[摘要] 2013年被称为史上“最难就业季”。与此同时，很多刚刚走入社会的本科毕业生，将要面临嫁娶的问题，急需买房。另一份调查显示，中国男性首次结婚和购买首套房的年龄均为27岁。那么毕业仅三、四年大学生就有能力买一套属于自己的房子吗？本期房天下大话地产，诚邀业内各界人士，探讨80后置业能否改变楼市格局。
时间：2013年6月27日
地点：铁路街灌木居2楼
主题：房天下大话地产
主持人：大家下午好！我是房天下新闻主播，次主持有点紧张，大家谅解一下。很容幸为大家主持这次的大话地产，下面请允许我介绍一下嘉宾：
龙鸿怡家销售总监杨梓萱女士；
广信传媒的总经理张云鸣先生；
广信行董事长韩非先生
房天下内容中心的总监佐晓磊女士；
农行个贷中心的经理刁丽杰；
新联康营销总监施达先生
“80后置业大军影响楼市格局”，在做这期大话地产之前，房天下自己做了一个调查，这个调查显示，目前购房者有9成是80后，80后其中有5成月薪是低于4千的，4成是几乎没有存款的，还有一份的调查显示，中国的男性首次结婚和首次购房，大家看页的数据1，在所有的8个国家，中国男性首次结婚和首次购房的年龄均为27岁，是所有结婚年龄，购房年龄的，两者高度重合。其他国家购房的年龄都是迟于结婚的年龄。现在我有一点，不是很明白，27岁也就是离开大学3、4年的样子，以目前来讲，我们80后毕业大学生真的可以买房子吗？女士优先，请杨总讲一下。
杨梓萱：我感觉完全不可能，也不现实，因为个人还款，一套房子是3千块，一个月3千块，不考虑个人支出的话，不吃不喝也不是很充足的。不太现实。
主持人：刚才杨总提到贷款，问一下刁丽杰经理，在咱们银行有咨询贷款，或者是还贷款的人群，80后，27、28岁的人多吗？
刁丽杰：这个还是很多的。他们关键是这样的，就像杨总说的这样，以他自己本人的能力肯定没有能力支付每个月的还款额，一般的情况下，都是追加父母作为共同的还款人，在父母保证的情况下，他才可以顺利的买房，才可以贷款，还是在父母的帮助下，基本上都是这样的。
主持人：现在他们进入社会，房价居高不下，但是工资又不太高，那这种情况，会一直延续吗？
韩非：关于这点得看中国的特色。中国目前的问题，还是大学生就业的问题，中国其实现在就业压力是非常巨大的。非常巨大的原因很多，导致他们的工资不高的原因是因为中国的教育体制，从小学、中学到大学都是一个得分制的体制，就算大学出来了，并不一定到某一个公司，某一个企业，某一个集团就可以做到创新，创造，创造更多的价值和效益。所以说他肯定是薪水从学习、学徒，不断的深化自己再提升，需要一个过程。在其他国家，基本上没有人大学毕业之后就去买房子，中国是具有中国特色，是因为我们国家是一个比较传统的国家。丈母娘，丈母娘得先问有房吗？有车吗？再拍板是不是把女儿嫁给你。所以说这种传统感念，造成了今天开这样一个主题的会议，80后是不是成为购房的生力军，我们从营销上不敢说会不会成为主流，但是我想未来5年，一定会成为一个生力军，这个是一定的。我们70后的人其实是没有什么发言权的，可以请张总讲一讲，他是80后，他会讲他的房子是怎么来的，钱是怎么来的，首付款怎么来的，自己怎么努力，这可以给80后年轻人一些启示。张总是从深圳的公司过来的，他也是80后，是比较努力的80后。
主持人：我们邀请张总讲一讲。
