[摘要] 7月17日下午13:50，房天下新一期大话地产——“探析哈尔滨楼市下半年如何攻市？”，在群力新区山水书城书香门邸如期举行，本次活动由哈尔滨房天下主办，来自哈尔滨部分代表楼盘的开发商和房天下的媒体朋友相聚一堂，围绕今年楼市告别“ 政策市”，步入市场化时代进行了深入的讨论，共同分享上半年哈尔滨市场的状况。
7月17日下午13:50，房天下新一期大话地产——“探析哈尔滨楼市下半年如何攻市？”，在群力新区山水书城书香门邸如期举行，本次活动由哈尔滨房天下主办，来自哈尔滨部分代表楼盘的开发商和房天下的媒体朋友相聚一堂，围绕今年楼市告别“政策市”，步入市场化时代进行了深入的讨论，共同分享上半年以及哈尔滨市场的状况，并畅言预测了下半年的楼市走向！
活动当天，哈报传媒石亮甄昊元工作室策略总监甄昊元先生，农行个贷中心经理刁丽杰女士，哈尔滨义乌城招商策划总监韩强先生，松浦观江国际策划总监张玉光先生以及松浦观江国际营销总监张宁女士等房地产业内人士共同出席了本次大话地产的研讨会，大家针对上半年楼市普遍呈现的成交下行、银行房贷收紧和部分房企年中“以价 换量”等热点现象进行了深刻的讨论和分析，对下半年有置业计划的网友给予了专业而中肯的建议。房天下对本次地产聚会进行了多角度、全方位的全程实时报道！
石亮甄昊元工作室策略总监甄昊元先生
成交量下降实属正常 银行或制约房地产成交
据房天下数据中心显示，哈尔滨上半年商品房成交同比下降24.89%，对于这种变化，甄昊元表示一点不意外，他称，包括这个比例在整个市场架构中是很正常的，我们看到的是整个上半年市场主要城市基本是下降的。
甄昊元指出，其背景原因有一下几项，，房地产开发领域市场结构发生了变化，其结果就是人民生活极大提高，人民的居住水平大大的改善了。在这个过程中，市场需求得到极大的满足。市场不会继续那样饥渴的在刚需购房上出现很好的业绩，这是市场变化。而且，十八大以来，政府对房地产市场采取的是不太干预的政策，从政治上讲，住房已经不是中国当前要务了，房价高，有没有房住，这个不是普通百姓关注的焦点的问题了。房地产在整个政策中，不太起太大作用了。
与此同时，银行的态度是制约房地产行业上半年成交一个很关键的因素。他称，政策上没有特别明显的松缓，限贷的政策没有取消，各地多多少少出现放松了，但是限贷没有解决掉的话，购买力在释放的过程中会逐渐的变弱。另外一方面，整个上半年商业银行对放贷的态度跟过去不太一样，在放贷这块趋于更加的保守，审查更加的严格，银行当然有银行的角度，但这块跟我们的经济政策，货币政策背后有很多的因素。
同时，甄昊元表示，银行对开发贷这块的处理或者是变化，倒是体现了市场化。他称，“市场出现了房地产销售放缓的迹象，出现了利润下滑的迹象，银行会认为你获利，偿付的能力这个行业都会有一点变化，他会在这个基础上去调整去建设，这我感觉是符合市场的，这应该还是一个正常的事情，其实我感觉是好事情。”
价格并不制约松北区发展“以价换量”松北难行
对于上半年成交量的下滑，业内纷纷预测“以价换量”或成下半年开发商销售的趋势，但是对于松北区的销售业绩，甄昊元指出，制约松北发展的并不是价格的问题，而是市民对松北了解不够。
甄昊元表示，哈尔滨对松北相对来说比较熟悉的也就是30、40万人，大量的人口对这个区域不熟悉，不熟悉的话就不会来松北。甄昊元介绍，在上半年，他看到有临江的，建筑面积200平方米，交通条件都挺不错的，才不到100万！其实像这么好的产品，在平时我们是看不到的。他表示，在松北，有一些房子无论从概念上，人气上，还是产品打造，户型，总价格、非毛坯各方面都很好的，价格也都特别有吸引力，只不过市民都不知道，所以影响了销售的情况。
