[摘要] 4月3日下午14:00，房天下新一期大话地产——“聚焦老城区”，在南岗区铁路街灌木居如期举行，本次活动由哈尔滨房天下主办，来自哈尔滨老城区代表楼盘的开发商和房天下的媒体朋友相聚一堂，围绕道外、香坊两地老城区的前世今生进行了深入的交流和讨论！
4月3日下午14:00，房天下新一期大话地产——“聚焦老城区”，在南岗区铁路街灌木居如期举行，本次活动由哈尔滨房天下主办，来自哈尔滨老城区代表楼盘的开发商和房天下的媒体朋友相聚一堂，围绕道外、香坊两地老城区的前世今生进行了深入的交流和讨论！
道外：“沿江地块”、销售速度快、中心城区区位顶起老城区房价
道外它是哈尔滨最古老的一个城区，中东铁路，这条铁路的分割，一个是道里，一个是道外，也有100多年的历史了，这个是距今100多年的历史了。100年历史发展下来，道外城市的构造、填充，人口分布，人口滋生就非常大。所以在道外老城区，它很大的特征就是街区纵横，小街小巷子特别多，居住用地相对来说就比较高。再加上现在说的道外区是老道外、老太平合并的两个区域，这个区的人口总量也偏大，大约89万人，在哈尔滨的话其实仅次于香坊区，是第二大区。
这么庞大的人口，再加上多年以来，道外是中心区域，主城区域这一部分可供开发、改造的地块长期不足。所以一般出新盘，销售都会很好。几年以前，我们当时做橄榄城项目的时候，开盘就排队，那还是在08年前后调控寒流之下，很快项目就基本上销售一空。这主要是这个区域地缘性的特殊需求，导致需求量非常大。
道外区还有一部分产品主要是集中在沿江一线。哈尔滨只要和松花江牵扯上关系的板块和楼盘，价格都一定会高，像目前比较热销的富丽江湾，松北的金河湾，都是非常昂贵的项目。道外近期在推售的产品，沿江的产品占的比重比较大，这样就整个拉高了整个道外的房价。从另一方面来说，在道外主城区的产品，本身就会呈现出比全市平均价格要高的一个态势，再加上之前提到的“沿江板块”的高价的拉升，“销售速度快”，所以关注度高，价格高，是很正常的。
老哈尔滨人对区域有很强烈依赖感，买房子时，会在习惯的区域选择。因此他们在香坊、道外之间跨区购买的现象非常的少。城市新居民的话相对来讲可能是变化多一些，可能会考虑环境或价格等其他各种因素。
另外一方面，道外固有的城市结构，行业特征、产业结构和香坊的也不一样，这种差距就使得这两个区域的人口流动也不是特别明显，“比如说像香坊，有一个国企存在，这部分人群不会离得太远，就业方式是很固定的。道外也是一样，道外本身是市民社会，做小生意的，做小买卖这样的人口很多，而且我们说很多道外人，其实他的生活半径就很小，可能大部分的工作和生活都不会离开自己居住几百米。
老城区“狭小慵懒”中却负有独特魅力
评价一个城区的好与坏，不能简单下定论，首先要看你对城市的理解是什么。大庆是一种理解方式，街道笔直宽阔，地广楼稀。很多人梦想巴黎，罗马的生活状态，又是另外一种感觉。道外的街道就跟巴黎和罗马和巴塞罗那是一样的。它所处的时代就是这样的时代，就是一个步行加上四轮马车那么一个时代。它的空间，它的尺度它的方式都是为那个时代所构造和规划的，它的建筑，它所有的风格都是这样的，它就形成了哈尔滨市老城区独特的氛围、魅力。
从这个生活方式上和习惯上来看，我们现在所梦想的那种生活，北京的胡同，上海里弄，巴黎的小洋楼，你想象的这种生活，其实也无非是在这样的狭小的街道里面，有一套很安静很舒服的房子，有很强的这种城市气息，有很强的市民气。你从这个角度去讲的话，其实道外是可以说是一种城市生活的理想，它所传达和所表现的就是这样一种步行者和旧城的生活气氛。像中华巴洛克是建筑在这样一个城市基础之上的一种独特的建筑风格，或者是建筑思潮，它就是在这样的城市里产生的，它就是这样一种城市的遗迹或者是遗产，而且可以不断的传承下去。
而我们现在规划建设中的很多开阔的街道，开阔的新区，不一定就是更卓越、更美好的，他们是中国现阶段历史条件下产生的这种新的规划和开发的思路。是突击开发的一种产物。古城和旧城本身当人们说它的街道狭窄，空间受限的同时，是否应该考虑下现在就去评价的话，还为时尚早，往远看，再放一段时间过去之后，回过头再看，才可以真正的了解。
道外未来不会产生新区 香坊居住条件选择广
从习惯上我们提到道外的地产、楼盘的时候，我们所指的道外中心区，基本上没有什么可以大块使用的土地，因此像群力和哈西那样的土地不太可能出现了。道外从传统上就是一个老城区、旧城区，那里有很多纵横的街道，低矮的房屋，容积率也不是很高，居住密度相对偏大，人口滋生繁衍，节奏比较慢。如果说从对比全世界城市发展的历史来观察，像哈尔滨这样的城市，老道外这样的城区，它出现大变动的可能性很小。
而对于香坊老城区，从小成长在那里的甄总说道“香坊这一片是我候生活的地方，因此很熟悉，这里有很多区域、街道都还是挺好的，比如说像红旗大街南段，现在来看它的发展，还有它的潜力，包括现在的房价整体也都挺不错的，生活很方便，房价不高，周围的这种条件和资源很丰富，学校像6中，11中这样的一些学校，有香坊公园，有很多公园了，整个这段有很多公园了，大的购物中心等等。哈轴，安埠商圈作为代表的一个区域。”他认为香坊整个给人的感觉，一直是非常有活力的，有潜力的，而且能够提供很多不同的产品，从比较高端的到一般大众的，也能够提供非常丰富的这种便利的生活，选择面比较宽广。
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