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哈主城区均价8956元 "金九银十"后房价未"破九"

MissL 2017-11-20 10:44:59

每年9月、10月通常是楼市成交旺季,然而在刚刚过去的这个“金九银十”,一线城市楼市却是一片“哀嚎”,成交量创下10年。

某楼盘现场,市民在挑选中意的房源。

与一线城市不在一个节奏上的哈尔滨,成交量和成交均价都有所上涨。从市场调查数据看,主城区价格涨幅已经从年初的3.6%降至如今的0.1%,成交面积和成交总金额虽有上涨,但全年成绩单很难超过去年。

“金九银十”过后,热闹非凡的2017年哈尔滨房地产市场将缓缓拉上大幕。主城区成交均价目前定格在8956元/平方米,但基本已经没了大幅上涨的可能。身处新一轮调控中的楼市,恐怕很长时间内不会再现今年三四月份时的疯狂。

  “金九银十”火爆依旧

  成色略不足,10月涨幅0.1%

10月8日,“十一”黄金周假期的最后一天,地处香坊区的恒大中央广场开盘。开盘仪式开始之前,就有市民在场外早早地排起了长龙,等待现场摇号选房。

据恒大的工作人员介绍,当天到场的购房者达到了近2000人,恒大不得不临时加推了新的房源提供给购房者选购。“这是一场没有硝烟的战争,能抢到房的都是勇士。”一位恒大工作人员说。

同样的场景出现在9月28日某楼盘的开盘仪式上。在错过这里,再无群力的广告语刺激下,该楼盘一期推出的1000套房源几乎被抢购一空,当天销售额就达8亿元。

统计数据显示,9月份,哈市商品房合计成交建筑面积84万平方米,环比上涨42.3%,同比上涨8.8%。成交套数达到7869套,是最近12个月的值。与北上广深等一线城市的无人问津相比,哈尔滨楼市的9月,配得上“金”这个字。

“金九”火爆,“银十”也不弱。

10月份,哈市商品房合计成交建筑面积68.74万平方米,虽然环比9月下降了18%,但同比仍然上涨5.6%。成交套数6000套,是2017年以来的第二高的数值,但同比少于去年10月的6059套。

与北上广深这些一线城市相比,哈市的“金九银十”火爆依旧,但新晚报记者也关注到,另一组数据让它显得有点“成色不足”:今年9月,哈市商品房成交均价为8875元/平方米,环比上升0.5%,同比上升19.3%。值得注意的是,这是进入2017年以来,哈市房价增幅首次在1%以下。

可以说,今年开年之初,房价增长一直比较稳定。根据数据计算,今年1月哈市商品房价格环比增长1.4%,2月环比增长1%,3月增长1.4%。但进入4月,哈市主城区的商品房价格涨势忽然提速,一下达到3.6%,同时也将主城区的房价拉进到了“8000元时代”。随后的5月-8月,环比涨幅分别为2.4%、2.5%、1.3%、1.6%,总体来说是稳步增长。

然而随着一系列调控政策的出台,房价增幅开始越来越慢,继9月份涨幅只有0.5%之后,10月份哈市主城区商品房的成交均价为8956元/平方米,环比仅上升0.1%。

  改善型住房销量居首

  群力、哈西销售火爆

对于要买房的人来说,2017年是恐慌的一年,每个月都能听到房价上涨的消息,还屡屡出现排队抢房的场面。与此同时,北上广又不时传来限购政策。给人们的主观感受是,只看到房价上涨的曲线,却看不到峰顶在哪儿,于是大伙儿都急于入场,生怕房价的山峰会越来越高。

数据来看,哈市房价大幅上涨确实是不争的事实。虽然今年10月哈市主城区成交均价环比只有0.1%的增幅,但8956元/平方米的价格,与去年10月的7466元/平方米相比,每平方米涨了1490元,涨幅达到20%。虽然恐慌是有理由的,但深入分析此轮房价上涨原因,其实没必要那么怕。

如果要总结2017年楼市销售特点的话,那无疑是100平方米-144平方米的舒适型住房销量,首次超过了80平方米-100平方米的刚需型住房。

相信2017年,每个人身边都有几个张罗换房子的朋友,而这种个人感受在数据上也能得到印证。

统计数据显示,今年4月哈市成交商品房4372套,其中120平方米-144平方米面积段成交933套,排名,改善型住房销售量首次超过刚需型住房。5月,120平方米-144平方米面积段成交803套,再次排名。

此后几个月,120平方米-144平方米面积段与100平方米-120平方米面积段轮流坐庄。此前最火的80平方米-90平方米和90平方米-100平方米刚需型住房,再也没拿到过。

数据不会说谎,市民改善居住环境的强烈需求可见一斑。除了改善住房的蓬勃需求,还有投资的热切愿望。相信很多股民还记得今年4月中旬被连续跌停支配的恐惧,股市不好让很多人把投资的目光瞄向房地产市场。这些因素综合起来的直接结果就是哈西、群力房价暴涨。随着硬件条件不断完善,哈西、群力已经成为哈尔滨市最宜居的区域,自然也就成为换房和投资的。

