[摘要] 供需两端频下铁闸，“史上最严厉”的行政手段的确扼住了楼市的咽喉，但若期望市场的长治久安，便不可寄于长期的非市场手段。然而，承载着太多福利色彩的保障房如何能迅速并大量供给的确是摆在各地方政府面前的难题。
（来源：中国房地产报）供需两端频下铁闸，“史上最严厉”的行政手段的确扼住了楼市的咽喉，但若期望市场的长治久安，便不可寄于长期的非市场手段。由此，我们不难理解新政重拳的深远内涵，就是改变房地产业的增长模式，并在遏需求的同时增供给，尤其要增加保障房和普通商品房的供给，以满足低收入群体和“夹心层”的切实居住需求，而其重中之重，便是保障房“大礼包”如何兑现。
然而，承载着太多福利色彩的保障房如何能迅速并大量供给的确是摆在各地方政府面前的难题。继本报报道上海将动迁安置房纳入保障房统计后，本周北京的一则新闻同样发人深省。11月4日，北京市国土局在房山两个地块实施“限地价竞公租房面积”的土地新政，然而一块流标，一块低价成交。先不论此“长沟地块”临近河北，是否符合公租房“解决新就业职工等夹心层群体住房困难”的上班族定位，单说这种意图以市场手段解决社会保障问题的手法能否奏效也待商榷。
首先，挂牌出让采用的是相对市场化的“招拍挂”手段，竞地企业虽然也应担负社会责任，但其首要目的仍是盈利。设置低价上限固然可防止地王出现，但在一则“上限”不明，二则配建公租房对于商品房产品影响前景不明，相应资源投入却被“分享”、产出难于估算的背景下，指望逐利的企业帮地方政府承担更多社会责任，的确有点“拎不清”。调控新政明确了要增加普通商品房和保障性住房的供给，但这两种住房的供应主体必然有所区分，市场的归市场，保障的归保障，这种打包出让的方式看起来是两全其美之策，却忽略了盈利组织和非盈利组织的本质差别，至少，在类似香港廉租房REITs这类保障开发商利益的举措出台前，很难说市场化的企业会有做保障的根本动力。
其次，中央政府给地方政府下达的保障房用地和供给目标十分清晰，而指望着靠市场竞争在供应商品房地块中加大保障房用地的比例，本身就存在悖论。一方面，以此方式增加保障房用地势必会减少普通商品房用地供给；另一方面，此模式算不清保障房用地供给的具体数字，一切只能事后看，如何实现切实的量化控制？
再者，目前公租房门槛很高，能满足者基本不属于购房的主力人群，因此，即便增加公租房供给也难以改变住宅产品的供需格局。这就需要地方政府“动真格的”，大力降低公租房等保障产品的门槛，方可剥离出相当的社会需求由购转租，或借鉴某些地区已实施的“共有产权”模式，以减少地方政府的资金压力。
事实上两个月前，房山某地块便曾出现过竞标已达上限进而准备竞公租房面积的一幕，结果却是剩下的两家开发商不约而同的退出，致使土地流标。的确，好的初衷不一定有好的结果，为此事关国计民生的重要行业出台政策，需要比保险精算更为审慎的考量，方可让目标一致于结果。
楼市灵药还需慢火细熬
在楼市调控迈入关键性节点时，保障性住房越来越多的被人提及。事实是，在多方“史前严厉调控”都难以撼动楼市格局下，高房价成为全民热议的话题之一，如何破解尖锐的住房矛盾，正处于自上而下的困扰中。
商品房的单行线一直被视为高房价的有力推手，无论购买能力的高低，支付状况的优劣，一概送入商品房的大熔炉中，极为不妥。
香港源于50%左右的保障房比例，住房矛盾并不尖锐；而在七八十年代全社会福利分房时期，虽然那时还没有保障房的概念，但城市里大批建设的火柴盒式公房，一定程度上充当了“保障性住房”的功能。因此在近年房价屡控不止后，加大保障房体系建设，成为决策者和业内人士的共识。
如何加大，如何执行，又如何监管？一方面是城市化造就的大量城市住房需求，另一方面则是贫富差距与购房能力差异的现实等级，真正用“保障”一言以蔽之，需要超乎想象的精力与时间。
而此次深圳“双限双竞”拍地的成功，透露了一些信号。首先品牌企业愿意参与并成功拍地，说明企业认可这种参与保障房建设的模式；同时，在未来类似的拍地模式陆续出现，至少避免了过往价格取胜、推高房价的弊端；最后，结合目前紧锣密鼓的调控，不难猜想，治理楼市治标在前、治本在后，在大刀阔斧“头痛医头”的同时，调理内息的灵丹妙药也在慢火熬制中。
当然，寄望企业以低利润、高道德坚持搞保障房是不现实的，这只能是辅助之一，在商品房单行线之外建立双轨制，任重道远。
新闻背景
一次看似寻常的土地拍卖，或许是改变楼市命运的一次拐点。
首宗以“定地价、竞房价”模式出让的土地日前于深圳完成交易。该地块位于宝安西乡街道，建成后将提供给专业人才和夹心层作为安居型商品房。参与 “双限地”拍卖的万科、金地、卓越均为品牌房企，最后卓越置业集团有限公司以每平方米7380元的报价竞得该地块，而目前该地块周边住房市场价每平方米已经过万元。
据卓越方面表示，该项目“利润不超过5%，与15%的行规相差甚远。”
一方面，保障房具有建安成本相对较低、宣传销售费用较少，且需求稳定、资金周转速度快，而且更容易获得银行贷款的种种优势，在调控不断、政策持续的市场背景中，不难理解品牌房企为何高调进入。另一方面，在今年国土资源部完善土地招拍挂制度的框架下，北京、上海等地纷纷尝试不同方案。在北京的“限房价、竞地价”模式之外，上海宣布以“综合评标”模式出让综合性地块，报价因素仅占三成。
那么是否就此可以断言，在前有调控“追兵”，后有类似双限拍地的“围堵”下，“微利”保障房终结“暴利”商品房？被业内寄予厚望的保障房、商品房“双轨制”，就此开启？
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