[摘要] 这套位于北京（楼盘）亚运村区域的二手房面积有80平方米，单价超过4万元。2007年，当李明有了清晰的买房意愿的时候，他惊讶地发现，通州地区的房价都过万了，市区位置稍好一点的房子，售价均超过2万元/平方米。房价加上交易税费，李明夫妇的最终买价为330.5万元，折合每平方米单价已经超过4万元。
2013年1月，如愿以偿地，李明当上了“房奴”。
这套位于北京（楼盘）亚运村区域的二手房面积有80平方米，单价超过4万元。李明夫妻俩拿出大学毕业以来的所有积蓄，再加上求助双边亲友，才凑足了首付。此外，还向银行申请了180万元的贷款。
最近网上有句流行语：晚买房一年，等于白干一年。作为有着10年“漂龄”的资深北漂族，李明有深切的感受。他向记者表示，刚来北京的时候，周围同事和朋友的经济状况都差不多，买房的早晚是拉开经济差距的因素。
“等还完贷款，我都快60岁了。我这辈子的意义就是换来了这套房子。”在记者面前，李明落寞而凄然。
房价上涨无尽头
李明2002年大学毕业就来到北京工作。刚刚踏入社会的畅快日子，忙着提升职业素养和扩展交际圈，买房从没有萦上心头。
当时距离房改不过三四年，北京商品房市场还处于发展期，城市版图远小于现在。市区不乏5000元/平方米的楼盘。2003年，有个别户口留在北京的同学在京北的回龙观(社区网论坛商铺)买到了经适房，售价2650元/平方米。由于购买总价较低，月供不是太大的负担。没成想，10年之后，经适房可以上市流通，售价每平方米超过2万元。
2005年前后，有两个同事在京西大盘世纪金源[简介动态]买了房，装修升格为办公室的一大热点话题。李明每个月6000元的工资刚好抵得上1平方米的房价。以现在看来，这是较为理想的房价收入比。李明不太控制花费，首付款差得太远，加之没有强烈的意愿，买房的念头一闪而过。
这是北京房价暴涨的前夜。京西昆玉河畔万柳地区的房价7000元～8000元/平方米，多项目同时施工，冬春两季尘土飞扬。现在万柳已成为北京的高档社区，房价超过5万元/平方米。
在官方统计里，2005年创出了北京新建商品房成交面积的峰值，以后也没有超越过。而且，当时在售的房地产项目，还是以市区为主，并没有让位于新规划的郊区新城。
2007年，当李明有了清晰的买房意愿的时候，他惊讶地发现，通州地区的房价都过万了，市区位置稍好一点的房子，售价均超过2万元/平方米。以他的经济实力，在通州买房都甚为吃力，更不用说市区了。不甘于市区和郊区之间的舟车劳顿，李明买房的计划又放下了。
2008年金融海啸后，出现了难得的买房时间窗口。李明现在想来还十分痛心。二环内大盘中信城[消息价格户型点评]1.6万/平方米开盘，现在已经接近5万元/平方米。李明也去看过北五环外的润泽悦溪[消息价格户型点评]，电梯小高层塔楼售价8800元/平方米，板楼售价9600元/平方米，现在每平方米已经涨到3万元。
这个时间窗口转瞬即逝，只持续了2008年10月到2009年2月很短的几个月时间。不少房企因为在2006年、2007年楼市高峰期扩张过猛，出现资金链危机，因而被迫选择向消费者让利回笼资金。经济刺激带来货币天量投放，人民币“发毛”时代来临。开发商很快就后悔以价换量，转而猛烈提价，到了2009年年中，不少楼盘相对谷底价格翻番。涨价潮带来的恐慌性买房一直延续到2011年，通州楼盘高价位成交区间普遍在2.5万元/平方米以上。
李明为抄底金融危机的盲从付出了代价，在随后的楼市暴涨中也没有勇气追涨。到了2010年，面对市区动辄3万元起、郊区2万元的房价，李明意识到，在北京买房已经超出自己的经济能力。
不幸的是，他成为开发商口中的“刚需人群”——结婚了。兵合一处，将打一家，李明夫妻的经济实力加倍。买房幻想又开始有了影影绰绰的图景。好消息是，北京限购了。
2011年年初，北京行政手段入场干预，执行最为严格的限购，只有北京户籍或具有五年连续社保记录的外地人群才有资格购房。
