[摘要] 如何巧用住房公积金贷款?
沈先生是阳春某招聘网站的公关经理,月收入2万。想通过公积金贷款购买阳春市的一套三居室,经过审批,他的贷款额度为高120万,但是贷款的年限却没有达到30年,对此沈先生十分不解,因为贷款年限缩短,意味着他日后月供的增多,增加他的经济压力。
专家解析
专家指出,在公积金贷款中,特别是高收入人群应格外注意,如果个人公积金每月的缴存额达到2085元或以上,贷款的年限将无法达到30年,缴存的额度越高,贷款的年限越短。案例中沈先生月收入2万,按照12%的缴存比例,他每月公积金缴存额为2400元,超过了政策限制,所以贷款年限自然缩短。除去缴存外,所购房屋的房龄和购房人自身的年龄也将影响到贷款的年限。即便是在还贷过程中,高收入人群也应注意自己的月供,如果每月收入超过北京市职工月平均工资3倍或以上,那么月供在原则上应不低于月收入的一半,因此沈先生在贷款后,每月的月供低也在1万元以上。
对于购房者来说,能贷款多少直接影响了购房者能买什么样的房子,打算买房子的人也难免关心起自己能不能申请到120万,哪些因素可以影响公积金的贷款额度?不同额度分别适合什么样的人群?专家将根据现有的额度分成几个档次,盘查几种不同的置业人群,以便购房人在贷款时可以“对号入座”。
70万-120万:适用首次买房的置业人群
专家解析:专家指出,贷款额度在70万-120万之间的一般都是首次买房的刚需人群,占购房人群的60%左右。其中70万-80万的购房人占据了贷款的中间力量。公积金额度能够达到90万-120万的适用人群为首次买房的人群,其次是首次购买的房屋在90平米以下或房屋为政策性住房,只要两者满足其中一项,个人单身缴存在840元,夫妻双方缴存额累计达971元,使用公积金贷款的额度可达到90万-120万。50万-60万:改善型置业人群
专家解析:专家认为,使用公积金贷款额度在50万-60万的人群在整体购房人群中所占比例约占30%左右。公积金贷款对二次买房的政策比较严格,贷款额度仅为房价的30%,所以打算换房的人群所能贷款的额度偏少,以现在北京地区普遍房价情况来看,这部分人群贷款的额度大部分都在60万以下,他们买房选择公积金贷款是因为看重公积金利率低的优势,加上自身所贷额度少,可减轻月供的负担。
30万-40万:高收入人群或低收入人群
专家解析:使用公积金买房贷款额度在40万以下档位的在整体购房人群里占比仅为10%左右。
专家指出,这部分贷款人群通常分为两类,一类是收入高、经济实力较为雄厚的上班族,买房贷款的需求额度小,所以贷款额度也偏低。另一类是收入低、缴存公积金数额低,所以可以贷款额度偏少的人群。从目前整体购房人的分布情况来看,后者所占比重较大。
综上可知,公积金贷款办理有秘诀,不同买房人需“对号入座”,其中首次买房的购房者好选择70万到120万之间的公积金贷款额度。
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