[摘要] 新“药方”注意有堵有疏、刚柔并济，要求各区县收储社会闲置房源，开展居住房屋代理经租业务，逐步扩大租赁住房供应规模。5 任一出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。
面对一直以来存在的群租“顽疾”，本市再度开出“药方”。市综治办、市高法院、市房管局、市公安局等十部门联合制订了《关于加强本市住宅小区出租房屋综合管理的实施意见》（以下简称《实施意见》），进一步细化了群租的定义，并且针对群租中的大房东、二房东、租客、中介等不同人员给出了相对应的处罚措施。同时，新“药方”注意有堵有疏、刚柔并济，要求各区县收储社会闲置房源，开展居住房屋代理经租业务，逐步扩大租赁住房供应规模。
明晰群租各方责任
多年的实践证明，整治群租，光把板子打在大房东或二房东身上都是无济于事的，因此《实施意见》要求租房“上下游”的各相关主体都应切实承担起应负的责任。
出租人（大房东）应对出租房屋的安全负责，并与公安派出所签订《治安责任保证书》，特别是集中出租的出租人，还应按规定的要求，全面落实安全管理职责；违规租赁受到行政处罚的，在履行处罚决定前将限制其房屋买卖，同时将处罚信息作为其不良记录，纳入本市公共信用信息服务平台；不按规定纳税的，由地税部门责令限期缴纳，并从滞纳税款之日起按日加收滞纳金。
转租人（二房东）根据《实施意见》的要求：“转租住房不得以营利为目的”。抗拒执法的，由公安部门依法处以警告、罚款，直至拘留；违规转租受到行政处罚的，除记入信用档案外，还将建立“黑名单”抄告相关部门加强监管，并在房地产经纪行业内进行通报，不得为“黑名单”上人员居间代理房屋租赁业务。
承租人（租客）应对出租房屋的使用安全负责，并服从行政管理部门和街镇的管理；在群租整改前，按照合法稳定居住的要求，将暂停办理承租人的居住房屋租赁合同备案、居住证和临时居住证等手续。
房地产经纪机构和经纪人（中介）这次其作为群租中的重要一环，也被戴上了“紧箍咒”；一旦发现违规，除行政处罚外，还将暂停其经纪合同网上备案资格，记入信用档案，并交由工商部门按照分类管理的要求，列为重点监管对象。
处罚力度大大提高
对当前群租治理执法成本高、违法成本低的问题，相关部门还加大了对违规租赁行为的处罚力度。一方面，提高了对部分违规行为的处罚标准。针对出租人和转租人，将罚款幅度由2011年《管理办法》的“5000元以上3万元以下”，提高至“1万元以上10万元以下”；针对房地产经纪机构，将罚款幅度由2011年《管理办法》的“3000元以上3万元以下”，提高至“3万元以上10万元以下”。
另一方面，新增了违反安全管理要求的处罚措施。出租房屋不符合规定的治安、消防等标准和要求的，由公安部门责令改正，并可处1000元以上3万元以下的罚款；出租人集中出租房屋达到一定规模，未落实相应安全管理责任，造成严重后果的，由公安部门责令改正，并可处10万元以下的罚款。
近年来，中远两湾城等部分群租现象严重的小区采取了“居民自治管理”、“人防加技防”等手段，有效地遏制了群租现象，这表明，加强居民自我管理是维护住宅小区公共安全和居民合法权益的有效手段。《实施意见》也提出了要发挥居委会、业委会、物业服务企业等作用，通过修订完善业主管理规约，增加人防技防手段、鼓励业主以相邻妨害提起民事诉讼等多种途径，开展自我管理。这表明，已经初显成效的“居民自治管理”、“人防加技防”的方法有望在更多小区推开。
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鼓励探索“代理经租”
市房管局表示，开展“群租”综合治理的目的，是为了规范居住房屋租赁行为，并不是禁止这些房屋出租，包括正常的合租，如果当事人改正后能够合法租赁、规范租赁，也是达到了治理目标。
另一方面，《实施意见》对区县政府提出了明确要求，要通过研究制定财政扶持政策，积极探索代理经租业务模式，鼓励公共租赁住房运营机构、社会专业机构、物业服务企业等，收储社会闲置房源，开展居住房屋代理经租业务，逐步扩大租赁住房供应规模，优化租赁住房供应结构，稳定住房租金水平。
事实上，早在2012年，长宁、静安等区就已经试点通过代租居民存量房源的方式来扩大公租房的供应量。例如长宁区的剑河家苑就有一批闲置的动迁安置房源被政府以回租的形式，变为公租房。
[何为群租]