张云鸣：我是黑大毕业的，2005年毕业的。我是27岁买房，看这个数据分析是比较符合的。但是我结婚比较晚，我置业买房基本都是全额的。因为次买房的时候，在我们这个年龄段，肯定是家里人给支付的，主要取决于家里的条件。现在80后有很多创业的，但是比起70后的人，或者是再长辈一些的人，80后差很大一截，只能这么说，差很大一截。但是80后、90后这代人都比较讲究独立的，所以不太喜欢父母长时间的束缚，所以就想结婚之后出去住，那肯定要考虑买房这块，再加上娶媳妇，要求男方必须有房，这是北方这面比较传统的。在山东临沂做企业的时候也是，他们要求南方必须有房，所以把责任都压在男方的身上了，所以他们就要依靠父母。我感觉是78%以上80后的人，没有太大的实力全款支付房款的费用，顶多是交点首付还贷。但是对于现在大学生的压力来看，刚才我们在一起沟通，我没有看数据，我看这不跟我刚才说的差不多吗？今年的大学生就业薪资要求已经是降到3500到3600左右了。这只是一个数据分析，这个只是在南方，在东北的话，一个刚毕业的大学生，想拿到3千以上的薪资不是太多，所以说没有能力去买得起房，而且现在哈尔滨的房价大家都做这个行业，都清楚，非常难，还是要依靠上一代的人。
主持人：刚才韩总提到了一句说70后和80后有很多不同，我感觉不同除了有年代的不同，还有大环境的不同。因为70年代没有赶上说房价突然变得特别高。请施总说一下，未来的环境会怎么样影响80后？
施达：未来刚才韩总说了，80后肯定是购房的主力军，现在就业的压力也大，工作了大家也非常的紧张。他们现在购房，我想有几点：
是对房屋的地点的要求非常高，地段的要求非常高。地段的交通，对所选地段的配套要求很高，他们希望有一些简单的综合体的项目，楼上住，楼下吃，下班了可能是7、8点钟了，吃一口回家睡觉了。对地段、交通还有便捷性，生活的便利性要求很高。还有面积段，肯定要有一个大的影响，我想大家也知道了，80后整体的收入较低，还有一些年头的奋斗。现在可能是一些小户型的面积有比较大的需求，我们预计建筑在60到70米以下的户型未来的需求量大，就是建筑面积，不是说哈尔滨常说的使用面积。
还有对非毛坯的要求，我刚才看了一眼报告，说现在都个性化了，有时候个性化，套房可以通过其他的方式，比如说可以要一个城市综合体的项目，或者是离商业区比较近的项目，有这种选择，更多是便利性，没有时间去装修，找装修公司的话，会有很多的问题，来回的交涉时间也很长。所以说在这几个方面会有影响。
佐晓磊：刚才施总说的很多的，现在据我们调查，还有我们的看房团的反映。我在哈尔滨，我父母就感觉为什么要非毛坯呢？因为都装成一样的风格就体现不出个性了。但是现在80后这边，就像我也是80后，我感觉真的是没有时间去装修。我家的房子，因为从我个人的角度来说，挣得也不是特别高，自己也没有太多的存款。所以，在考虑非毛坯的时候，肯定是有一个钱的压力。但是我有一些同学，他们非常喜欢非毛坯，而且在哈尔滨看完房子以后，就感觉非毛坯的风格越来越符合他们的个性，我去过纳帕的装修，真的是挺符合个性的，我们也真的没有时间去装修。
施达：刚才说的非毛坯这块，我刚才说交通的便捷性，这样跟他找工作，找到城市的副中心。比如说杨总那块，这种主中心，年轻人是买不起的，可能是找一些副中心。这样也推动了整个哈尔滨商业地产，就像这两年，副中心的商业地产不断的增加，而且未来副中心也不会像以前一样，一个大商业，就把这整个的区域带动了，可能是多个综合体，多个商业的集成，是这样的。
主持人：杨总我想问您一个问题，咱们红军街1号的客户年轻人多吗？
韩非：价格太高，80后很难承受。
施达：这个不是给80后定位的，张总这样的人可以考虑。
张云鸣：我感觉那有一个写字楼挺好的。
韩非：其实我们行业内人士，实际上是要给80后提一些更专业一点的建议，因为在这之前，我们也在微博上，在网上也发过一些贴子，可以查一下以前发过这样的贴子，其实是给80后这样的年轻人，购房给他一些指导思想。他最终选房子，因为毕竟房产是一种不动产的产品，一旦选错了之后，他会在未来3、5年之中，很不方便，很不喜欢，很不对应，因为他需要有对应他自己的生活方式，生活环境和生活过程。所以一般我们在定位方面，会给他一个建议，我大概说几个比较直观的建议。
