[摘要] 国家统计局近日公布的7月份房地产市场运行情况数据表明，7月份全国CPI同比上涨6.5%，其中房租成了推高CPI的重要推手。房价涨幅趋缓，但是CPI仍旧处于高位。
(金融时报)“二三线城市房价向一线城市看齐，但与京沪等一线城市相比其性价比实在不高。”指着温州鹿城区一处，温州市民王女士感慨地说：“这里房价时达每平方米6万元，目前普遍在每平方米4万元以上。”
再从国家统计局的数据来看，连月来，石家庄、长沙、乌鲁木齐、丹东、洛阳等二三线城市稳稳地占据了涨幅榜的前列。是什么原因致使二三线城市取代北上广深成为领涨主力？为何在调控的持续高压之下，部分二三线城市房地产市场热度依然不减？当前对二三线城市的房地产调控扩围能否使楼市深度降温？
二三线楼市涨价原因何在
对于温州房价居高不下的原因，王女士告诉记者：“温州当地人以家族企业居多，资金雄厚，温州的房子90%以上都是当地人购买，像我们这种工薪阶层只能望房兴叹了。”
而在沈先生看来，杭州房价有一半是由投机推涨的。“我看了20多套房，竟然有一半是温州人的。”
北京中原地产市场研究部张大伟告诉记者：“今年以来部分二三线城市房价上涨较快，主要源于一线城市限购导致的投资需求外延和本地需求叠加。”他进一步分析说，受周边核心城市出台限购政策的影响，部分二三线城市承接了来自这些核心城市的投资或自住需求。举例来说，由于福建省的厦门出台了限购政策，部分投资需求转而投向泉州市；由于北京出台了限购政策，部分外地打工者无法在北京买房，转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地。
分析目前房价涨幅较大的二三线城市，发现主要有三种：一是一线大城市的卫星城，如廊坊；二是高铁开发引发的城市群集聚效应，如常州；三是产业转移引发的内地城市群集聚效应，如湘潭、株洲。因此有业内人士认为，部分二三线城市的房价是城镇化加速和产业转移这两个关键因素支撑的。另据中原地产对50个未限购二三线城市的调研发现，在被调研的50个城市中，住宅价格无一下跌，其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格则基本持平。由于这些城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。
限购扩围多大引争议
按照日前国务院常务会议的要求“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”，未来一段时间，实施限购措施的区域范围将进一步扩大，已毋庸置疑，只是在扩围的广度与执行效力等方面业内尚存争议。
目前来看，限购作为楼市调控最有效的手段之一，在抑制房价过快上涨以及遏制投机需求方面都发挥了重要作用。张大伟认为，从数据中可以看出，限购措施给房地产市场带来了明显变化，即成交价格上涨的幅度明显降低。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，下半年实施限购的城市将达到百个左右，届时房地产市场上的投资投机需求将受到进一步挤压，下半年的房价将出现普遍下降。
事实上，由于我国二三线城市的房地产市场处于不同发展阶段，市场结构也不同，因此对于二三线城市的限购政策不应“一刀切”，应针对不同城市采取不同措施。
博弈加剧考验调控智慧
由于“土地财政”的思维惯性普遍存在，部分地方政府执行限购政策的意愿和程度将成为一个深层次的问题。但可以肯定的是，无论是否情愿，限购扩围已是箭在弦上。近期，住建部、银监会等中央各部委密集表态，显示出楼市调控仍将保持高压态势，而且明确提出对“二三线城市房地产风险保持关注和警觉”。
中国社科院工经所研究员曹建海告诉记者，中央与地方以及开发商与政策之间的博弈一直存在，房地产调控的效果关键还是看执行，对于二三线城市的调控如何操作、力度如何都有待进一步观察。
还有分析人士表示，此轮楼市调控主要借助政府政策，在房价合理回归“窗口”打开以后，要更加充分运用货币政策和银行信贷按揭政策调控房价，使得房价合理回归具有持续性、稳定性。
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