[摘要] “3·30新政”出台，政策支持鼓励居民合理改善换房的导向十分明确。预计4月份以及“五一”期间，二手楼市持续向好将会是大概率事件。
“3·30新政”出台，政策支持鼓励居民合理改善换房的导向十分明确。由调查情况看，“3·30新政”对市场的影响主要有两方面：一是心理影响。振市场信心，消减此前的犹豫、观望情绪，提升买家的入市积极性。二是实质性影响,直接降低换房买家的入市门槛(二套房首付降至四成；还清贷款可三成)。预计4月份以及“五一”期间，二手楼市持续向好将会是大概率事件。
中介视点：佳入市时机已过去
置业相关人士表示，从市场反映情况看，政策出台后首周，二手客的上门量、看楼量增加了三成左右；其中不少为换房需求；其次是营业税“五改二”。盘活了部分次新房，令市区偏紧的供求关系有所缓和。降低次新物业的税费成本，也会吸引部分买家一手楼市回流；同时促使计划“卖一买一”的准买家顺利实现住房的交换流通，激活市场需求。总的来说，“3·30新政”，降首付、降税费，切实地降低了买家的入市门槛，其中改善置业需求更受惠，市场信心明显恢复。由近期市场情况看，政策效应立竿见影，二手楼市人气和交投均增加了三成左右。
满堂红市场研究部高级经理周峰指出，房地产市场的转向通常与政策相关联，2015年季度在银行信贷放宽、税费减免双重利好“夹击”下，市场交投活跃度逐步提升，虽不能说是“反转”，但阶段性回暖已成定局。满堂红市场研究部统计数据显示，2014年季度至今共5个季度，其中2014年第三、第四季度的广州二手住宅成交均价皆出现环比下跌现象，第四季度为19989元/m2，连续两个季度累计下跌2.9%，今年季度均价同比升幅也只有2.9%，远低于往年季度的同比升幅。而二手住宅套均总价则在2014年第三季度出现“相对低点”，为152.62万元/套，环比下跌4.6%，到今年季度重新回升至157.23万元/套。
周峰认为,佳的入市时机已经过去。因营业税的“5改2”政策是在2015年3月31日才开始实施，在过去半年时间，市场只是围绕着银行信贷方面“做文章”,在有效需求未得到完全释放的前提下，小业主即使不愿意降价卖房，也不会随意升价。换句话说，有充裕资金且又有购房资格的准客户，在2014年第四季度至2015年3月初，特别是2015年春节前后入市，都算是觅准了佳时机。所谓“佳”，即遇到同类竞争较少，也能通过中介人员有效压价，今年1~3月客户成功压价空间依次为5.9%、5.3%、4.9%。
在今年3月之后，随着有入市意愿的有效客户数量逐步增多，可以压价的空间也越来越少，就算客户节省了部分营业税成本，但由于业主的陆续反价，终也会导致其他与总价有关的契税、个人所得税等成本有所增加。当然，只要能在“穗六条”放松前继续看房，准买家还是比较容易找到合乎心意的物业。
“五一”料新盘抢客
令部分买家难抉择
合富房地产经济研究院院长龙斌预计，4月份以及“五一”期间，二手楼市持续向好将会是大概率事件，换房需求活跃度也会继续提升，总价300万元以下、90~120平方米三房将受热捧。二手市场也不宜盲目乐观，目前入市买家多为看楼超过3个月的旧客；新收客源虽然也明显增加，但新客对市场认知相对较浅，大部分在一、二手物业间摇摆游离。4月份及“五一”期间，新货推售力度将明显加大，客户选择多样，预计买家对一、二手物业对比、决策时间将会拉长。
根据合富辉煌研究部数据，3~5月，全市新推货量将达2万套，货量较为充裕。随着“笋盘”快速消化，楼市供求关系或会有所趋紧，二手业主心态随之转强，不排除部分市区优质单位小幅提价，总体价格或稳中温和回升。据合富标准指数显示，2014年广州二手住宅盘源供应量高位平整，而网签量相对起伏不大，供求关系相对平缓；2015年3月份以来，随着网签量快速攀升，盘源总量微幅回落，显示供求关系略有趋紧。
一季度网签同比增8%
广州二手楼市一季度总体表现良好，网签6869套，同比2014年增8%。统计数据显示，2015年1~2月份，广州二手楼市保持2014年年底以来的良好运行态势，交投同比2014年同期大幅增加，总体呈现“淡季不淡”。
进入3月，广州二手楼市活跃持续回升。1~3月正常日网签量大多围绕120套上下浮动，浮动区间在100~150套之间。3月30、31两日网签均迅速冲高至200套，主要受"3·30新政"+月底中介公司追业绩+3月传统旺季”三方面因素叠加影响。4月1~3日，二手网签回落至160~170套左右，较正常月份(1月份)的日均网签(120套)上升约三到四成，主要是“3·30新政”的持续利好带动。
4月中旬网签激增
“五一”二手旺市可期
4月中广州二手住宅网签量呈爆发式增长，一举冲破千套大关，一个月内两度刷新高成交纪录。据“阳光家缘”公布数据统计，4月13日~19日全市二手住宅网签量套数环比4月6日~4月12日上升48%，中心区天河、海珠以及外围番禺、花都、增城等，升幅均超过五成。
龙斌分析，“3·30新政”、房贷松动等政策效能释放，市场信心恢复，新货推售力度较往年减弱，二手买家入市节奏加快，“清明”的影响结束，买卖双方的注意力重回楼市，交易意愿增强。
新政利好下业主涨价5%
营业税新政后，普通二手住宅免征营业税的年限“5改2”，市中心二手住宅占主导的区域，证满2年的房源对买家的吸引力较之前有所增加，不过，业主因看好后市而心态转强，议价空间较新政前大幅缩减，出现部分业主涨价的现象。
根据合富置业祈福四分行主管李城开表示，祈福新村证已满2年但未满5年的物业，业主得知营业税新政消息后不少都反价5%，由于新政前这类物业的营业税等税费支出一般都是由买家承担，因此，新政后即使业主反价5%，对买家来说，投入的购房资金总额几乎没有变化。
促观望买家加快入市
“3·30新政”出台后，单周二手网签量屡创高峰的情况，在一定程度上亦是买家入市意愿提升的直接反映。由于担心后市楼价走高，一些之前因观望而持币待购的一次性付款购房买家，在新政后明显加快了入市步伐。
合富置业成交数据显示，“3·30新政”后一次性付款购房比例从新政前的31%上升到38%。合富置业市场经理梁燕明表示，在“3·30新政”后出现的一次性付款购房个案，多达51%的买家是改善型换房客，而首次置业者一次性付款购房个案比例占35%。分析新政后加快入市的一次性付款购房个案，发现成交多是价格在100万~200万元之间的物业，成交占比多达37%。
此外，总价100万元以内的低总价物业，相当受持币待购的一次性付款购房者青睐，约占同类购房个案的22%。
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