？几乎所有的公司都在涉足这个行业。我介绍了这个行业目前热闹的景象，这个景象应该说是前所未有的。
第二，我要给大家分析一下，这种热闹的景象，究竟应该怎么去判断，是不是简单的就可以看得见的繁荣，是不是意味着这个春天就来了，这要做更多深入的分析。很多人认为商业地产的发展跟国家住宅宏观调控有密切的关系，或者说是不是主要的推动的一个因素。有很多人这么看，包括媒体说得也非常多，比如说“黄了住宅，红了商业”，“商业地产走进春天”等等，我感觉商业地产宏观调控对它的影响有没有？肯定有，但是这个影响不是最主要的，更不是全面的。商业地产里面的转型可以说有三种动机，三种方向的转型。
一种是主动的转型，主动转型是这个公司自己要有一个很好的战略目标，我要进入到商业地产的行业领域，将来要做成什么样的？我们可以看到中联，华润，中信大公司都提出一个战略目标，在未来的里面，一年的年里面，来自于商业地产的利润要占到15%或者是30%不等，有一个这样的战略目标。未来公司总的资金投放，投放商业地产要达到多少的比例。第二，有机构，有人才。有的公司，连商业地产事业部也没有，专业的商业地产管理公司也没有，放在一个综合的公司里运作，这不算是真正的转型。一些大的公司，都有专业的管理公司，机构和团队还有队伍。商业地产和住宅相比有很大的不同，商业地产的开发模式和住宅不一样，住宅产品是标准化，商业针对的用户是分很多不同的业态的，比如说百货，超市，家居，建材，专卖店，餐饮，正餐，快餐等等，物业硬件的要求不一样，比如说层高，层重，住间距，停车位，停车量的要求，包括选址的位置，包括对周边道路交通要求都是不一样的。这时候就需要定单开发，也就是说在开发以前征求商户的意见，要跟商户达成合作意向，然后按照他的图纸去开发建设，这点万达做得比较早，也可以说是万达取得成功的重要的经验之一。
但是住宅的产品是标准化，无非就是一居室，两居室，三居室和复式，结构上没有太多的花样。商业地产就不同了，需要有专业的人才，能够了解商业，研究商业，然后跟他们建立起一种比较好的合作关系。住宅和商业的营运模式总体上是有区别的，住宅都是以销售为主，而商业地产，国际主流的，包括国内主流的做法都是持有，大商业是不卖的，拿在手里出租用，它的好处是，你可以做到统一的规划，运营统一的定位，它不会破坏整体的规划。而只有统一的经营、管理，把租金效应做上来以后，在资本市场将来才可以创造一个更大的价值。另外，融资模式也不一样，住宅的融资基本是靠银行信贷，只要是楼打桩了，很快按揭可以回笼资金，商业地产，要求是不一样的。2、3年时间，如果有银行贷款，这个钱可能会把楼盖起来，还没有经营，一开始为了招商户，免租的，都没有租金，怎么还银行的钱？国外商业地产开发融资跟住宅是有根本的区别，国外更多是用保险资金，退休基金还有各种专业的资金来做，国内现在由于这种金融政策的不合理，目前还缺乏这样的资本。所以也造成了很多企业资本走得比较散，这也是不得已。
资金上要有储备，既然要持有，就得有钱。假如说你没有一个很好的资金，筹资和融资的渠道，那么你就很难做大。商业地产持有，也不是说你拿一辈子，做到持有几年以后，你经营做得比较稳定，现金流比较稳定的话，可以放到资本市场，或者是上市，或者是卖出去，所以这时候你跟资本市场也有一个对接的渠道，要具备这些条件你才适合去做商业地产。这个是主动转型，主动转型的公司像中粮和华润，这些公司都做好了这样的条件，也做好了这样的准备。为什么要说主动转型呢？他们是基于对市场前景的一种判断，这个判断并不是说住宅不好做了，或者是住宅调控了，做商业地产。而是认为，中国城市化的进程看好中国宏观经济发展的基本面，看好中国商业消费的更新换代的一个历史性的机遇，看好扩大内需成为新的基本国策，基于这样的判断做商业地产。现在从温饱型向小康型消费，购买力和人均的GDP已经达到了这样的水平，但是商业还没有做到这样的状况，所以我们还是要做这样升级换代的商业。过去的商业尤其在二三线城市，很多还是百货，超市，大卖场这样的传统的业态，购物中心综合体很多的商业项目还没有出现，实际上这样一个新的机遇非常被看好。
