[摘要] 2013年11月22日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅下发紧急通知，要求坚决遏制违法建设、销售“小产权房”，所有在建、在售“小产权房”一律停建、停售。记者发现，“小产权房”屡禁不止的背后潜藏着土地指标紧张、利益驱动、政绩冲动等三大要因。
2013年11月22日，国土资源部办公厅、住房城乡建设部办公厅下发紧急通知，要求坚决遏制违法建设、销售“小产权房”，所有在建、在售“小产权房”一律停建、停售。但从《经济参考报》记者在宿迁调研的情况来看，这一政策执行得并不好。记者发现，“小产权房”屡禁不止的背后潜藏着土地指标紧张、利益驱动、政绩冲动等三大要因。
土地指标日趋紧张
从用途来看，土地可以分为建设用地、农用地和未利用地。随着工业发展和城市化进程的加快，存量建设用地越来越少，新增建设用地则主要来自于农用地转用，而农用地转用指标则由省人民政府实行年度总量控制。而且转用程序十分严格复杂，必须按照土地利用年度计划在符合乡镇土地利用总体规划和城市、村庄、集镇规划的前提下拟定农用地转用方案、补充耕地方案、征用土地方案并分批逐级上报，经批准后再实施。
《经济参考报》记者调研发现，一些乡镇之所以热衷于“小产权房”，其中一个原因就是土地指标紧张。据知情人士透露，宿迁全市每年的农用地转用指标只有几千亩，分到一个县一年千把亩，这个数字还在逐年减少。一位乡镇党委书记私下感叹，有时候招来一个大项目却落不了地，仅有的指标还要保障重点交通、水利、医疗卫生、教育等民生用地，哪里还有多余的指标去搞“大产权房”开发。宿迁市《关于我市农民集中居住区建设情况的调研报告》也认为，建设用地是制约农民集中居住区建设的一大瓶颈，因为土地增减挂钩产生的建设用地指标的70%都用在了市、县(区)城区的建设，返还给乡镇的30%指标也优先安排供给乡镇工业集中区建设，形成了工业集中区挤占农民集中居住区建设指标的现象。
利益驱动无处不在
事实上，土地指标紧张只是一方面原因，在很多乡镇即便有指标也不愿意搞“大产权房”。曾经在宿迁市宿城区搞乡镇小产权开发的一位老板告诉《经济参考报》记者，因为“大产权房”用地必须经过招拍挂等严格的程序，而一旦走程序，你不一定能拍到这块地，即使拍到价格也可能被抬得很高，而且后期缴纳的各项税费相比小产权就更高了。
记者采访发现，“小产权房”所占的集体土地(一般是农用地)，大多是开发商与当地政府私下谈好一个较低的地价后，再从老百姓手里低价买或租下来，项目建成后所产生的利润十分惊人，远超“大产权房”项目。此外“大产权房”必须做到施工许可证、销售许可证等五证齐全，必须交营业税、土地增值税、白蚁防治费、人防易地建设费等各种税费，而小产权几乎不用交任何费用。加之缺乏有效的监管，小产权项目在建筑材料使用上以次充好、工程施工中偷工减料等现象屡见不鲜，且在建设过程中缺失监管，相比大产权每平方米可节省上千元甚至更高的显性和隐性成本。
记者了解到，“小产权房”对开发商而言可以获取高额利润；对政府而言同样有利益驱动，可以有效补充乡镇财力的不足。由于土地指标紧缺导致大片土地无法生财，而“小产权房”为此带来了解决办法，缺钱了就直接卖地开发。如今，农民集中居住区建设已成为各方竞相追逐的“香饽饽”，甚至沦为少数人牟取非法利益的工具。
在利益的驱动下，开发商和地方政府一拍即合，“小产权房”也就越禁越多，甚至一些乡镇也组建了房产公司进行违规开发，少数乡村干部也浸淫其中。记者走访的不少乡镇都存在乡村干部利用职权之便开发“小产权房”的情况，很多村支部书记承接本村的集中居住点开发建设已经成为公开的秘密。蔡集镇朱李村村民孙守本告诉记者，朱李小区就是原村党委书记张聿庄开发的，张聿庄现已因挪用资金、非国家工作人员受贿被刑事拘留。
政绩冲动难以抑制
“土地指标紧张也罢，利益驱动也好，归根结底还是政绩冲动！”宿迁市一位县处级领导说。
采访中，一位不愿意透露姓名的乡镇党委书记坦言：我们也不想违法兴建“小产权房”，但是在考核的压力下实在没有别的办法，每个季度上面都要下来观摩，看看你建了几个小区、多少万平方米。别人都在这么违规搞，你不搞的话，每个季度观摩别的乡镇都有项目就你没有，你的脸往哪搁，今后还想不想提拔。谈及为什么搞小产权而不搞大产权，这位书记指出，除了没有土地指标外，操作简便、见效快的速效政绩意识也是重要原因。