甄昊元认为，对于松北的楼盘，如果每平米几百几百的降价是没有意义的，所以下半年应该不会有价格上的变动，更不会有以价换量，即便有这个企图，也不会这样做。
冰城市场供求量庞大 市场环境并不悲观
今年以来，崩盘论成为房地产市场的“最强音”，房天下调查显示，六成网友认为下半年哈尔滨房价还会迎来降价，对此，甄昊元表示，跟据房天下数据中心统计，上半年哈尔滨商品房成交26765套，面积2708.7万平方米。不难看出，哈尔滨仍然是一个非常庞大的市场。无论增长下降或者是销售下降，都是市场正常的一种表现，它的总量仍然还是非常大的，还不需要到一个多么悲观的环境。
农行个贷中心经理刁丽杰
百姓置业首先取决于房价 利率高低并非主要矛盾
从银行的角度来讲，到目前为止，首套房的利率已经降到了9折，这在上半年同期基本上都是的，它并不是受银行个人能力所能控制的，因为就目前情况来看整个市场都是这样的。现在包括农行在内的较大的国有银行，还有一些股份制银行，都把首套房的利率降到9折，“对于银行来说，也是想让老百姓多买房，这样的话对于银行的业务才可以有所提高，我们也希望他们多买。”
但是对整个房市刁经理表示利率对其影响并不显著，应该是在2011年或者是2012年的时候，房地产市场出现了下滑的情况，“我们当时委托市的房产住宅局和哈尔滨10几个金融机构集体召开了一个商榷会，想让我们银行出一个态度，对哈尔滨房地产市场有一个贡献。“但是经过所有这些金融机构最后讨论之后，大家一致认定银行这块对老百姓买不买房应该是没有的制约，老百姓买不买房主要因素是取决于房价，取决于价格。“从我们银行的角度和经验来看，如果说置业者看好一套房子，他首先考虑的并不是利率，因为对于老百姓来讲，相比一套称心的房源，每月上浮几个百分点，每个月才多几十块到一百多块钱，这样的话老百姓还是欣然接受的。
下半年大型国有银行个贷或放松 置业时机利好
从信贷规模来讲，现在或者下半年个人房贷应该是比上半年相对来说是宽松了 ，信贷规模可能是制约很多贷款因素很重要的方面。利率方面，现在农行就比上半年好一些，像建行，工行这样比较大的银行，做个贷相也对容易一些。上半年很多的时候，特别是在4月份、5月份的时候，基本上都上浮10%- 15%左右，而目前在利率方面，各家银行都正在恢复到正常水平。
关于二套房的问题，刁经理做出了这样的认定和理解，“假如我已经还清了首套房的贷款，现在我想通过自己的劳动再改善一下住房环境，拓宽一下住房空间，从我们作为置业者的个人角度来讲这是无可厚非的。我在银行，我没有任何信用不好的记录，并首次申请二套房，银行也愿意贷款给这样的客户。”其实本身来讲，他是有记录可查的，而且他有一定资产的实力，才想通过自己的努力去改善自己的住房条件。但是刁经理表示银行方面也没有办法解决这个矛盾，因为现在二套房“首付60%，上浮10%”是国家的政策，是谁也不可以违背的。特别是像农行这种属于国有的上市银行，日常的操作和运转都要受内部和外部的严格监管，一旦其利率出现偏差，就会有很多的相关部门对农行进行严格的政策制裁，“所以我们也是在严格执行国家的政策，因为这完全就是国家的一个政策。”
哈尔滨义乌城招商策划总监韩强先生
交通配套制约发展 呼兰区现“空城”
