[摘要] 国家统计局近日公布的7月份房地产市场运行情况数据表明，7月份全国CPI同比上涨6.5%，其中房租成了推高CPI的重要推手。房价涨幅趋缓，但是CPI仍旧处于高位。
国家统计局近日公布的7月份房地产市场运行情况数据表明，7月份CPI同比上涨6.5%，其中房租成了推高CPI的重要推手。房价涨幅趋缓，但是CPI仍旧处于高位。
(每日经济新闻)“限购令”越严房价涨幅越缓
统计局的数据显示，今年6月，70个大中城市中，房价下降的城市有12个，持平的城市有14个，均比5
月份有所增加。而在价格上涨的城市中，环比涨幅均未超过0.5%。
其中，北京、上海、广州和深圳的新建商品住宅价格环比分别上涨0.1%、0.1%、0.2%和0.1%，除北京持平外，其余3个城市的涨幅持续缩小。若算上保障房因素，6月份北京的新建住宅价格已与上月持平。
今年以来，国家统计局改变了房价发布方式，仅公布每个城市的房价涨势，而不再统计70大中城市房价的平均涨幅。按照新的统计方法，今年以来，房价环比持平和下降的城市持续增加。
二三线城市是房价上涨的主要拉动力。在新建商品住宅价格环比上涨的城市中，以沈阳、长沙、银川、乌鲁木齐为主的13个城市的价格涨幅超过0.3%。
同比来看，“限购”则成为影响房价的重要因素。6月房价同比涨幅的乌鲁木齐，涨幅达9.3%。此外，秦皇岛涨幅为8.6%，南昌、兰州为8.4%，长沙为8.3%，洛阳为8.2%，丹东为8%。而这些均为非限购城市及部分限购力度不大的城市。
北京中原地产根据官方数据计算得出，在明确限购的39个城市中，6月份新建商品住宅价格同比涨幅平均为4.23%；非限购的31个城市中，价格平均涨幅为4.66%。而限购最严格的京沪穗深4个一线城市，同比涨幅仅为3.85%。
多地“存货”积压严重
除价格外，“限购令”首先影响的是成交量。从官方数据可以看出，尽管今年上半年商品房销售面积同比增长12.9%，但在一些限购热点城市，市场整体成交量仍在下滑。
以限购最严的北京为例，数据显示，上半年北京市商品房成交量下滑近三成，投资需求基本归零。在户籍门槛的限制下，北京外地购房者的比例已降至10%以内。
根据北京市房地产交易管理网的数据，当前北京市场的商品住宅库存已超过15万套(期房+现房+二手房)，按照当前的销售进度，可供15个月消化。
北京并非个案。去年以来，随着房地产投资高企和新开工面积不断增加，限购城市的库存正在不断积压。根据北京中原地产的统计，截至7月初，11大重点城市的存货总量达到63.4万套，环比上涨0.9%。
数据显示，当前上海的住房存量需要12.4个月的时间消化，深圳、武汉、杭州、苏州和宁波等城市的库存消化期均超过15个月。
(金融时报)“二三线城市房价向一线城市看齐，但与京沪等一线城市相比其性价比实在不高。”指着温州鹿城区一处，温州市民王女士感慨地说：“这里房价时达每平方米6万元，目前普遍在每平方米4万元以上。”
再从国家统计局的数据来看，连月来，石家庄、长沙、乌鲁木齐、丹东、洛阳等二三线城市稳稳地占据了涨幅榜的前列。是什么原因致使二三线城市取代北上广深成为领涨主力？为何在调控的持续高压之下，部分二三线城市房地产市场热度依然不减？当前对二三线城市的房地产调控扩围能否使楼市深度降温？
二三线楼市涨价原因何在
对于温州房价居高不下的原因，王女士告诉记者：“温州当地人以家族企业居多，资金雄厚，温州的房子90%以上都是当地人购买，像我们这种工薪阶层只能望房兴叹了。”
而在沈先生看来，杭州房价有一半是由投机推涨的。“我看了20多套房，竟然有一半是温州人的。”
北京中原地产市场研究部张大伟告诉记者：“今年以来部分二三线城市房价上涨较快，主要源于一线城市限购导致的投资需求外延和本地需求叠加。”他进一步分析说，受周边核心城市出台限购政策的影响，部分二三线城市承接了来自这些核心城市的投资或自住需求。举例来说，由于福建省的厦门出台了限购政策，部分投资需求转而投向泉州市；由于北京出台了限购政策，部分外地打工者无法在北京买房，转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地。
分析目前房价涨幅较大的二三线城市，发现主要有三种：一是一线大城市的卫星城，如廊坊；二是高铁开发引发的城市群集聚效应，如常州；三是产业转移引发的内地城市群集聚效应，如湘潭、株洲。因此有业内人士认为，部分二三线城市的房价是城镇化加速和产业转移这两个关键因素支撑的。另据中原地产对50个未限购二三线城市的调研发现，在被调研的50个城市中，住宅价格无一下跌，其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格则基本持平。由于这些城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。
限购扩围多大引争议
按照日前国务院常务会议的要求“房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施”，未来一段时间，实施限购措施的区域范围将进一步扩大，已毋庸置疑，只是在扩围的广度与执行效力等方面业内尚存争议。
目前来看，限购作为楼市调控最有效的手段之一，在抑制房价过快上涨以及遏制投机需求方面都发挥了重要作用。张大伟认为，从数据中可以看出，限购措施给房地产市场带来了明显变化，即成交价格上涨的幅度明显降低。伟业我爱我家集团副总裁胡景晖认为，下半年实施限购的城市将达到百个左右，届时房地产市场上的投资投机需求将受到进一步挤压，下半年的房价将出现普遍下降。
事实上，由于我国二三线城市的房地产市场处于不同发展阶段，市场结构也不同，因此对于二三线城市的限购政策不应“一刀切”，应针对不同城市采取不同措施。
博弈加剧考验调控智慧
由于“土地财政”的思维惯性普遍存在，部分地方政府执行限购政策的意愿和程度将成为一个深层次的问题。但可以肯定的是，无论是否情愿，限购扩围已是箭在弦上。近期，住建部、银监会等中央各部委密集表态，显示出楼市调控仍将保持高压态势，而且明确提出对“二三线城市房地产风险保持关注和警觉”。
中国社科院工经所研究员曹建海告诉记者，中央与地方以及开发商与政策之间的博弈一直存在，房地产调控的效果关键还是看执行，对于二三线城市的调控如何操作、力度如何都有待进一步观察。
还有分析人士表示，此轮楼市调控主要借助政府政策，在房价合理回归“窗口”打开以后，要更加充分运用货币政策和银行信贷按揭政策调控房价，使得房价合理回归具有持续性、稳定性。
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