[摘要] 供需两端频下铁闸，“史上最严厉”的行政手段的确扼住了楼市的咽喉，但若期望市场的长治久安，便不可寄于长期的非市场手段。然而，承载着太多福利色彩的保障房如何能迅速并大量供给的确是摆在各地方政府面前的难题。
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房企转战保障房：抢食？避险？
（来源：国际金融报）近日，关于富力金沙洲保障房项目正在申请修改规划的消息不胫而走。这意味着广州由开发商修建的保障房项目即将上马。而绿地、招商地产、保利、远洋地产、富力等房企，也不甘人后地参与到保障房建设中来。随着房产调控再加码，开发商集体涉足保障房。对他们来说，保障房建设是一块美味抢手的蛋糕，还是规避楼市调控的避风港？
国企纷纷抢滩
曾几何时，参建保障房被讽刺为“鸡肋”，但世易时移，龙头房企们已改变观念，纷纷展开布局了。根据“十二五”规划和国土资源部的要求，未来五年要加大保障性安居工程建设力度，各地的保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品房的用地供应不得低于住房用地总量的70%。而此后公布的供地计划中，这一比例达到了77%。
“未来五年新建保障房的数量将达到3000万套，大约可解决1亿人的住房问题。”中国房地产业协会副会长朱中一日前表示。在这种情况下，房产商只要想拿地开发，就难以绕开保障房的建设。
目前商品房市场上“寒意正浓”，为保证未来业绩稳步增长，保障房建设可以说是大部分房企的必由之路。自保障房的建设任务下达以来，各大房企均大举跟进。三家国企开发商——招商、保利、金地都不同程度地参与了保障房建设项目。
保利地产表示，目前国家对于投资性购房的抑制、大力支持保障性住房建设等，将对市场产生较大的影响。而招商地产董事长孙承铭公开表示，会积极参与保障性住房建设，现已介入相关项目的开发及建设当中。金地集团也刚刚成为保障房建设中的新一员。此外，远洋地产、绿地集团和首开股份等国企开发商也纷纷参与保障房建设。
民企不甘落后
民营企业也积极参与到保障房建设中去。富力是涉足保障房项目较多的开发商之一，已经包揽广州三旧改造中的猎德、杨箕、同和三个城中村改造项目。
而万科近年已参与公共租赁住房、配套商品房、限价房、廉租房等多种保障性住房的实践，已开发和正开发的保障房建设项目达150万平方米以上。8月，万科在2010年中期业绩推介会上透露，计划今年开展100万平方米的保障房建设。对于大举介入保障性住房建设，万科总裁郁亮指出：“这正是房地产市场‘重建’的开始。”
除性大型房企外，地方性龙头企业也纷纷加入这一市场。今年5月，首开股份位于北京大兴区的限价房项目正式动工，栖霞建设、天房发展也分别在南京、天津动工建设保障房。
业内人士认为，地产大鳄纷纷转向保障房建设，是看准了“十二五”规划关于大力加强保障房建设的机遇，寻找新的利润增长点。因为保障房建设成本较低；需求稳定，资金周转速度快，在资金紧张时还可以利用保障房土地进行融资；而且更容易获得银行贷款，自有资金比例甚至可以低到20%以下。这样，即使以5%左右的利润率计算，5倍左右的杠杆意味着开发商的资金率可扩大至25%左右。
楼市灵药还需慢火细熬
在楼市调控迈入关键性节点时，保障性住房越来越多的被人提及。事实是，在多方“史前严厉调控”都难以撼动楼市格局下，高房价成为全民热议的话题之一，如何破解尖锐的住房矛盾，正处于自上而下的困扰中。
商品房的单行线一直被视为高房价的有力推手，无论购买能力的高低，支付状况的优劣，一概送入商品房的大熔炉中，极为不妥。
香港源于50%左右的保障房比例，住房矛盾并不尖锐；而在七八十年代全社会福利分房时期，虽然那时还没有保障房的概念，但城市里大批建设的火柴盒式公房，一定程度上充当了“保障性住房”的功能。因此在近年房价屡控不止后，加大保障房体系建设，成为决策者和业内人士的共识。
如何加大，如何执行，又如何监管？一方面是城市化造就的大量城市住房需求，另一方面则是贫富差距与购房能力差异的现实等级，真正用“保障”一言以蔽之，需要超乎想象的精力与时间。
而此次深圳“双限双竞”拍地的成功，透露了一些信号。首先品牌企业愿意参与并成功拍地，说明企业认可这种参与保障房建设的模式；同时，在未来类似的拍地模式陆续出现，至少避免了过往价格取胜、推高房价的弊端；最后，结合目前紧锣密鼓的调控，不难猜想，治理楼市治标在前、治本在后，在大刀阔斧“头痛医头”的同时，调理内息的灵丹妙药也在慢火熬制中。
当然，寄望企业以低利润、高道德坚持搞保障房是不现实的，这只能是辅助之一，在商品房单行线之外建立双轨制，任重道远。
新闻背景
一次看似寻常的土地拍卖，或许是改变楼市命运的一次拐点。
首宗以“定地价、竞房价”模式出让的土地日前于深圳完成交易。该地块位于宝安西乡街道，建成后将提供给专业人才和夹心层作为安居型商品房。参与 “双限地”拍卖的万科、金地、卓越均为品牌房企，最后卓越置业集团有限公司以每平方米7380元的报价竞得该地块，而目前该地块周边住房市场价每平方米已经过万元。
据卓越方面表示，该项目“利润不超过5%，与15%的行规相差甚远。”
一方面，保障房具有建安成本相对较低、宣传销售费用较少，且需求稳定、资金周转速度快，而且更容易获得银行贷款的种种优势，在调控不断、政策持续的市场背景中，不难理解品牌房企为何高调进入。另一方面，在今年国土资源部完善土地招拍挂制度的框架下，北京、上海等地纷纷尝试不同方案。在北京的“限房价、竞地价”模式之外，上海宣布以“综合评标”模式出让综合性地块，报价因素仅占三成。
那么是否就此可以断言，在前有调控“追兵”，后有类似双限拍地的“围堵”下，“微利”保障房终结“暴利”商品房？被业内寄予厚望的保障房、商品房“双轨制”，就此开启？
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