，我们了解80后的群体。他们只要结婚之后，首要的是生孩子和养育的问题，所以说大部分的80后，主要推荐他你尽量选校区房，尽量选好的幼儿园、校区这样的房产来作为你的房子。因为你生孩子之后是以教育为中心，年轻的时候两个人是在玩的，一旦是有了孩子，思想转型就向下一代的子女教育转型了，我们认为的是离哪个幼儿园，哪个校区最近。目前哈尔滨的80后，没有房子真正想买房子的，绝大多数是从外地到哈尔滨来工作和就业的。真正哈尔滨的80后，家里是不缺房子的。我们现在定位80后叫首套置业，实际上真正的哈尔滨80后是不缺房子的，首套置业是家里大庆、佳木斯、牡丹江的，你大学毕业之后想在哈尔滨找工作，找对象，所以我在哈尔滨买房，这样的群体就叫首次置业。我们让他尽量选一个校区比较好的。
第二是落户，我们建议他选有落户条件的房子。当然，这就没法比红军街1号是不是很贵了，因为它是商业性的产品，所以你肯定要选，购房之后可以在这落户的，落户之后才可以把孩子落进来，才可以对子女教育和成长有帮助。
第三点，80后的群体，讲一下置业主要的理念是，你置业的房产要跟自己的生活三公里生活圈要有直接的关系。不可能你在南岗上班，你就到江北买一个房子，这对你自己的交通便利性是很差的，除非是独立工作，自由人，你可能是坐工作室的，你可以设在家里做，没有问题。如果说真的是上班一族，你交通的环境和家庭的远近度对你的生活、工作、上下班有极大的影响，路上一个多，年轻人没有问题，身体素质很好，早上5点钟起床，坐一个公交车，我的同事有家住望奎和绥化的，早上从那坐火车到哈尔滨火车站，再坐公交车，有时候他坐公交车到火车站等火车，再回家。公司非常的佩服他，但是你依旧解决不了漫长的交通时间，等于是浪费时间。第三点，你一定要现一个跟你工作比较近，我们建议3到5公里范围之内，这样的区域适合你选择，除非你工作要调动，不调动就要选这样的房子。
第四点，我们比较强调的，首次置业可以买到60米，大部分是买50米，还有很多人买的30平的，我说的使用面积。所以说现在，38、42、48、52、55这几个户型都是给80后做的，首次置业。你买的房子得便于二次交易，你首次置业，你孩子要10岁了，事业经过10几年的发展，也达到了二次置业的能力了。你首次置业的房子，必须便于交易。如果说买的是哈西的，当年是30万，15年以后可能是变60万了。所以说给80后买房的核心的建议，剩下就是国家政策了，我们不掌握国家政策有什么变化。
主持人：非常感谢提了四点建议。韩总您说这四点没有提到钱？
韩非：钱是一个很难考究的事。银行的（标总）没在，钱的问题不便探讨。
杨梓萱：韩总你说的第三点我非常的认同，因为城市的发展，市中心一定是留给商业的，人群要外移的，这是一个城市发展的必然曲线。第二，像您没有考虑到钱？其实很多一次置业的话，钱是一个根本性的决定因素。所以说为什么变成小户型，小户型也分地区。你说像3到5公里，3到5公里，基本上企业都在市内，那3到5公里的话，是承受不了1万多块购房能力的，所以自然而然是要外移的。一个城市发展，头几年我在广州上班的时候，我也是80后，属于80初。在广州上班的时候我住在番禺，是居住的舒适度比较好。第二，你上班，在广州上班1到2个是非常正常的，所以每天早上我坐一个多的车，属于园区配的巴士，直接到我的公司。所以看起来，如果是按照哈尔滨这种观念，特别远。但是这就是一个城市发展的必然。现在广州所有的居住，工作来说，2个基本都是正常合理的这样一个工作和生活的时间范围。在哈尔滨也是一样，像城镇化的一个变迁，哈尔滨周边的小城市基本上年轻人都已经到哈尔滨来了，一部分是大学留在这的，一部分是务工的，所以为什么这么多哈尔滨的房子，很多家长本市的3、4套房子都有，但是为什么有这么大的购房空缺，就是城市化的变迁，可能是年轻人都没有都是老人。