[摘要] 近日随着北上广深四个一线城市全部出台收紧调控政策后,部分二线城市如武汉、南京、厦门、杭州等9个城市也发布了调控加码的政策。
事项:近日随着北上广深四个一线城市全部出台收紧调控政策后,部分二线城市如武汉、南京、厦门、杭州等9个城市也发布了调控加码的政策。
对政策大方向的判断:中央政府目标是维持房地产价格大体稳定,各地进入差异化调控时代。今年3月在“新国五条”时已开启政策非一刀切时代,调控权利下放至地方政府。因此可以目前看到一线城市(4个)和部分房价涨幅较快的二线城市(9个)在年底面临无法完成年初房价控制目标的情况下进一步收紧调控政策。而三四线城市如温州和徐州,则对限购政策有所放松,未来我们判断整体政策仍将坚持差异化的方向,中央并不会出台统一的政策,这与此前习主席讲话中提到的坚持市场化改革方向并不矛盾。
市场分化的结果注定调控的分化结局。2013年,不同城市房价已由“普涨时代“进入”分化时代“,房价表现分化的背后是不同区域间市场供需差距。我们测算2014年一二三线城市供需比将分别为短缺12%,富裕42%和83%,不同城市间供需比将加大差异。一线城市仍将面临新增供给小于需求的状况,供需缺口差距为12%,而2013年成交土地楼面均价同比涨幅为50.6%,因此2014年房价调控压力依然显著。在4季度,打击需求的调控措施又一次出现。二线城市则将基本维持政策的稳定,部分二线城市房价涨幅已超过年初目标,如郑州、厦门、武汉、南昌、沈阳、杭州、南京等城市,已跟随一线城市脚步收紧调控基调,但在政策严格程度和执行层面,均较一线有较大缩水。而三四线城市政策已现转折,温州、徐州等城市逐步尝试微调政策。
预计对成交量的影响。根据此前二套房首付提高后的政策冲击看,提高二套房首付比例后,政策冲击在2个月内产生效果明显,因此预计至2014年1季度市场方可消化此轮新增调控。根据温州经验,在限购政策调整后月均成交面积同比上升84%,环比1-7月月成交均值面积上升108%,限购放松对市场需求促进作用明显。
目前46个已限购城市中,三四线城市占18个,占比接近40%。我们认为随着顶层设计的市场化大幕开启,未来会有更多三四线城市进行政策微调的冲动,调控政策实现小转弯。但由于对2014年流动性判断并不乐观,同时2013年数据较高的原因,我们预计明年整体销售增速将有所下滑。在悲观、中性、乐观假设下,商品房销售面积分别增长0.5%、9.9%和14.8%,中性假设下增速较2013年下滑8.9个百分点,即使乐观假设,销量较2013年也将下滑4个百分点。
投资建议:判断进入十二月后成交量将逐步下行,下行趋势将延续到明年上半年,三四线城市的需求危机和一线城市限购收紧和资金成本上行压力对需求的延滞将是明年上半年成交面的两大风险。接近年底,各地根据年内房价涨幅和成交情况修正原有调控政策的行为还将继续,将对板块投资造成一定压制。我们依旧推荐符合三中全会改革方向的国企改革和土地改造两条投资主线,主要标的为深振业,深天健,中粮地产,格力地产。
风险提示:流动性收紧可能会造成成交量下滑超出预期。
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