[摘要] 2011年限购令的出台，终于让狂飙的房价刹住了，房地产交易量急剧缩减，此次限购的成功之处在于刹住了购房人的购买力，吊起了观望的胃口。随之出台的限贷政策与限购一并作用，开发行业顿时资金链吃紧，很多企业面临资金链断裂的危机，购房人观望致使开发企业没有销售回款的支持，将会债主盈门，甚至资不抵债。
我们分析一下房价是怎么高的
房地产价格主要由以下几项构成：1、前期投入，包括土地出让金和配套费及其他前期费用；2、建筑成本，包括土水电装修庭院等配套工程。3、各项营业费用、税金；4、利润。项作为初始投资直接影响着房价，后面几项可以在预售中实现滚动投入来完成。那么我们分析一下占前期投入70%以上的土地出让金，90年代都是基准地价法，是按占地面积收取。现在我国计算土地出让金的方法是假设开发法，又叫倒算法，是按地上建设的总建筑面积收取，容积率就是倍数，也就是说，现在收取出让金是按基准地价乘以若干倍收取的。具体算法土地部门作为机密绝不外泄，并且由土地部门控制的名义上的社会中介机构—地价评估所--掌控（权力极大）。
举个例子，假设A地块开发，周边房价6000元/平方米，扣除A地块拆迁成本，再减去开发理论利润30%，剩下的全部都是土地出让金，这还只是挂牌底价，竞拍中价高者得，地价化。一个开发项目从拆迁到进户周期为3~5年，按地价评估所算法给定30%利润，开发企业年利润率仅为6~10%，经常低于8%的贴现率，不符合高投入高风险应获高的客观投资规律，所以销售时一定会上浮10~20%，这样A项目实际均价可能为6600~7200元/平方米。在A项目附近开发B地块，按照上述的规律，最终价格可能达到7920~8640元/平方米，以此类推，C地块将会更高。由此得出结论，土地出让金的计算方法直接导致了房价上涨，过度收取土地出让金最终还是由购房人买单。
土地出让金的化本无可厚非，但的弊端就是推高了房价。土地财政让我们国家富强，让各地基础设施建设进入建设的快速期，缩短了我国与发达国家的距离。同时土地财政蒙蔽了政府的双眼，大部制机构改革越改人越多，越改官越多。这都导致了政府开支和运行成本加大，也就是说土地出让金带着纳税人的血，有很大一部分被浪费掉了。按照目前土地出让金的假设开发法和价高者得的收取方式利处之一是，用买得起房的高收入群体的钱搞基础设施建设，让所有人受益，起到了劫富济贫的效果。利处之二是相对避免了土地腐败，不设限定条件竞牌让黑箱操作没有市场。利处之三就是我们的政府手里有钱了，国家富强了。利处之四是土地部门财政返点多了，腰包鼓了。财政返点也是导致各部门为了部门利益，争相涨价，最终导致目前经济的通货膨胀，在此不多赘述。
但有没有更好的办法扬长避短呢
这里先抛砖引玉一下，既然找到问题的症结所在，我们对症下药。土地出让金确定可以在不同城市之间进行，也就是说，在不确定的异地城市间（随机抽取）组建土地价格评定专家组（随机抽取），确定异地城市相应地块的土地挂牌价格，作为机密封存。挂牌时，按摘牌单位报出的最接近标底价格取得土地，这就是价优者得。这里有几个环节需注意：一是异地城市和评地专家都是根据具体地块随机抽取的，避免了开发商做工作黑箱操作的弊端；二是城市组建评地专家库，开发商想具体收买哪个专家不能确定；三是制定标底后至挂牌前不准专家擅离规定地点和外界进行通讯联系，确保标底不外泄；四是价优者得限度地实现了避免推高房价；五是刚性需求的城市或市内工薪居住区域结合城市居民承受能力确定房屋价格进行倒算，假设开发法计算得出的地价要保证假设的房价具有合理性和可承受性；六是城市建设离不开开发企业，给开发企业预留利润率时要考虑到企业建设的积极性，任何企业都不会做亏本买卖，预留利润空间合理，开发企业涨高房价的可能性会大大降低。因为涨高价格会失去一大批目标客户群，这不是任何一个企业愿意看到的，这就是需求决定市场，供高于求或供过于求都会使企业走向失败。
终上所述，我国作为市场经济国家，应当用市场调节机制解决问题，过多依赖行政手段干预经济生活，短期内似乎问题得到解决，但从长期来看，其危害是毁灭性的。如单纯用限购和限贷手段治理我国年轻的房地产市场，用不了多久开发企业资金链大面积大范围断裂，到时候再出手救市，恐怕神仙都回天无力。更为重要的是，我们看到，各城市大搞基础设施建设，政府通过银行借贷的资金依靠土地偿还，目前各城市土地挂牌少人问津，流拍司空见惯，长此以往，各地政府面临资金链断裂，恐怕到时候会引发更大的危机。龙年春节前，各地政府似乎真正体会到了什么叫“年关”,政府和开发企业的日子都不好过，由于限购和限贷政策，双方资金都很难回笼，加上农民工工资缺口极大，年前半个月真叫做度日如年！是时候调整政策了，希望党中央国务院高度重视，抓紧采取行之有效的措施，解决和化解即将出现的经济险情。
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