[摘要] 黑龙江省哈尔滨市早在2005年5月15日起,在全市范围内实施“商品房买卖合同联机备案制度”,制度设立的初衷是为了监管“一房多卖”等开发企业不诚信问题。但记者在采访中发现,自2011年起,哈尔滨住房局将联机备案合同登记的权利下放,限定开发企业可以两次撤销合同,重新签订,这一做法给逃避房产交易税费留下可乘之机。
哈尔滨锅炉厂下岗工人曲日宣与开发商因房屋回迁纠纷在法院打了7年官司,2013年9月,老曲终于等到了令他欣慰的判决。但令人想不到的是,开发商在判决下达之前就将查封中的房产通过变更网上联机备案的方式“转卖”于他人,以此对抗法院执行。那么开发企业究竟有没有权利擅改联机备案登记?联机备案制度存在哪些漏洞?《法制日报》记者随即展开调查。
黑龙江省哈尔滨市早在2005年5月15日起,在全市范围内实施“商品房买卖合同联机备案制度”,制度设立的初衷是为了监管“一房多卖”等开发企业不诚信问题。但记者在采访中发现,自2011年起,哈尔滨住房局将联机备案合同登记的权利下放,限定开发企业可以两次撤销合同,重新签订,这一做法给逃避房产交易税费留下可乘之机。
更改联机备案让执行陷入僵局
上世纪90年代末便从哈尔滨炉具厂下岗的职工曲日宣,带着与自己同命相连的同事们一起再就业,在南岗区和兴路上用本厂的两间车库干起修配厂,随着生意的日益红火,炉具厂干脆把车库卖给曲日宣等下岗职工顶债。
2006年8月,哈尔滨九发房地产开发公司要对原锅炉厂位置开发建设住宅小区,并通过多次与曲日宣协商沟通后,双方签订“原址回迁安置协议”。岂料好景不长,2007年曲日宣听说九发公司将准备回迁给他的360平方米房产卖给了中国移动黑龙江分公司,随后曲日宣将九发公司告上法庭。
双方在民事审理阶段,因为九发公司多次举报“曲日宣不是下岗工人,而是锅炉厂厂长,占用厂房属于侵占”、“曲日宣捏造虚假拆迁房屋面积,存在诈骗”等问题,致检察、公安穷尽手段进行侦查,案件经过了曲折而又漫长的7年,2013年9月,曲日宣总算是拿到了哈尔滨市中级人民法院送达的终审胜诉判决。
2013年11月,当执行法官带着曲日宣到哈尔滨市住房保障和房产管理局执行判决时,发现九发公司已经将双方争议的房产(文苑小区1-2层建筑面积360平米)两次转卖,市住房局的联机备案登记上已经明确标注着陌生的案外人的名字。令曲日宣和执行法官更为惊讶的是,他们到达争议房产的现场后发现,案外人正在对房屋进行装修,准备开火锅店。
住房局称对预售无监管职责
负责执行该案的哈尔滨市南岗区人民法院执行局局长李启明向记者介绍,南岗法院执行局介入执行工作之后,执行法官于2013年11月6日至13日之间多次前往住房局查询预查封的房产状态,但工作人员均以需要向领导请示为由未正式回复执行法官。直至2013年11月14日,住房局给予南岗法院书函答复,表示曲日宣所申请保全房产始终处于预查封状态,始终未办理产权登记。对于联机备案登记为何变更他人的问题,房产住宅局给法院的答复是,“对于商品房的预(销)售监管不是我单位职能,2010年1月,九发公司要求用其他六套房产替换查封房产,我单位也没有同意”。房产住房局的“联机备案登记”究竟是个什么概念,住房局真的对商品房预售没有监管职能吗?
记者调查发现,2005年4月29日,住房局通过政府网站发布公告:为切实加强全市商品房屋销售管理,增强交易信息的透明度,倡导诚信经营,维护买卖双方的合法权益,根据国家建设部统一要求和省建设厅《关于在全省大中城市试行商品房买卖合同联机备案的通知》精神,哈尔滨市将于2005年5月15日起实施商品房屋买卖合同网上联机备案管理制度。
公告中还提出,凡在哈尔滨市市区范围内,房地产开发企业建设的面向社会销售的商品房、经济适用住房,均要按规定进行商品房屋买卖合同网上联机备案。对于各建设单位未按规定进行商品房屋买卖合同联机备案的建设项目,不予办理预(销)售审批、不准办理房屋权属登记,同时,对于所建项目的开发企业省建设厅将不予进行企业资质年检。
权力下放存逃税等漏洞
公告中的内容显然与住房局自称对商品房预(销)售没有监管职能是自相矛盾的。为了更进一步了解住房局究竟对商品房预售有无监管职责,1月21日,《法制日报》记者再次来到市住房局信息中心。
该中心一名工作人员告诉记者,住房局只对商品房预售、买卖行为进行监管,开发公司与客户之间的合同订立、开具发票、税费缴纳等问题都不属于住房局的管理范围。一位女工作人员详细向记者描述了“联机备案”:在一个商品楼盘获得预售许可之后,住房局信息中心会为其量身定制一个配套的网络联机平台,开发公司在每预(销)售一处房源,并与客户签订一份合同之后,会将合同上传到联机备案平台,联机备案登记信息随时在网络上查询,这也是住房局监管开发企业诚信经营的手段之一。2011年起,为了方便开发企业,住房局将部分权利下放,允许开发企业可以自行在联机备案平台上撤销合同,每套房源仅限两次。
“这样的权利下放不是等于开发企业有了假借合同撤销为由实际操作更名过户,并可以逃避商品房交易的相关税费吗?”“那没办法,我们管得太严开发企业也不干,我们要求他们是不许用这种手段操作房产过户的,如果开发商假借客户贷款办理困难等理由擅自注销进行房产更名过户,老百姓发现后可以向税务部门举报,没人举报就说明没事。”面对记者的质疑该科室工作人员不以为然。这种权力下放有什么依据吗?工作人员坦言,没有,上级就是这么要求的。
这个假象却让曲日宣的执行案件陷入窘境。目前,南岗区法院已将九发公司涉嫌转卖查封房产的不法行为移交公安机关查处；另一方面对案外人火锅店老板提出的执行异议进行审查。哈尔滨市住房局的“放权”使一个初衷良好的制度成了一些人用来对抗法律的工具。
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