韩强表示，呼兰利民开发区的房源大多是现房，新盘很少，而且倾销现象明显，并且有恶意倾销的倾向。他强调，呼兰销量不客观的问题在于入住率太低，大部分房子是在09至12年销售的，以滨才为代表，滨才开发4期，只有1、2期卖得火爆。同时，入住率较低的原因在于整个呼兰利民开发区没有良好的配套。入住率低，人气就不足，人气不足，就导致价格拉不上来；价格拉不上来，开发商就没有钱可收，这就是连锁的反映。
韩强称，“在以往的商业地产里面，商业可能是住宅的配套。然而现在，住宅是商业配套。现阶段开发的公寓、loft、酒店，完全是为市场服务。未来我们的住宅一些产品，受众也可能是商户厂家来上货的这部分人群为主。”他认为，哈尔滨商业地产可能还略好于住宅地产。”
商品流通导致市场繁荣 商业地产或将优于住宅地产
韩强介绍，整个哈尔滨商业分零售和批发两部分。哈尔滨零售百货业在起步阶段，但是哈尔滨的批发实际上是在快速的高速发展阶段。
韩强表示，哈尔滨真正的零售百货业是90年代末才开始发展，到现在也就是十几年的水平。以松雷和远大为代表，在开业之初经历了举步维艰的几年，到2000年开始，随着新世界百货开业才逐步的发展起来。现在随着现代企业的进步，哈尔滨的零售百货业慢慢的发展。但是面临的巨大的问题是哈尔滨的商圈太少，市级商圈只局限于南岗和道里，所以零售百货业随着群力和哈西的发展，未来商业会好于住宅。
韩强认为，哈尔滨的优势在于商品流通，流通代表批发，批发代表市场的繁荣。但是随着整个哈尔滨的城市化发展，二环内不再有商业用地，四环内所有的物流牵出，未来市中心二环以内仅仅是零售业。
银行政策突变 是开发贷还是走信托？
银行对于开发商来讲，今年的政策变化很大。呼兰区委书记贾彦涛说过，是呼兰区建国以来的大项目，600万平米，而且是2.08平方公里。
韩强介绍，“我们从义乌直接过来投资建设，从这个角度来讲，无论从体量来说，从我们开发商的资质来说，从哈尔滨的本土开发贷来讲，也应该是完全支持的。”韩强指出，今年国家的政策也是一样，银行对于整个开发商的开发贷现在基本上非常的严格，导致了很多开发商的开发贷下不来，这导致不少开发商选择信托道路。
观江国际策划经理张玉光先生
松北区打折促销项目走俏 局部降价或带动销量
从成交数据来看，2013年上半年住宅成交占比所有区域为15.26%，2014年上半年就占到所有区域的12.2%，同比下降约3%，张玉光总监因自身项目地处松北所以对松北进行了一下调研，张总监认为，通过调研结果来看，松北大部分热销项目均为促销打折项目，由此可见 “以价换量”肯定是成立的。但是整体降价会造成购房者观望情绪持续，局部的降价会带动销量的提升。
松北自身优势明显 望政府加大宣传提升影响力
虽然2013、2014传统的销售节点是不旺，但是张总认为对松北区影响较小，首先松北区整体趋于环境不错，松北科技园，金融商务区等重要项目对哈尔滨市甚至是黑龙江省的经济格局的构成都有重要影响。张总更希望政府更多的从这个层面做一些相应的宣传，提升整个区域的影响力。
松北区产品定位存在问题 刚需改善需分明
针对松北的去的项目产品本身，张总也阐述了自己的看法，目前松北区市场整体情况虽然销量下降，但是大环境还是比较好的，但是松北区自身的产品定位需要明确。松北区大户型房源较多，然后大户型房源作为改善房源松北或许不是地点，而作为刚需房源，虽然单价低，但是房子面积过大总价上升，刚需一族似乎又难以承受。所以在未来产品定位中还需要明确。
通过张总的阐述，2014年下半年松北区楼盘需要明确自身产品定位，提升产品自身特点，同时希望政府加大对松北去的宣传提升松北区影响力。而部分产品降价打折或成为促销的有效手段。
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