笔者认为，虽然经过国土部门“备案”后，房屋登记看似符合了房地一致的要求，但因“备案”本身的法律效力值得商榷，故此方式与法律法规所要求的房地一致还有本质上的区别。笔者认为，房管部门在核实清楚情况的基础上，即使不需要国土部门的“备案”手续，直接给非农人口办理房产证，不仅不会造成任何社会危害，反倒是有益于对事实权利人的法律保护。首先，按现行征地补偿政策，征地住房安置补偿、承包地补偿、宅基地补偿的对象仅限集体经济组织成员，补偿费的分配也应由其成员享有，而房屋作为附着物，对其补偿也仅是货币化的残值补偿，按照既定标准计算后补偿给房屋所有权人，非农人员虽不应享受土地补偿费用，但却可凭房屋所有权证分得属于自己的一份附着物补偿。其次，农村房屋产权的流转受《土地管理法》等政策法规的严格限制，基本处于非流动状态，非农户口即使取得房屋所有权证后仅用于自住或者出租经营，不得对外转让，管理部门不必担心产权自由上市后造成主体的混乱和难以管理。再次，依据《物权法》第30条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时
发生效力”。非农户口在房屋建造时，因享有宅基地使用权，建造行为属合法建造，应自建成之日起享有物权，登记机构对其权利进行确认，符合法律规定。
2．因继承或婚姻关系，城镇居民能否取得农村房屋所有权
按照《继承法》第3条规定“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产，包括：……(二)公民的房屋、储蓄和生活用品”，该条未区分作为遗产的房屋必须是城市房屋或农村房屋。第10条规定：“遗产按照下列顺序继承”，“顺序：配偶、子女、父母”，同样，未区分继承人应该是城镇户口或农村户口。因此，城镇居民继承农村房屋符合《继承法》的规定，虽然受《土地管理法》限制，宅基地使用权不能继承，但并未限制对房屋的继承权。按照《物权法》第29条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。因此，登记机构对继承人取得房屋的登记仅起到公示公信的作用，并不影响继承人对物权的取得，城镇居民也不能例外，若仅以房地无法一致为由，拒绝为城镇居民办理房屋登记，无疑是严重侵害了继承人的财产继承权。
同理，对婚姻关系一方自始为城镇居民，婚后建成的房屋能否视为共有财产进行登记。按照《婚姻法》第17条规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：……(五)其他应当归共同所有的财产。”因此，婚姻关系存续期间建成的房屋即使未经登记，但建房投入系夫妻共同财产，按照《物权法》第30条的规定，夫妻双方自房屋建成之日取得了事实上的所有权，若嫁入或娶进农村的一方能够成为集体经济组织成员，房地一致的问题自然不存在，若不能取得集体经济组织成员身份，也可依据上述《婚姻法》关于共同财产的规定取得房屋的共有产权。在司法审判中，对判决解除婚姻关系涉及房屋分割的，即使一方为城镇居民，法院也仅是依据《婚姻法》的相关规定断定，未考虑房地一致的问题，毕竟舶昏姻法》才是调整婚姻家庭人身财产关系的部门法。
就法律本身而言，《继承法》、《婚姻法》与《土地管理法》的规定并不冲突。而《物权法》关于房地一致的要求主要针对权利同时转移的情形，与农村房屋的初始登记还有一定区别，但《房屋登记办法》第8条要求房地权利主体必须一致，造成了因土地无法取得，房屋也无法办理登记。事实上，《房屋登记办法》仅是部门规章，效力层次有限，无法与《继承法》、《婚姻法》等人大立法相提并论。因此，笔者认为，房产登记机构依法对上述情形的城镇居民办理房屋所有权证，于法有据，同时也符合法律公平公正的基本要求。
三、建议采取“房地适度分离”的立法例
房地分离的理论依据主要是法律对土地使用权和房屋所有权之间的相对独立性的承认，认为两者各自都有独立的交换价值。在此前提下，若根据当事人之间的合意而使土地使用权和房屋所有权分离，则又符合民法中的契约自由原则。但是，土地和房屋之间客观上的不可分性，又使得土地使用权和房屋所有权的分离在立法上有很大难度。从各国的法律来看，大多持谨慎态度，仅承认特殊情形下的分离现象，归纳起来，大致仅有三种情形：一是租地建房时土地使用权和房屋所有权的分离；二是在抵押关系中土地使用权和房屋所有权的分离；三是建筑物区分所有权与土地使用权的分离。随着社会的不断进步与变化，房地分离的情况还在继续增加，本文提到的农村房屋初始登记中面临的例外情形当属其一。
无可否认，房地一致原则作为房屋土地登记的一般性要求，在绝大多数情况下应严格遵守，房地的分离毕竟是房地关系中的特殊现象，但若不承认房地分离的现实存在，事实权利人的财产权益可能遭受侵害，处置不当，还可能引发社会不稳定因素。因此，笔者建议对《房屋登记办法》第8条做如下修改：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则，但有相反证据证明的除外”。即允许在特定情况下，房地的适度分离，确保法律的可适用性，维护权利人的正当权益。
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