此时，中国经济正饱受经济刺激后遗症和通货膨胀的困扰。通货膨胀带来的紧缩措施，大幅抬升了社会真实利率水平，实体经济流动性危机再现。民间高利贷等影子银行体系输血通道全面接续，大量资金加速流向房地产领域。这一现象并没有持续太久，随着经济景气状况的持续下降，高利贷开始在范围内崩盘。温州（楼盘）、鄂尔多斯（楼盘）、唐山（楼盘）、神木等民间借贷活跃的地区，房价大幅下挫。2011年年底，大多数城市住宅平均成交价格都有所下降。
出人意料的是，执行最严厉限购的北京房价最为坚挺。2012年年初，龙湖[简介动态]和保利[简介动态]位于北京南六环外的两个项目开盘，售价约1.3万/平方米。从价格平易近人角度上来讲，这两个项目可以视作年度楼盘。由于位置偏远，交房时间都是遥远的两年后，其真实的性价比并没有开发商宣传的那样突出。装修污染会对小孩的健康产生影响，准备要孩子的李明夫妻倾向于买二手房。
即使执行严厉的限购政策，北京市区的二手房价格也没有明显的下降。2012年下半年，北京楼市成交量和价格再度暴涨。龙湖和保利的那两个项目第二期开盘价就定在了1.6万元/平方米以上。二手房涨幅更为明显，2013年1月，北京二手房均价超过3万元/平方米。
李明夫妇后悔听信了政府的调控政策。从2011年开始，他俩在亚运村的看房行动持续了一年多，眼看着该区域房价从2.7万元/平方米上涨到近4万元/平方米。“刚需族”没有说“不”的权力——孩子已经开始孕育了。
房奴漫漫还款路
李明夫妇这套房位置不差，交通、学校、超市、银行等配套一应俱全。北京常见的六层红色小楼的顶层，没有电梯，灰暗的外观和楼道彰显超过20年的房龄。这套房子北京亚运会后入住，前任房东的买价为10万元，他的接手价为300万元。
300万元是前任房东得到的净价，李明夫妇还需要承担各种交易税费。这是一套央产房，前任房东在出售前才办妥了房权证，李明需额外承担16.5万元的营业税。此外，还有3万元的契税和为房东承担的3万元个人所得税。
经济景气下行，政府税收的增收压力沉重。官方数据显示，从2012年下半年开始，地方政府地税收入增幅逐月上扬，来自房地产领域的税收是重要增量。李明为政府增收的贡献度为22.5万元。
经手这笔交易的中介也收取了8万元。其中包括7.5万元信息费，6000元过户费和贷款服务费。通过网络分享和同事朋友的言传身教，李明事先也学了不少“跳单”攻略。在房子门口守株待兔等待房东出现、分头行动盯梢房东互通联系方式等试图绕过中介的努力，被证明都是徒劳的。
虽然北京有中介率不超过房价2%的官方规定，但中介总有各种应对的办法。北京的二手房代理商——链家地产，收入已经达到数十亿量级。
房价加上交易税费，李明夫妇的最终买价为330.5万元，折合每平方米单价已经超过4万元。两个家庭合计拿出近百万元，又向亲友转借超过50万元，方才凑足首付。夫妻两人还向银行申请了180万元贷款，期限20年，月供超过1.3万元。
“我们自己觉得经济状况行，为了这套房子欠了一屁股债。等还完贷款，我都53岁了。”李明似乎看到了自己的垂垂老矣。
北京房价的癫狂似乎看不到终点。源于对优良就业、医疗、教育资源的追求，人口一直处于膨胀状态；成则入京的观念不断发酵并形成羊群效应，的富裕阶层纷纷选择在北京投资购房；还有让人深恶痛绝的福利购房和利益输送。以上这些都是北京房价的助推器。
2012年中期开始，北京新增住宅供应危机就初现端倪，如今更为凸显。保利和龙湖南六环项目的所在地，土地拍卖价格已经超过这两个楼盘的开盘价。2012年年底，在通州和昌平也拍出了“地王”，土地价与同区域的房价相差无几。
为了防止土地拍出过于惊人的价格而加强房价上涨预期，北京最近出让的地块普遍做出限价，通过配建公用租赁房面积来确定中标方。上市公司京投银泰（600683.SH）中标海淀区玉渊潭地块，引发股价接连涨停。资本市场隐含的信息是，只要能在北京拍得土地，利润就是不用考虑的问题。
北京高地价对开发商来说，并不一定意味着高风险。由于土地供应十分有限，不少开发商在北京的项目都可以视作“孤本”，并不追求高周转和快速资金回笼。多数开发商在北京的投资规模占其总资产的比例并不高，看上去也并没有太大的财务风险。
这对还没有凑够首付门票的“刚需族”来说，并不是什么好消息。对于荣膺“房奴”的李明来说，烦恼还不限于借款和房贷，他还要承担高房价带来的生活成本的上涨。