《经济参考报》记者在宿迁各乡镇走访调研时注意到，一些“小产权房”的售楼处里挂出了县(市、区)领导参观、考察、指导的照片，一些售楼处的宣传材料上甚至印上了类似于“XX领导大力支持”的宣传口号。采访中一些村民就很纳闷，为什么违法的项目却有上面的领导来观摩，难道他们不知道这些项目不合法吗？
江苏省委党校一位不愿具名的教授指出，正是由于政府的大力支持以及考核压力催生的政绩冲动“小产权房”兴建之风才会屡禁不止、愈演愈烈，有关部门应下重拳斩断利益之手并彻底改变涉及“小产权房”的政绩考核体系，从根本上铲除“小产权房”的生存土壤，真正维护法律的严肃性。(记者：吴永)
“小产权房”高压之下竟呈蔓延之势
记者陆续接到江苏宿迁多名读者来信来电，反映该市“小产权房”问题较为严重，记者为此赶赴江苏宿迁陈集镇、蔡集镇、仓集镇、洋北镇等多个乡镇调研发现，国家三令五申“不许建、不许卖”的“小产权房”不但没有得到遏制，反而越禁越多、遍地开花，呈现蔓延之势，而当地政府的默许和支持态度则令人惊讶。
怪状一“小产权房”遍地开花
在宿迁市，《经济参考报》记者驱车所到达的每一个乡镇都存在“小产权房”，情况最严重的乡镇根本找不到“大产权房”，所有在建房地产项目均为“小产权房”。
“小产权房”，顾名思义，就是指在集体土地上进行房地产开发，未缴纳土地出让金等各种税费，不具有房管部门颁发的合法有效的产权证。按照现行法律法规，我国不允许在集体土地上进行房地产开发。
在宿迁市陈集镇，一块矗立在路边的大牌子十分惹眼，上面写着：陈集·南苑名城安置小区位于洋青路东侧，项目占地179亩，总投资2亿元，总面积约18万平方米，规划建设49幢5+1多层住宅和18幢沿街两层商业用房。记者注意到，这块地被围墙围了起来，已经建起了十几幢尚未封顶的房子，另有大量土地闲置着，围墙上“一间好商铺、世代摇钱树”的销售宣传口号赫然在目，距离项目不远的集镇道路的道旗上也印着“铺铺临街，财源滚滚”的口号。正在闲置土地上种植农作物的陈集居委会四组王姓村民告诉记者，这块地以前是菜地和林地，是村里的农用地。
《经济参考报》记者调查获悉，南苑名城是“小产权房”，没有产权证。记者在宿城区陈集镇镇区走访发现，该镇竟然没有一家“大产权房”项目。该镇徐元村不少老百姓反映，他们想到镇上买“大产权房”，可是镇里没有没法买。徐元村一组村民反映，组里在洋青路路边的一块农田里最近竟然盖上了一排房子且对外出售，老百姓不知道是谁居然敢在农田上盖房子。记者在现场看到，这排房子共有30多间，两层高，一部分已经封顶，为了方便建设竟然填堵了洋青路西侧的排水河道。村民们非常担心今后如果发洪水怎么办。
记者又驱车来到距离宿迁市区只有几公里的蔡集镇，70岁的村民孙守本告诉记者，朱李村七组有块农田，被政府租去搞什么工业，结果有人竟然在沿街的农田上建起了一排门面房，最近准备对外出售时遭到了老百姓的坚决反对。朱李村七组一位不愿意透露姓名的村民告诉记者，这块农田大概几年前就被政府强制租用过去了，每亩每年租金大约900元，租期是10年，本来说搞工业现在盖商品房我们肯定不同意。孙守本又带着记者走访了蔡集镇朱李小区、张油坊小区、樊湾小区，这些小区有的已经建成多年，有的正在推进二期、三期建设，也有的只剩少数几幢即将封顶的房子。这些小区里的房子都是所谓的安置房，均没有房产证。孙守本告诉记者，他曾经就朱李小区违法占用农田事情向国土部门反映，结果村里被罚了30万元，但罚款过后照样建设。一位知情人士证实了这一说法，但坦言执法部门也没有办法，因为当地党委政府在支持。
在宿迁市某乡镇搞正规大产权开发的一位房地产商告诉《经济参考报》记者，最初镇里也建议他们建“小产权房”，但是由于担心后期被查处等多种因素还是决定走正规程序。而现在令他十分沮丧的是，全镇除了他一家“大产权房”外，其他均是“小产权房”，而当初政府承诺的“五年之内不再新上‘小产权房’项目”，在镇党委书记换了三任后成为泡影，遍地开花的“小产权房”则对其产生了致命的冲击“历时四年多房子至今只卖掉一半，这个项目铁定要亏了”，该房地产商苦不堪言。
怪状二：以安置名义“挂羊头卖狗肉”
在一个“小产权房”较为严重的乡镇，镇党委书记告诉《经济参考报》记者，该镇没有“小产权房”，都是农民集中居住形式的安置房。而当记者在某县国土局要求出示哪怕任意一个集中居住区的合法手续时，分管副局长却表示，全县没有一家能规范操作的，大多只有政府文件。
不久前，包括宿迁市在内的江苏省进行了一次“小产权房”建设现状摸底统计。知情人士透露，宿迁个别乡镇在给上级的汇报材料上赫然写着“我镇没有小产权房”的字样，而敢于背书的竟是乡镇的党政主要负责人，但事实上这个乡镇上存在“小产权房”。采访中，记者也遭遇了类似的奇怪现象。