刘先生春节前后在群力靠近三环的一个小区看中一套房子,当时的价格为六千五六百元。因为是给父母换房,刘先生并没有特别着急,然而到了4月,房价一下涨了将近3000元,涨幅接近50%,而且只剩几套房,几乎没有挑选的空间。

“今年春节之后,房价大幅上涨最根本的原因就是哈西、群力的火爆,其实同一时期其他地点的房价相对还是比较稳定的。”易居中国黑龙江公司数据部负责人接受新晚报记者采访时说。

个别区域的非正常增长确实会提高成交均价,但这并不等于市场整体火爆,销售总额可以说明这一点。根据易居中国的统计数据,2016年哈市商品房成交总额为644亿元,而2017年1-10月的成交总额仅为440亿元,全年的成交总额绝无可能达到去年的水平。

  调控“组合拳”频出

  房价短期内基本没有大涨可能

之所以劝大家不要恐慌,一方面是因为哈市房地产市场并没有看起来的那般火热,更重要的原因还是新一轮调控已经到来,房价短期内基本没有大涨的可能。

6月初,就在北上广轰轰烈烈地收紧房贷政策,将首套房贷款利率上浮10%的时候,哈市部分银行不声不响地取消了首套房房贷利率8.5折的优惠。哈市房地产市场新一轮调控拉开了序幕。

虽然当时取消了利率优惠,但五年以上4.90%的贷款利率仍是1996年以来的值,所以当时并未产生太大影响。

两个月后,还是银行,这一次是上浮利率和限贷。基准利率上浮10%已经是小事,对市场产生直接影响的是,因为“额度不足”,各大银行都提高了贷款门槛,并放缓了放款速度,个别银行甚至表示已“不怎么受理新的贷款业务了”,只是办理“存量业务”。

还是在8月份,司法部在其官方网站上公布了《关于公证执业“五不准”的通知》,其中“不准办理涉及不动产处分的全项委托公证”、“不准办理具有担保性质的委托公证”,直指房地产交易,尤其是对职业炒房者。此后房价上涨速度明显减慢,9月环比增幅仅为0.5%,开年后首次低于1%。

虽然哈市房价今年上涨不少,但跟北上广深等一线城市以及个别二线城市相比,远未达到过热的程度。可身处这场范围的调控旋涡之中,哈尔滨也不得不有所行动。

10月10日起,哈市执行新的公积金贷款政策。再次申请住房公积金贷款,首付款比例上调至30%。贷款限额下调10万元。

10月25日,哈尔滨市政府办公厅下发《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》,提出“实施有保有压供地政策。做好开发建设总量调控,合理确定土地供应总量,保障供求基本平衡。统筹加强土地供应的计划管理和政策引导,针对当前房地产市场出现的区域分化实际,实施有保有压差别化供地政策,合理把握各区域土地供应规模、时序和节奏,促进供需平衡。对商品住宅供应偏多的阿城区、呼兰利民地区,原则上不再新增商品住房建设用地,并适当减少或控制商业用地供应;对商品住宅需求较多区域,适当增加土地供应”。同时,《通知》还提到“严禁捂盘惜售,保障商品住房有效供应”“实际销售价格不得高于申报价格,不得随意上调申报价格”等。

从贷款政策到土地政策,这一套组合拳打下来,房价短期内基本没有大涨的可能。

  ■新闻分析

  哈尔滨下一个热点区域在哪?

以哈西、群力的暴涨为引领的这波房价大涨或许已经进入尾声。赚到了就赚到了,没赚到现在下手好像有点晚了。所以更多人最关心的还是下一个哈西、群力在哪里?

相信很多人看好松北。没错,受地铁修建和万达城开业的影响,松北可以说是除哈西、群力之外的“第三极”。松北的涨势已经很明显了,这无需多说,还有一个隐藏的热点也许很多人还没有发现,那就是香坊。

从哈尔滨土地供应情况看,2017年上半年,哈尔滨年供应宗经营性用地34宗,主要以松北、香坊区为主。其中香坊区12宗,比松北区多3宗。供应面积更是达到192.1万平方米,远超松北区的91万平方米。

近一年的数据显示,现阶段哈市哈西、群力这两块热点区域土地储备量少,可供经营性用地块较少,未来哈西区域土地供应将会向三环外延伸,群力土地供应将会向群力西区发展。

现阶段哈尔滨三环内可供地块有限,而2017年出台的《哈尔滨市城区老工业区搬迁改造实施方案》,将为香坊区三环内提供更多的优质地块。电碳厂、农大试验田、轴承厂、东光机械厂、啤酒厂等多个老厂房改迁,土地供应量大,恒大、万科、华润等多家大型知名房企纷纷进驻香坊取地建项。

当然,现在谁也没法说香坊区一定会出现下一个哈西、群力这样的“现象级”区域,就像当年群力那些吵着要退房的人想不到今天会涨成这样。

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