同样的，哈尔滨市区这样一个大城市，购房需求就很大了。对他们这些人来说，他也需要一个购房，那外地人本身是务工和刚毕业的，在哪里购房呢？只是相对边一点的，或者是松北区这样的地方去购房，或者是哈西和群力。哈西和群力，价位上他们一次购房是承受不了的，这个是事实。为什么现在香坊卖得好，就是老百姓最实质的，个根源就是价位，第二才是其他的配套，像你说的学区，生活配套等等。现在哈尔滨还有一个特点是我在其他城市做城市规划研究的时候，感觉哈尔滨是比较奇怪的。在每一个新区开发的时候，都会配套很大的商业，这么多的商业体量是很难的，没有这么大的一个消费值容纳这么大的消费体量。其实居住区就是居住区，商业区是市中心的商业区，这样城市可以更繁华。群力、哈西都配套了很多的大型商业，一个片区商场是3、4家，这么大的商业体量，如果说一旦经营，没有那么大的消费力支撑。所以，每个城市的商业体量是有比例的，有明确的比例的，不是建一家就火一家。所以我说年轻人选择的时候一定要量力而为，因为一套住房，一定是你可以承受的，你感觉你可以接受的一个尺寸和范围，你感觉可以保证你居住舒适度的。另外的话，因为人不断的要提升自己，当你购一个经济层面的时候，你自然而然会选择二套住房，这时候你会选择市中心的，或者是别墅，会有其他更替的一个区间，正常小户型就是30一平米，后来因为有孩子或者是要接老人了，所以就进入那样一个阶段，这是我不同的理解。
主持人：刚才说了一下钱的问题，我们房天下之前做了一个调查，大家可以在哈尔滨刚需群体购房调研这里面看到。其中第三点，提出了一个问题，假如说你相中了一个建筑面积70米，总价50万的房子，这应该是市场的主流吧？应该算是刚需的楼。能拿出的首付是多少，其中能拿出20%到30%的达到了41.3%；50万也就是拿出10万到20万。也就是说，10万到20万还可能是家里支持了一部分。你买房子最看中的是什么？在这个调查里面，价格和周边及配套是大家最最关注的，他们的得票率是一样的。交通稍微差一点，绿化是的。这是不是能说明80后现在最最想要解决的就是住的问题，对绿化其实不怎么关心。
杨梓萱：也不是，其实不光你做的这份调研，我们在5月份，从3月份到5月份做的3个月的调研。我可能把绿化和周边配套拆分出来，配套里面划分了超市，学校、商场、医疗、医院等等，还有会所。我们会把配套拆了10种，最后我们得出来的一个数据，因为也是全市调研，我们得出来的数据，像刚刚韩总说的，有几样是比较重要的。配套里面不是我们说大型商场是他们寻求的配套，而是超市，一个最基础的，配套里面占这么高的比例基本上都是超市，其次是医疗。其实绿化，我们当时写的不是绿化，因为绿化有很多的概念，比如说旁边有公园，那不用说，整个一片区都是公园的话，那这片绿化不用说了，而小区自营配套的园林有多大，园林里还有什么其他的配套，因为绿化里面包括一些绿化和设施，老人的健身设施，年轻人的健身设施。
他们可能对年轻人和老人的健身设施，要求有一定的小庭院，他们有一些细化的要求。所以说在调研上，有一部分很含糊，所以说导致绿化的关注率比较低，实际上也是很关注的。
施达：杨总刚才说的意思是你们的调研不仅仅是针对80后，尤其是像改善型的，或者是强调园区的，一般对品质追求比较高。相对来说，一是年龄段的不同，有的岁数大一些。
杨梓萱：我们针对的是70末和80后。
施达：我想80后真正对园区的排序上不会对绿化有那么高的要求，但是超市，购物的便利性，楼下有没有什么洗衣店，擦鞋的，这些东西是真正的80后需要做的，日常生活需要的。我想医疗，除非是跟老人在一起，年轻人没有几个研究医疗的，因为年轻，年富力强的时候，一般身体比较好。我想，80后我的看法还是像我刚才说的，交通，3生活圈。他买房的这种决策，因为他不可能马上就买房，他先打工租房子，那就跟他租房子的习惯一起来的，如果他说租房，租在哪？肯定是离单位和公司比较近的地方，交通便利，成本下降，生活便利，我成本也会下降，各个方面的成本都会下降，就把这个钱省下来了。所以说这会影响他未来的购房时候的一个消费习惯，我买房子，尤其是首套购房。