在一个“小产权房”较为严重的乡镇，镇党委书记告诉记者，该镇没有“小产权房”，都是农民集中居住形式的安置房。另一个乡的副乡长在面对记者要求提供两个小产权项目的手续时称，其中一个项目的材料都报上面去了乡里没有，另一项目正在办理相关土地手续。“材料不在乡里”显然是在为农民集中居住区的不规范找借口，因为如果真有各种手续，乡里理应有存档且一切合法手续应张贴公示，而一个已经开工建设几年的项目“正在办理土地手续”明显说不过去。
业内人士指出，即便是建设康居示范村、农民集中居住区，也必须履行严格手续，获得上级政府关于在该处建设农民集中居住区的文件、县（市、区）发改局的立项批文、国土部门的建设用地批准书、建设规划部门的建设项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证等各种手续。而事实上，面对繁琐的审批程序，一些地方政府往往不管有没有手续就违法建设了，成为既成事实后也就无人管问了。记者在一个县的国土局要求出示哪怕任意一个集中居住区的合法手续，但分管副局长面露难色地表示，全县没有一家能规范操作的，大多只有政府文件。
此外，根据规定，集中居住区既不能建设在农用地性质的土地上，也不能对外销售，严禁以集中居住区为名进行商品房开发。而在实际操作中，很多项目都存在或多或少占用农用地的现象，且基本上都对外销售，实质上都是披着“集中居住区”外衣的名副其实的“小产权房”。记者所走访过的所谓“集中居住区”、“康居示范区”，没有一个项目敢拍着胸脯说没有卖过。如蔡集镇朱李村村民孙守本反映，朱李小区表面上是安置小区实际上建在农田上，这块农田当年还插有“基本农田”的牌子，建的房子部分竟然是别墅，一部分卖给了外村甚至外乡镇人，一部分本村人购买，但本应收回的老宅基地仍继续占用，出现了“一户多宅”的现象，违背了集约用地的初衷。即便是省里批准设立的集中居住点也存在手续不全、对外销售等不规范问题。如蔡集镇张油坊村是江苏省批准的康居示范村、宿迁市首批新农村建设示范点，但记者注意到，2013年4月4日《宿迁晚报》刊登的一篇《开发商卖房子，承建方也卖房子这个安置小区房屋买卖有点乱》的文章显示，蔡集镇张油坊小区的开发商和承建方都在对外销售房子。
《经济参考报》记者登陆宿迁市住建局网站，撰写日期为2011年5月24日、来源为该局城乡建设处的《关于我市农民集中居住区建设情况的调研报告》透露，通过对20余个乡镇进行实地调研发现，宿迁市农民集中居住区少部分为商业开发，大部分没有办理土地手续。
怪状三：和国家督察组“躲猫猫”
4月中下旬，《经济参考报》记者在采访中发现一个奇怪现象：绝大多数“小产权房”的建设现场都停工了，工地上的一些广告宣传牌也空空如也，有刚刚被撤去内容的迹象。4月29日，陈集镇南苑名城安置项目一位知情人士告诉记者，已经停工十几天了，大概明后天就可以复工了。
这究竟是为什么？一个项目的工地负责人告诉记者，大概在4月10日左右，开发商就接到了通知，说上面有检查组要来，一律停工，乡里还用汽车大喇叭来回广播要求停工。记者登陆国家土地督察南京局网站发现了这样一条新闻：2014年4月9日、10日，国家土地督察南京局在江苏省宿迁市、安徽省阜阳市、江西省抚州市分别召开土地例行督察启动会议，正式启动了2014年土地例行督察驻点督察工作，督察期为4月9日至4月30日。
督察组在宿迁的日子里，《经济参考报》记者走访许多“小产权房”发现，有的售楼处关门上锁，有的大白天拉上了窗帘。几乎所有的售楼处售楼员在接待记者时说的句话都是“我们是安置房，不对外销售”，而停放在售楼处门口的班车的车身广告“引爆抢铺狂潮”“财务引擎”则泄露了“天机”。
5月初，记者再次走访宿迁市部分乡镇发现，情况果然又发生了变化：不少售楼处正常开门了，售楼员开始吆喝了，部分工地又开工建设了。
耐人寻味的是，采访中，面对是否有合法手续的问题时，大多数乡镇选择了回避。记者就了解到的“小产权房”情况试图采访陈集镇领导时，镇长表示“刚来3个多月，不了解情况”，宣传委员也表示不了解情况。当记者要求让了解情况的人解答时，他们又都支支吾吾，并让记者跟区委宣传部联系。记者联系蔡集镇宣传委员采访，让其提供辖区内三个“安置小区”的合法手续，但截至记者发稿时未有任何回复。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