理一次发的“基准价”已经上涨到30元，菜价一直居高不下。春节后，小摊上手擀面的价格又上涨了5毛钱，去年下半年以来，共涨价8毛钱，幅度40%。这不是小商贩串通涨价，高房价带来了高租金，外来务工人员也需要安身之所。高房价带来商品和服务价格的上涨，目前也看不到尽头。
对很多人来说，购房已不是个人行为，而是一个甚至几个家庭要共同面对的事情，怎样做才能不让购房降低生活质量？消除“房奴”生活隐忧，你需要知道下面这些事。
真正的财富是一种思维方式。对于有思想力和行动力的人来说，任何时候都是机会：高位时可以适当清仓换取更大价值的资产，低位时可以卖旧买新、卖小买大、卖郊区买城区；而对于缺乏思想力和行动力的人来说，任何时候都不是机会：高时嫌太高，低时怕再低。本文不纠结于“买还是不买”，而是要告诉那些准备做“房奴”的人，如何做一名理智的“房奴”。
战略上要“城市包围农村”
房屋价值的永恒定律是：地段、地段，还是地段！就是说买得起大城市不买小城市，买得起中心城区不买郊区，宁要中心城区一小房，不要远郊区域一大房。要关注总资产多少，不要过多关注房屋大小。据中指研究院中房指数系统2000年到2010年多个城市销售价格变动的结果统计显示：11年间，平均房价上涨2.42倍，但同期多个大中城市房价上涨幅度都远超平均水平，其中，北京和上海两个城市的上涨倍数分别是3.76和4.27。可见，大城市房价上涨幅度会超过二、三线城市，城市中心区域房价上涨幅度会超过郊区和边缘区域。
除了战略上要“城市包围农村”，在战术上还要“农村包围城市”。如果手里资金有限，买不起大的就买小的，买不起城中心的就买郊区的。等到若干年后房价涨了，再卖掉小城市的、城郊的，改买大城市的、城中心的，也算是一种“迂回战术”。
用投资理念买自住房
做“房奴”要善于转换思路。这其中最重要的一点就是要抛弃“买房就是自住”的老观念。中国当下的实有城市化率不足三成，要达到70%以上的世界平均城市化率至少还有20年。房子是不动产，但人是自由流动的，你买的房子给别人住，别人买的房子给你住，有何不可？在这个城市化急剧发展、人口急剧流动的当代社会，多少人能够在自己的房子里住一辈子？
另一方面，富人思维是即使再有钱也要贷款买房，首付越低越好，年限越长越好；穷人思维是即使再没钱也要东拼西凑自己尽量多地凑到房款，以便少贷款少交银行利息，结果，不仅自己不能以力量通过银行杠杆撬动资产，而且亲戚朋友的钱也成了死钱。
现代风险社会同时又是以金融为基础的信用社会，一套产权完整、支配自由，随时可以和银行完成抵押贷款交易、价格稳步上涨的独立产权房，事实上就是一张的人生“保险单”。现代风险社会，生活用品、医疗、教育等各项成本都在不断上升，房屋可以成为风险社会的对冲工具。
买一手房比二手房更能撬动贷款杠杆
信用消费时代，人可以提前安排自己一生的收入，安排多少，跟自己的预期有关，跟具体的收入并不一定重合。在勤劳致富的同时要善于投资理财，通过信用金融制度和交易致富实现财富非线性增长。房产等固定资产具有自动复利功能，是其他股票、票据、银行存款等金融理财产品所不具备的。
与银行建立按揭关系，相当于向自己的未来借力，不过这个力也有大小之分。举例来说，以首付50万元为例，只能撬动总价100万元的二手房，却能买到166万元的一手房，并且可以充分利用银行贷款。按同等比例的计算，5年后涨1倍，那么二手房5年后的总资产是200万元，但买一手房是330万元。需要注意的是，每个人的风险偏好不一样，有的人适合“激进”一些，有的人适合“保守”一些，个人应在购置房产之前保证自己的生活质量，量力而行。
这些类型的房产不要“碰”
大城市房价由外来人口决定，小城镇房价由返乡人口决定。任何人都没有能力改变高房价，个人只有顺时应变、转变观念才能战胜高房价。不过，房地产也不是遍地黄金随手可捡，原因是有些房产已经过剩或即将过剩，如旅游房产、商业房产、远郊不配套区域房产、一些人口正在衰减或产业正在空心化的小城镇房产。购买这些类型房产的风险较大，无论是自住还是投资都要谨慎。
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