要治理群租首先必须明确定义群租。尽管新修订的《上海市居住房屋租赁管理办法》（以下简称《管理办法》）已给出了明确的定义，但《实施意见》又进一步将其细化，在本市中心城区和市郊城镇的住宅小区内，只要有下列情形之一，就应认定为群租：
1将单位集体宿舍设在住宅小区内；
2将一间原始设计为居住空间的房间进行分割、搭建后出租或按床位出租；
3将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租供人员居住；
4任一出租房间的人均居住面积低于5平方米；
5任一出租房间的居住人数超过2人（有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外）。
其中，居住人数不得超过2人的规定，是此次同步修订《管理办法》的新增条款，主要是为了解决出租房间内居住使用人超过正常居住人数，包括在住宅小区内设集体宿舍的问题；同时，人均出租面积是指出租房间内的实际面积，而不能简单套用房屋建筑面积来计算。
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4月22日，我爱我家、链家等本市100余家房地产中介机构承诺，将杜绝群租等违法出租情况。而首都综治办透露，截至目前全市共有各类违法出租房屋55.4万户、214.6万间，其中群租房有3.7万户、11.9万间。5月到7月要求进行自行整改，8、9月进行集中排查，年前将彻底清除挂账群租房。
有房屋租赁业内人士表示，清理群租房，劝退只是步，“群租房之所以产生并发展到如今这样，是因为有租赁需求；其次，在中介市场上还活跃着大批二房东和黑中介，只有斩断这其中的经济、利益链条，才有可能遏制群租房。”
违法群租房有3.7万户
现在，丰台区世纪金色嘉园6号楼17层一家住户门口上方，还悬挂着一块绿色铁牌。这块“出租房屋标示牌”，标明了房屋面积、居住人数等基本情况。在右安门街道辖区内16个社区里，有111处群租房。目前，这111处群租房中，已经拆除62处，其余将于4月底前拆除，腾退租户620余人。今后，群租房都将在醒目位置挂上这样的标志牌。
丰台区世纪金色嘉园6号楼17层的这一户，是已经完成拆除的群租房之一。“三居室，被隔了7间，自己想住住不进去。”新房主李梅（化名）介绍当初的情形。为了给儿子置办婚房，2013年年初，李梅看中这套三居室。前房主带她来看房时，李梅被眼前的情况吓了一跳：“根本没法看，房子黑乎乎的，一共7间房，住着20多人。”这套房以群租形式招租，持续了近4年。
李梅站在客厅里，脚下正踩着一道非常醒目的痕迹，不到10厘米宽，“就是原来打的隔断，刚拆，印儿还留着呢。”地板和天花板上，类似的痕迹清晰地勾勒出此前群租隔断的情况。在这个130多平方米的屋子里，客厅和阳台被打出了7间隔断，客厅被隔成4个房间，阳台被隔成3个，再加上原本有的3个房间，平均每间屋子里住2人，有一间面积稍大的卧室曾经住了3个人，20多个人居住在130平方米的10个房间里，公用一个狭小的卫生间。而由于隔断将阳台的阳光阻断，进屋后如果不开灯，眼前几乎一片漆黑。
“是前房主打的隔断，当时前房主说（跟租户们的）合同还没到期，所以我只能等着人家租期到了搬走。”李梅说，原本跟前房主说定，租约到期后前房主负责清理隔断，“可是我来了之后打的隔断根本没清。”今年4月初，李梅找到物业，了解到社区里对于群租房清理的相关政策，“得到了社区的支持，拆隔断没花我一分钱。”
首都综治办透露，通过前期全市范围内开展的大范围摸排工作，目前初步掌握全市共有各类违法出租房屋55.4万户、214.6万间，其中类似上述情形的违法群租房有3.7万户、11.9万间。
违法群租小中介黑中介占多数
右安门街道办事处工作人员介绍，与中介公司合作清退群租房时，街道辖区内的一些小中介、黑中介“不配合、不支持”，“所以后来做工作从租户入手。”据悉，在右安门街道辖区内，拒不配合清退群租房的中介公司里，“也有黑中介”。
另外一股阻力来自二房东。京城普通房屋租赁市场上，二房东群体存在已久。有业内人士毫不讳言：“现在这个市场上二房东很普遍。”承租时，二房东与房屋中介公司签下一纸合同，将房屋整租之后，在这些出租居室里发生了什么，中介公司很难知道。
