[摘要] 到底商业地产，城市综合体是什么？到底它未来的发展是怎样的形势？城市综合体是不是适合百姓投资的一个绝佳的产品，目前又是不是一个很好的投资时机呢？中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平先生将给我们解答疑问。
各位上午好，这7、8天来，我不是在飞机上就是在去飞机场的路上，参加各地的商业地产论坛，去了福建，去了安徽，也都是参加这样的论坛。从我个人行程可以侧面看到当前商业地产热闹的景象。从宏观上来看，商业地产的发展，确实是处在一个比较热的一个状况。国家统计局的数据显示，在过去的一年里商业地产的商业营业投资总额达到5500亿，跟上一年同期相比，增加了43%。商业地产办公楼的部分1800亿，增长41%。这样的增幅在近几年来是的，商业面积和销售的增幅更是比住宅高出一倍。商业地产可以说从过去的一个丫鬟变成今天的新娘，从过去的配角变成了今天的主角。
我们知道90年代初的时候，国内曾兴起全民经商热，每个人都在办公司，每个人都在炒房产，那时候连老人都会报出一个商业价格。今天也是，很多房地产公司都在走商业地产的路线，代表的就是万科，还有恒大，金帝，绿地等大的房地产公司都在转型运作商业地产。还有很多商业公司也在做商业地产，过去的商业地产房客都是向开发商租，而今天有的变成了房东，也就是把物业买下来；还有的人干脆自己买地盖楼。这样的公司，涉及到商业里面的各个业态，有百货，比如说北京华联是从百货起家的。很多大卖场也是这样，沃尔玛传统以经营为主的公司，现在也在从政府和开发商手里购买土地。上个月我们在青岛召开了第八届商业地产的行业年会，在会上，沃尔玛公司特别跟我们要求，希望争取一个会上演讲的机会。
在会上，沃尔玛讲的就是新的战略，怎么跟地方政府和开发商进行土地购买和合作开发方面进行一些战略构想。还有家电企业苏宁、国美，也都在做商业地产，苏宁在各地已经搞了几十个苏宁广场。此外还有家居，从国外的宜家家居到国内的红兴美凯龙、居然之家等等。居然之家在北京有办公楼，红兴美凯龙也建了购物中心。餐饮业也有很多进入商业地产的事例，而且现在都是在到处开发。还有人给我发短信，让我帮看看有没有合适的城市里面有购买的可能。除了商业地产，除了商业公司之外，其它很多行业也都在涉足这个领域。比如说饮料行业娃哈哈，现在也提出要建100个购物中心，个项目是建在河南的商丘，还是个四线城市。钢铁行业也有在投商业地产的企业，比如说青海集团，这个公司最近也在北京等地开展儿童主题商业，在里面建一个儿童可以模拟成人活动的一个活动场所，做消防队员和维修工，可以把里面挣的钱存在虚拟的银行，可以把银行取出来，走的时候可以买一些书和食品，搞一些这样的商业项目。可以说各行各业的人都在涉足商业地产，从行业来讲是这样。从企业来讲，民营到国企都在搞商业地产。
尤其是浙江搞商业地产很热衷，从内资到外资都在搞。开发商、地方政府把商业地产看成是很重要的招商引资的产品。杭州提出要建100个城市综合体，目标很宏伟。我到内蒙古，当地的市领导讲很遗憾在市区没有盖一个城市综合体。十年前，人们那时候还在问什么是商业地产，一些公司甚至要到工商部登记注册商业地产的企业工商还不予批准，因为当时还没有商业地产这样一个新兴的行业。5年前，人们问谁在做商业地产，那时候商业地产的概念已经有了，但是真正在开发的有规模和影响力的品牌的公司不多。5年后的今天，人们在问谁还没有做商业地产？几乎所有的公司都在涉足这个行业。我介绍了这个行业目前热闹的景象，这个景象应该说是前所未有的。
第二，我要给大家分析一下，这种热闹的景象，究竟应该怎么去判断，是不是简单的就可以看得见的繁荣，是不是意味着这个春天就来了，这要做更多深入的分析。很多人认为商业地产的发展跟国家住宅宏观调控有密切的关系，或者说是不是主要的推动的一个因素。有很多人这么看，包括媒体说得也非常多，比如说“黄了住宅，红了商业”，“商业地产走进春天”等等，我感觉商业地产宏观调控对它的影响有没有？肯定有，但是这个影响不是最主要的，更不是全面的。商业地产里面的转型可以说有三种动机，三种方向的转型。
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