[摘要] 全国虽然已有超过30个城市，近日先后松绑或取消限购令，但是，仍有不少读者高呼买不起房，因为房价太高了!到底是谁推高房价，令大家买不起房呢?众多读者认为罪魁祸首就是开发商，如果开发商卖房价格不高的话，大家都买得起房。
文 / 梁海明(香港财经评论员)
虽然已有超过30个城市，近日先后松绑或取消限购令，但是，仍有不少读者高呼买不起房，因为房价太高了!
到底是谁推高房价，令大家买不起房呢?众多读者认为罪魁祸首就是开发商，如果开发商卖房价格不高的话，大家都买得起房。但我忍不住要帮开发商说句话，读者说开发商推高了房价，这实在是冤枉他们了。在这里，我要和读者们分享下开发商是如何决定卖房价格的。
在房地产业界，有一个通行的房价计算方程式，买地价格占1/3;建筑成本+利息支出+销售费用(当中包括一些大家都懂的费用支出)占1/3;利润占1/3。
简而言之，以一般房子从买地到建成的速度平均需要3年左右来计算，把买地价格乘以3，就是3年后开发商心中卖房的平均价格。当然，豪宅和别墅的售价除外，我这里说的是一般的房子。
在表面上，开发商的利润很不错，能获得30%以上的利润。但实际上，开发商必须冒上3年后的价格波动风险，这些风险需要用溢价作为补偿。用读者们都能明白的话说，那就是开发商觉得风险高，但回报慢，因此会要求赚更多的钱。
而且，由于从买地到房子建成需要3年左右的时间，也就是说，如果三年中土地没有明显的话，开发商每年获得的回报只是10%左右，这个利润显然不算是暴利，不少行业甚至一些理财产品都能获取这样利润率。因此，说开发商推高房价，有点错怪他们了。
那么，到底谁是推高房价的“元凶”呢?我认为至少有三个元凶。
元凶之一是部分地方政府。读者应该都知道，在一般情况下，建筑成本、利息支出和销售费用的波幅都不大，剧烈波动的是土地价格，因此土地价格才是高房价的主要推手。
由于卖地收入是不少地方政府财政收入的主要来源，部分更达50%以上，在利益攸关之下，地方政府要想增加财政收入，只有千方百计抬高土地价格。土地价格贵了，房价能不高吗?
而且，有个道理在全世界各国都一样——房价大升不会丢官，房价急跌才会丢官，相信中国官场也不会例外，众多官员也不会愿意看到房价大跌。
元凶之二是商业银行。可能很多读者没有想到，房价之所以持续上涨，就是因为商业银行愿意借钱给开发商买地，给投资者买房，可以毫不夸张地说，商业银行是房价涨跌的重要主导者。
对于银行来说，要保持盈利增长，贷款给开发商及买房的人是最稳定的借贷生意。这是由于商业银行如贷款给实体经济、中小微企业，容易带来不良贷款，但借钱给开发商买地建房，一方面回报稳定，而且土地、房子还可以作为抵押;另一方面，民众买房子要找银行贷款，银行又可获得利息收入，一举二得。
加上，银行利率下降时，月供变得便宜，将强化不少人的购房意愿，容易刺激房价上涨。而银行利率如果上涨，则将造成买房者却步。由此可见，因为商业银行持续大方“放水”，房价才会不断上涨。
推高房价竟然是读者自己
元凶之三，可能很多读者不知道甚至是不敢相信，推高房价的罪魁祸首是读者自己。
一方面是由于民众给予了房子太多的涵义。对于房子的涵义，东西方的看法非常不同。例如美国人说“大学刚毕业买房，简直是天方夜谭，除非你家是《绯闻女孩》(GossipGirl)中的财阀”;英国人说“房子绝不是爱情的前提”。
即使是在香港，不少港人也说“房子小点没关系，够住就行”。日前有个新闻不知道读者关注了没有。华人首富李嘉诚周六(7月26日)在香港新推出了一个很“奇葩”的楼盘，当中一个户型实用面积仅16平方米，居室面积更只有8平方米多，刷新了香港新盘“小户型”的历史纪录。
虽然这个超迷你户型的面积和香港监狱单人囚室的面积差不多，但让人意外的是，楼盘推出来后，却意外地广受欢迎，甚至遭到“哄抢”。
为什么会这样呢?原因也很简单，因为面积大的房子，售价非常高，不少已改变观念的香港人，愿意购买在能力范围内的小面积的房子，能住就行了。随着购房新观念的流行，开发商也乐于便宜买地便宜卖房，以追求货如轮转，现金为王。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
