[摘要] 今年春节后，房地产项目降价现象似有愈演愈烈之势。肇始于杭州、南京房地产项目降价的尝试，正向更多热点城市蔓延，广州、北京等一线城市也未能幸免。在实质性调控政策未有出台背景下，房地产项目降价的蔓延体现了市场的自发调整。不过，市场对房价信号的解读，恐怕还不够深入，对风险的认识还不够深刻。
1929年某一天，一位古稀之年的美国老太太正在安抚孙子，她唱到:“我的宝贝不吵闹，奶奶又买了很多股票。”与此同时，她的儿子也正在把借来的资金源源不断地投进股市。发财梦根深蒂固地植入了当时每个美国人心中。
华尔街的投资警语是：当擦皮鞋的都开始买股票的话，那说明离崩盘就不远了。但此时此刻，能认识高处不胜寒、全身而退的人少之又少。当全民把股票投资当赚钱机器的时候，灾难的丧钟就开始敲响了。有时候，人们对市场的信心极其强大，有时却又异常脆弱。经济学的定律常常假设人是理性的，但又有多少人可以在价格跌宕起伏中，临危不乱、保持警醒呢?
楼市危机的起源和股市不同，当大家都开始恐惧楼市、看空楼市、远离楼市的时候，危机恰恰就会降临了。
中介公司的销售方式 是房价快速攀升的助燃剂
春节过后，几乎每天都能接到陌生中介推销房子的电话，与之前房市紧俏时，中介忙于带客户看房、坐店等客的情形大相径庭。看来，中介都已经坐不住了，卖方市场开始向买方市场转向，这是危机来临的表象之一。而中介在山雨欲来风满楼的房市危机中，却扮演了重要助推角色。
一方面，中介公司的销售人员为了争抢更多房源，给予业主超过市场价格的承诺。“房子交给我们公司，不出一个星期就可以售出，价格一定让您满意。”这样信誓旦旦的说辞，既打动了业主的心，更让他们对于价格的增长和财富获得的野心持续膨胀。因此，总是在看高自己待售物业价格的同时，对市场趋好的预期更加坚信不疑，而真实的市场走势可能恰恰走向了反面。
另一方面，中介为了把获得的房源尽快卖出，对前来看房的潜在客户往往故伎重演,如用业主要再次涨价、其他客户抢签合同等众多编织的故事，“恫吓”其尽快进入交易流程。作为房产中介，他们深谙此道：客户买涨不买跌，只要让客户相信房子稀缺、还要涨价、可以赚钱，他们借钱都要买。就在中介这种左右逢源、房价要涨的鼓吹下，房价被人为抬高了，危机的种子也埋下了。
开发商的盈利模式 开发商为刀俎，购房者为鱼肉
当我在沈阳做离岸资产配置、房产投资财商教育的培训时, 总是听闻当地的投资购房者说:“要投资赚钱， 就买万科的房子。”我追问为什么? 回答更匪夷所思:“赵本山就投资万科的房子呢。
“我恍然大悟，国人房产投资的思维竟如此简单，甚至幼稚。从海外房产市场的演变历史来看，著名开发商的建筑仅体现物业的质量和品质，名人购买表明的是个人喜好和认可，但所有这些跟房产市场走势、物业价格是否增长、银行是否提供贷款及融资没有丁点儿关系。简单迷信开发商和名人效应，难免不把自己引入投资的死角和深渊。如何理解呢?
消费者在开发商面前永远是弱势的，开发商与购房者在资本市场中是利益的博弈者。由于国人的惯性思维和传统认知的桎梏，开发商财大气粗，铺天盖地做广告和宣传，普通投资者被这些表面营销手段长期蒙蔽，结果往往是只要是开发商宣传力度大的，销售人员说好的项目，就会深信不疑。
可见，这不是市场优胜劣汰的自然选择，而是在房价上涨周期的市场中成功营销的结果：开发商和投资者的利益仅在房价上涨的趋势和周期中是一致的；而一旦市场转向、掉头向下，由于信息的不对称和开发商对市场的提前预期，很可能把最终的痛苦和懊恼都抛给了普通投资者。这个时候，不管是哪个开发商、哪个明星购买的房子，都不可能扭转市场的走势。
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