被动转型，有的人是不得不做，有的人是想做住宅，住宅地块越来越大，大的地块里面我们一定要按照规划要求都配有一定比例的商业，比如说到肉店买肉，例如你买瘦肉得有一块肥肉给你，所以有一些公司就被动的转型。万达就不一样，万达是商业里面搭一点住宅可以，但是很多公司说只想要住宅不想要商业，但是政府必须会给你一部分，这部分政策可能是不合理，但是长期以来就一直这样延续下来，这部分是被动转型。
还有一部分是真正感觉住宅做不下去了，地也拿不到了，市场也不好了。地产公司把队伍散了，把产业完全放弃感觉可惜，所以这些公司有时候是被动转型，被动转型是其中的一部分。有的人被动转型从心态上来讲可能并没有特别乐观的看法，也是不得已在做。我认为像万科这样的公司，我更愿意相信它也是属于被动转型。因为万科从住宅来讲，品牌效应够，去年也卖了1000多亿，但是因为它体量很大，大公司拿大块的地，这个时候不可能没有商业。它的商业曾经跟专业的商业公司也进行合作，但是人家专业的商业公司又是外资的，好的地留下，不好的就还给万科。万科就自己来做，2004年的时候，万科王石和富联地产的老板有一个争论，王石坚持认为，中国未来10年不具备商业地产的条件，谁做就得死。今天万科悄然的转型商业地产，更多有不得已的时代，可能是王石时代慢慢的渐行渐远的因素。
10年前的时候，万达和万科做这些土地的时候，更多的是万科，因为万科的品牌效应比较好。而10年万达万科相争的时候，我更愿意相信万达更容易得分，原因就是很多住宅现在都成熟了，而做好商业却并不是那么容易。万科在商业这块的影响力还没有建立起来，所以市场，就像早年提出的口号，学习万科好榜样，而现在却是学习万达好榜样，很多公司都转型商业地产，我相信有这样的成分在里面。
盲目的转型，有很多小公司，一看万达的老板成为了胡润富豪榜的首富，一看娃哈哈的老板是福布斯的首富，所以要转型做商业地产，这里面可能看到某种秘密，可能是商业地产是中国企业家创富的新秘籍。很多公司盲目容易去跟风。还有以为现在是通货膨胀了，CPI都到5.4%了，那个时候商业地产买入也是一个机会，因为是通胀，所以商业地产有机会。住宅限购商业不限购，以为有机会。在大城市里边，住宅的价格比商场都卖得贵，国外是颠倒过来，就感觉有大行情，他们有时候简单的从基本面来看做这件事情。盲目的转型，这里面潜伏着风险。因为住宅和商业是有很大的不同，住宅涨涨落落是带有普涨，普跌的特点，就跟大盘股一样；商业地产在很多时候，是跟项目，跟个案有很大的关系，在整个形势很不好的时候，同样有商业项目很挣钱，在形势一片大好的时候，同样也商业项目烂掉，倒闭，破产。商业项目是跟每个项目本身所处的位置，和定位和招商有很大的关系，所以不能从一个基本面判断商业，这里面有风险。
商业地产有主动的转型，盲目的转型，被动转型，也可以分为假转型，真转型。真转型就是刚才讲到的，有很多的准备，比如说做猪坚强，在这个行业要做下去，即使行业不好，也要投资，扛下去，跟我们的投资和商户共存共荣。假转型是拿着商业的概念去圈地，现在有一些地方，对住宅用地出让比较谨慎，因为有宏观调控的政策在后面压着，这个时候它以商业的概念来说，我做一个什么商业概念，圈很多地过来，而他做的商业，又完全是卖不了，我感觉是假转型，这些我们也要警惕。
这样的情形，主动、被动从量上来讲，不能的细分。但是我感觉是三分天下，真正的主动转型做好了，三分之一也就是。从这个分析来看，商业地产转型，不能简单的看是一种繁荣和好现象，我们应该冷静的进行分析。“黄了住宅，红了商业”这种看法在专业的地产公司人士来看也不认可，前段时间万达地产在年会上也表达了这种看法，如果说是住宅不好商业地产也一定会受到损失。这有一定的道理，国家对房地产的住宅调控很重要的一个手段是金融手段，收紧了银行对开发公司的贷款的发放收紧了按揭。商业地产在过去开发贷款是很少的，因为银行都认为有风险，所以一般很少。所以很多公司是靠住宅的部分来调剂的，住宅的资金受影响，商业地产的发展也一定会受影响。
