[摘要] 上海某房地产研究院发布的9月全国房地产行业月报指出，总体态势来看，全国房地产行业仍处在下行通道，四季度随着供应量的放大以及越来越多的项目进行促销，需求也将随之出现一定程度的释放，估计商品住宅成交量将有所回升。预期今年全年，全国商品住宅成交量仍将保持10%左右的正增长。
二三线城市频施“缓兵计”限购扩容阻力何在?
继浙江台州拉开二、三线城市限购序幕后，限购名单一直难以“扩容”，近日只有浙江衢州市推出限购第四套房子的“限购令”。为揭开谜团，“新华视点”记者追踪调查发现，目前部分二、三线城市遇到限购政策“绕道走”，试图用“限价”代替“限购”，这个新动向值得关注。
那么，楼市限购“扩容”阻力何在？破解之道究竟在哪里？限购“扩容”：部分地方频施“缓兵计”
近日，广东省韶关市住建局正忙于约谈一些开发商，要求开发商控制新建住房涨价幅度。
“这是因为韶关市房价引起了国家相关部门和社会的高度关注。”韶关市住建局副局长何平良说。根据国家统计局公布的70个大中城市住房销售价格数据，韶关市5月份房价指数环比涨幅排名。
为此，韶关市政府近期发布《关于采取措施稳定新建住房价格的通知》，从9月18日起，开发商如果存在“申请预售商品住房备案均价高于周边同类楼盘半年内实际成交均价10%”等3种涨价行为，将招致暂缓备案和发放商品房预售许可证等处罚。
“这种限价方法规避了被纳入限购名单的风险，可以说是限购大限逼迫下的缓兵之计。”广州市社科院研究员彭澎说。根据住建部给出二、三线城市限购的5项建议标准，韶关触及了“1月至6月新建住房价格指数月环比增幅较高、排名靠前的”等标准，理应进行“限购”而非“限价”。
事实上，韶关并不是近期个被迫提出“限价”的城市。今年7月中旬，河北廊坊市就开始行政“限价”，要求对新建商品住房预售、销售价格进行限制；7月下旬，河北秦皇岛市政府约谈开发商，传递商品住房的销售价格上限约为7000元／平方米的信息；山东烟台市8月2日也出台“限价”规定，要求部分新建商品住房销售均价涨幅不能超过5%。
“尽管各地限价的内容、方式有所不同，但目前却正在成为阻挡"限购令"落地的盾牌。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁说。据统计，7月份秦皇岛等城市房价同比涨幅在70个大中城市中靠前，甚至部分二、三线城市房价涨幅超过台州，但这些城市却更加青睐“限价”而非“限购”。这传递出地方政府试图“限价保量”的意图。
上有业内人士表示，由于住建部的5条限购标准具有一定模糊性，一些地方政府便以“模糊态度”应对，寻找各种理由来规避“限购令”，这种动向应引起国家有关部门重视。
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限购阻力：“两头热中间冷”的利益博弈
记者调研发现，当下二、三线城市限购呈现“两头热中间冷”的特点，即中央政府重视、老百姓期盼，但一些地方政府却态度消极，处于“嘴上拥护、暗中抵触、不推不动”的观望状态。
对此，中国房地产学会副会长陈国强等学者解释说，房价背后存在复杂的社会再分配关系，特别是涉及地方政府的经济利益和政绩诉求。地方政府是否支持“限购令”，压力来源于土地、房产税及房地产业拉动的财政收入。
“如果韶关实行"限购令"，当地房地产市场将会遭遇重创。”韶关市住建局相关负责人坦言，“韶关市今年承担了14000多户居民棚户区改造任务，近20亿元的改造资金缺口还需要市里通过土地出让等多渠道筹集解决。”
这位负责人分析说，从地方利益出发，选择“限价”的影响较小，但“限购”会直接减少成交量，土地就不好卖了，从而危及地方财政收入，担心地方经济“受不了”。
尽管一些地方政府不希望“入围”限购名单，但也在为能否完成年初提出的房价控制目标担忧。一些地方官员表示，当“限价”执行不力时，再推出“限购”也不迟，否则房价过高也会被上级部门约谈问责。
事实上，即便“入围”限购名单，也有部分地方在“暗度陈仓”。上海同策咨询研究部总监张宏伟说，即便在二、三线城市中率先“限购”的台州市，也是“限新房不限旧房，限市区不限郊区”。
与台州相比，浙江衢州市近日发布的“限购令”更宽松，由“限三”变为“限四”，即在衢州市区有3套及以上房子的本地人，才不允许在市区买房。
而此前执行限购政策的一些省会城市，也为自己留下“松绑空间”。像石家庄市，限购范围是除了正定新区之外的主城区，同时放开了户籍制度。有关专家认为，“这是为了在满足限购规定的框架下，保证市场的基本成交量。”
百姓期盼：坚守限购“扩容”借机“深度改革”
限购“扩容”箭在弦上却引而难发，凸显当下房地产市场调控的艰巨。在京、沪、穗等地，一些市民表示，限购“扩容”给楼市传递了一个明确的调控信号，打破了一些开发商“调控接近尾声”的幻想，这样政府就可以利用目前房地产市场胶着相持的时间，抓紧研究和制定楼市健康发展的“治本之策”。
“这需要住建部门加快明晰限购名单出台的时间表，不能有丝毫懈怠，防止限购政策进入疲劳期。”陈国强等学者表示，尽管与北京、上海、深圳等一线城市相比，二、三线城市限购在内容上、方式上会有所差别，但限购还是会有一定的效果。
“如果没有国家及时有效的监督，二、三线城市限购很容易流于形式。”不少市民认为，主管部门应强化监察职能，避免一些城市用变相手段弱化“限购令”政策，并对调控政策落实不到位、房价上涨过快和保障房建设滞后的城市严格问责，限期改正。
“不可否认，如果仅仅推行限购政策，楼市调控只是修修补补，从长远来看反而会把房地产问题埋得更深。”广东房地产协会蔡穗声会长坦言，毕竟依赖于行政手段解决市场问题，犹如“按下葫芦浮起瓢”，只有一时之效。“必须借"限购令"换取的调控时间，加大保障房建设，加快推动房产税、土地财政等一系列配套改革，积极寻求治本之道。”
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