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买新房好还是买二手房好?区别你都知道么

哈尔滨特价房 2018-02-09 20:38:46

最近一朋友想买房,但是究竟是买新房呢还是买二手房,着实让他犯了难。新房的销售告诉他,买新房好,房子崭新没有住过,自己想怎么装修怎么装修,而且交易流程简单,税费也没有那么多。而二手房的销售则告诉他,买二手房好,二手房是现房,选择空间大,而且配套都是现成的,不需要等规划。so,到底买新房好还是二手房好,而两者到底有哪些区别,你又是否知道?

1首付比例不同,贷款年限也不一样

买房首付款十分重要,尤其是对于刚需购房者来说,通常凑齐首付,月供在能负担范围内,即可上车。新房首付首套房无贷款是3成,一般可以选择最长30年的贷款,而二手房的贷款年限则会根据房龄来折算,房龄越老,贷款年限就越短。而且二手房的首付也稍微要复杂一下,二手房涉及到评估价,首付比例可能会比较高一些。

评估价,共有两方评估价,一个是银行方的评估价,一个是国土局的评估价(和契税挂钩)。银行评估价,是通过评估房价去定贷款额度。一般情况会和实际成交有所差异。一般情况下,二手房评估大多是为市场价值的80%,部分楼龄较长的房屋这一比例会更低。

而二手房贷款首套房的话可以贷到评估价的80%。但现在市场上也常出现评估价比实际成交价更高的情况,可以做到高评高贷。这和宏观政策环境有关,但此种方法存在风险,而且能做高的比例不一,不同城市情况也不一样,就不一一赘述了,下面我们不妨以深圳同区域的两个楼盘来做个对比,做一个估算(这里暂时忽略可以做高评的情况,所以仅供参考)

这里的二手房计算方式,是以银行评估价一般为市场价值的80%,则523.3万*80%=418.6万,以目前二手房首套贷款最高能做到80%来算,则是418.6万*80%=334.9万。所以首付就是523.3万-334.9万=188.4万。目前每个二手房都有对应的评估价,想要了解的朋友可自行查询。

除了首付,新房交易和二手房交易所产生的税费是不一样的。新房只要缴纳契税即可,而二手房交易税费要缴纳包括:契税、增值税、个人所得税、印花税、产权转移登记费等一系列的税费,另外还有可能产生罚息、赎楼费、评估费、公证费、中介费等其他一系列费用。

以上的情况都是以一般情况来算,但是个别城市情况不一。比如深圳新房契税除了和面积大小有关,也和房屋总价有关,而值得一提的是,深圳去年曾调整过二手房评估价,但是那次调整并没有调整豪宅标准,还是2015年的标准,也就是说,即使新房面积没有达到90㎡,但是因为价格属于豪宅,也可能是要征收3%的契税的。

而二手房的契税,是根据国土局对该套房的评估价去定契税,虽然说一般二手房缴税是以评估价来缴纳税款,而非实际成交价,但深圳去年的二手房评估价,整体普遍上调了15%,相应缴纳的税款也就更高了。或许有人依然会觉得一脸懵逼,没关系。我们再来举个直观一点的例子。

当然,个人所得税这一项是由卖家出的,但是也不排除部分卖家会想办法转嫁到买房者身上。中介费用这块一般会根据市场来波动,而且各地可能也会有些许不同,这里只是取了目前比较主流的比例,仅供参考。除此之外,二手房根据房源贷款情况还将有数额不等的赎楼费,可能还会有罚息的情况出现,这些都是要具体问题具体分析,每个二手房情况不一样。算下来,二手房的税费会更高,首付款要比新房高一点。但是这也并不意味着买二手房就不好,毕竟新房首付低,但是按揭比例就会比较高,而二手房首付高,按揭则少一点,各有优势。除此之外,新房和二手房也还有别的区别。

2各项配套完善程度不同

一般情况下,二手房所在的区域一般开发成熟,不管是交通还是商业配套还是教育资源都是比较完善的,购房者能直接享受到现成的配套。而新房往往都是建设在开发区域,配套和交通都还在规划中,距离兑现需要一段时间。

此外,有业内表示,二手房小区的物业和社区环境也是去现场能实地看到的,尤其对于买房的人来说,物业管理十分重要,毕竟物业决定了后期居住的便利度和舒适度,二手房的物业好不好去现场打听就可以知道,而新房都是开发商允诺的,好不好还要等入住,有不少纠纷就是因为物业和购买前允诺有较大差别而引起的。

3等待时间不同

二手房如果不需要重新大动翻修的话,基本上是可以做到即买即入住。但新房通常是期房,一般需要等待1-2年才交房,而如果是毛坯的话装修也要花上不少时间,再加上后期实际入住,这个时间会拉长到2-3年。而且实际的情况可能是,你装修好入住了,但是后期不是这家装修,就是那家装修,估计入住后还会经历一段比较吵杂的时间。

而对于刚需来说,还有一个重点就是,这2-3年,你不单止要为新房的月供买单,另外一头你也还要付租房的房租,也是压力山大。而二手房则可以缩短相应的等待时间和节省期间租房的费用。

另外,二手房你还可以看到现房,楼层、户型、内部优缺点都可以看得到,而新房则只能听销售介绍和看户型图及规划,后期遇到的问题会比较多。

4信息公开化程度,可选择范围不同

新房及二手房在信息公示程度上也所差别。二手房信息,因为大部分是托管在二手房中介手中,一个小区房源可能被数家中介公司掌握,所以即使看一个小区的不同户型,可能都需要跑各大中介门店与中介沟通。若是多看几个小区,所耗费时间就更多了。加之房源涉及楼层、朝向、房型、格局、价位等方面,就导致可选择的房源大大缩窄。房源可选范围缩窄的同时,还因为房源信息的不公开,存在房源价差问题、以及买卖风险的可能性。(如一房多买、经济纠纷、凶宅等)

相对而言,新房房源掌握在开发商手里,虽然可能存在极个别项目”捂盘“的问题,但大部分楼盘和房源是清楚的,价格、楼层、户型、朝向都是相对透明、选择范围大,且无需如二手房一般担心业主背后的问题。这样无论是效率,或是信息公开化,新房都略优于二手房。

当然,上文提及的选择范围只是以单楼盘的房源来论,若论多楼盘,其实二手房的整体体量要远远高于新房,是新房量级的数十倍。

总体来看,新房和二手房都是各有优势,新房的交易程序更为简单,很多程序都是由开发商办理,而二手房很多程序都是由买卖双方自行完成,相对而言会比较繁琐。如果要买二手房,建议不要选择楼龄过长的房子,评估价较低,贷款年限低,居住舒适感也会打折扣,当然也不要买不满两年的房子,因为要缴纳的税款比较多,最好还是选择5年左右的二手房。当然了,不管是购买新房还是二手房都是各有利弊的,总体还是要看购房者的喜好以及经济实力来决定。

房地产蓬勃发展的近二十年时间里,有的人原本想买二手房,最后买了新房,反之亦存在。将新房、二手房的利弊比较分析,并非借此引导大家购置哪类房产,而是希望大家清楚利弊之后做出更适合自己的选择。

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