从国际评级机构来讲，对中国的房地产总体的评级也不稳定，他感觉这个原因就是公司的流动性有很大的压力。国际上也讲，他们没有简单的来分，这个不好，那个不好，他们认为整个房地产都会受影响。我感觉商业地产、住宅地产，不是简单的此消彼涨的关系。
说到商业地产面临的机遇和挑战，商业地产我仍然是看好的。比如说基本面的判断，城市化进程的信心，城市化率有46%，跟发达国家70%，80%的比例来看，还有很大，很长一段路要走，宏观经济仍然要保持稳定的增长的速度。另外，我们的消费，扩大内需，也跟国家基本经济政策的高度有关，博鳌会议上，胡主席也讲了扩大内需的政策至少要坚持5年。这些发展都会带来新的机遇，这个机遇是不是整个行业的机遇，是不是每个公司的机遇，每个项目的机遇，不见得。因为商业地产的难，跟住宅比，就难在它不可复制，它每个项目的地块，每个项目的条件都有很大的关系。商业地产未来真正有机会，还是一些大的公司，一些专业化的公司，一些品牌公司，手上有很多商业资源的公司，能够正确判断商业地产发展规律的公司，才有可能把它做好。
地方政府现在也慢慢的意识到，商业地产的价值，其实不在于土地，不在于多高的地价，而在于这个项目能不能给城市带来综合的贡献。卖住宅的话，它的税收是一次性的，除了土地就是税收，而一个好的商业地产，可以持续不断的带来税收，带来就业，带来周边地块的成熟，带来城市形象的改善，改善人民的生活品质，有多重的效应，前提是我们引用的商业项目一定是一个好的商业项目，一个成功的商业项目。他们也意识到什么样的商业项目是好的，慢慢的也具备了这样的条件。
商业地产发展当中，无论是政府还是开发商，或者是投资者，我们要走出误区，商业地产的发展有很多概念，现在有人说第九代了，有的说第三代，第四代。有的看万达做得比较好，每个公司都打旗号做城市综合体，做城市综合体是不是就可以成功了，它不是很深奥的概念，无非就是有商务功能结合在一起，有酒店、办公楼、公寓、商场，那分开了不成功，聚在一块就一定能成功吗？城市综合体也不是万达发明的，在国外很早就有，在国外城市综合体没有这么大的影响，在中国就有这么大的影响。城市综合体也有它一定的道理，但是也不是说模式本身有多么的，而是因为中国商业地产的发展存在着外部市场的缺陷，而城市综合体可以弥补这些缺陷。话是什么意思呢？刚才讲到国外商业地产投资很多的钱，退休金，由专业的基金来支持，可以借你10年，20年的土地来用，利息很低。而国内没有这样的融资渠道，那怎么办呢？又要持有，又没有钱，所以发明了一个综合体解决这个问题，这个里面的办公楼，公寓卖掉，然后把这个钱拿来把大商场养起来，这个就是综合体在中国大行其道最主要的原因，并没有太多深奥的东西。
还有，这些项目，酒店，公寓，办公楼，过去是不同的开发商分开规划，城市规划水平比较低，所以把这个项目规划得不好，酒店可能是经济型的酒店，商场可能是一个高端的商场。如果是在一个业主旗下，有一个定位的问题，包括停车场等等很多综合设施也配不到一起。就这样一个原因，我们不能简单的就说这个有多深奥，投资综合体一定是怎么样，这是不对的。有的人把综合体做得很好，有的人就做不好综合体。所以不能简单的炒概念，发展也不是简单的追求数量，而更多的是要强调品质。现在有很多城市并不缺商业量，缺的是品质。商业最主要的不是开发而是运营。包括万达在内，有一些做得比较好的还是掌握了一大批的商业资源，之后把他们有机的整合起来，这是一个真正的公司，是万达也好还是其他的商业公司也好，这才是最核心的要素。
最后，我想说，如果商业地产和住宅地产相比的话，住宅地产就是娶媳妇，一个成熟的产品坏到哪里好到哪里基本有数。而商业地产就像养孩子，不断成长，这里面有变数，这种不确定性也就蕴含了商机在里面。谢谢各位。
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