我爱我家北京公司客服品牌服务中心总监陈楠介绍，租赁合同签订时，文本中会对包括居住人员数量、不能改变原有房屋结构等方面作出规定，“以此来约束承租人，但一方面中介公司在签合同时没法查验承租人是不是二房东，另一方面，后期二房东对房屋进行隔断，中介公司方面由于人员配置等各种原因，也很难在时间掌握情况。”
2013年7月，本市整顿违规群租房。“从那时到现在，我们能保证定期进行一次在管房屋的清查。”但即便是清查，中介公司能做的也仅仅是规劝。陈楠说，大部分群租租户通过劝说的方式最终清退，“首先宣导政府对群租房管理、治理的相关规定，也会跟租户沟通居住安全、居住环境、干扰邻居等情况。”但对于由二房东承租、再转租形成的群租房，往往找不到规劝的对象。“群租实际上涉及合同的违约，但一般二房东跟中介签完合同之后就消失了，不再露面，住在里面的都是租户，也有二房东接过一次我们的电话之后，就再不接我们的电话了。”
有业内人士因此觉得委屈：“黑中介、二房东的存在，在很大程度上扰乱了整个中介行业和租赁市场，也让很多人觉得中介"黑"、"乱"，一说治理群租房，不少人都认为是中介干的。事实上我们有很多是正规中介公司，也在从事正规、合法合规的租赁业务，群租有很大一部分根源在黑中介，尤其是二房东。”首都综治办透露，有调查表明，在已经发现的违法群租情况中，90%来自中介，其中小中介、黑中介出租的占多数。
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房屋租赁供需比约为1比3
“群租房之所以存在，并且难以治理，关键是因为有租赁需求。”一位不愿具名的房屋中介公司员工表示，对于租住在群租房里的租客，自己能够理解，“主要都是流动人口或外来人口，先不论所谓"低端"和"高端"之分，如果能支付得起更高的房租，谁会愿意住在黑黢黢的群租房里呢？”
有业内人士表示，北京普通房屋租赁市场供应不足，大概的供需比是1比3。“清退群租房之后，租房的需求还是在那里。”
租赁市场的供应不足，在某种程度上助推了部分房主对群租房的“向往”。在群租房隔断拆除现场，中介公司房产经纪人小贾透露，自己所在的公司从房主手里拿房，“整租是一个月3500元左右，分租是一个月4500元左右，这还是对于老小区的普通两居室而言，地段再好一些、房再新一些，价格就更高，打隔断越多，房主能赚到的就越多。”
“治理群租本身是长期的课题，阶段不是去看如何解决供应，而是先倡导业主的意识。”在这种供需情况下，有业内人士认为应分阶段进行群租房的治理，“如果业主本身不做群租，后续能够避免很多安全隐患。而对于二房东，不仅仅是靠中介公司来排查，也要靠政府相关部门来排查。”
我爱我家北京公司客服品牌服务中心总监陈楠表示，在清退群租房过程中，“中介公司在利益方面要作出让步，尤其是一些大型的中介公司，肯定要作出一些牺牲。”同时，他认为，随着对群租房的整顿力度和深度的加大，小中介、黑中介乃至二房东现象也将得到有效遏制，“中介行业也会变得更加规范。”近5万套，是我爱我家目前的在管租赁房源数量。陈楠介绍，为了杜绝群租房再现，“现在收房，如果遇到有隔断的房子，我们会跟业主协商，自行拆除之后我们才可能收房。”文并摄 J237
相关数据
群租房占北京市出租房屋总量的4%，集中了近17%的盗窃案件，群租房扰民等报警占此类警情的40%。
从去年11月下旬至2014年2月底，全市专项治理35个市级挂账试点小区、村，共清理取缔违法出租房屋2690户，其中，取缔群租房1655户，拆除隔断8700余间，劝退居住人员2.2万人，警告、罚款违法出租人1865人，行政拘留利用出租房屋黑开旅店的二房东、黑中介100余人，责令改正和行政处罚违法违规经纪机构300余家。
相关案例
2008年4月24日，朝阳区光辉南里小区一群租房发生一氧化碳中毒事故，室内9名女孩身亡。
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2009年10月18日，朝阳区炫特家园小区一群租房内隔断墙倒塌，万幸当时房内无人。
2011年1月30日，西城区某小区一群租房内失火，一名男子跳楼逃生，当场身亡。
2013年1月29日，丰台区城南嘉园小区群租租户连续被盗，丢失物品达4万余元。
2013年11月9日，朝阳区百环家园小区一群租房发生大火，火势持续近一个。
2014年2月21日，海淀区文成杰座小区一群租房发生火灾，2人身亡。
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