我刚才看了一下数据，有一个地方，比如说27岁，是不是可以分成两种，就是一部分是城市人，父母已经给他买了。就可能像现在，二、三套国家有规定，我可能再买房子，我认为有一套房子不错，哈西也好，或者是杨总的房子，我感觉不错的话，在我的名下就没有能力了，我是不是可以拿我孩子的名字去买，这样就整体拉低了平均购房年龄。是不是真正的像，实际的有购房需求的，自己购房，他们的真实年龄是不是比27岁次购房还要高。如果说由父母做主导购房的话，他的需求点和真正我自己掏钱的80后的需求点要求是截然不同的，关注点也是截然不同的。所以我想，这个数据也得是客观的再去细分一下，然后再去判断。
杨梓萱：像你刚刚说的我突然想到一个笑话，我刚从美国回来。在那面他们说，美国女人嫁到中国来，成为中国太太。他特别不理解有几件事：个老公一回家，老公不回家，不是给你拥抱，就问我妈干吗呢？家里买房子，他们看完之后，正常美国就买了，最后告诉别人我家住在哪里，有空过来看看。但是会说，这个房子我妈看了吗？我妈怎么看，意见怎么样？她说我特别不理解，后来我理解了，因为这个钱是我妈出的。中国人80后，如果说像80、81、83期间，自己可以买房子了，自己的意见作为主导。但是84到89之间的话，基本上是老年人出钱，老年人的意见反倒占了很大的决策层面。你说80，其实80还是相对比较个性，相对有自己的主观意见的，但是实际上你真正掏钱的时候，还是老年人起决定性的作用。
佐晓磊：我朋友他们在26、27岁有几个结婚的，他们那时候的房子基本是父母给买的，父母说在这边买，都是父母付钱的，他们没有什么选择。但是结婚以后，30多岁考虑第二个房的时候，会考虑很多校区和交通，这些都会考虑。我感觉80后想，这次是我自己作主了，得买一个好一点的，得符合我自己的心意的。
张云鸣：80后的群体，真正贷款买房子的多吗？
施达：现在我听说，我感觉，或者是我听说和了解的，很多都是父母给拿首付，男方父母给拿首付，小两口共同还贷。女方装修，买一台车，结婚的话都是这种模式了，主流的模式了。自己两个人共同还贷。
佐晓磊：有的女方改成做装修了。
韩非：以我们的理解，80后这一代是伴随着国家的独生子女教育成长起来的，不像我们70后家里有的是2个，3个孩子，80后普遍是独生子女，他们是在一个温暖按照的怀抱里成长的。但是几乎没有独立的主权，我说没有独立的主权，一直到他工作找对象之前，都没有独立的主权，一直到结婚了，独立主权才开始有一点点偏移，可以有自己的思想了，可是做决策权的时候，其实大部分还是父母做决策权，这肯定会影响他在房屋的选择，房屋的挑选，位置和环境的挑选，肯定会受到影响。
主持人：其实是这样的，你刚才说我想到一点，我今年是27岁，我应该是到了买房和结婚的年龄，但是我都没有。您刚才说从小在一个温暖的怀抱里，当他真正能够做决策权的情况下，他其实是不敢做决策的，因为之前已经被决策了很多年了，到他真正想要做决策的时候，其实他内心想要做决策，但是他拿不定主意。
张云鸣：刚才韩总说了，这个跟中国的教育体制有关。
韩非：有大的关系，中国的传统思想也是这样的。
施达：所以说以“80后置业大军这个话题”，至少应该分成城市的80后，和大学生留在这的，还有进入到这个城市的，他们的消费习惯肯定是不一样的，而且购买购房考虑的点也是不一样的。因为城市的80后，肯定是要相对结婚早一些，反而是相对要早一些，不一定非得是农村的早一些。因为农村的进入城市，他得先打拼，而城市的就是父母拿钱，解决了这个房子，消费习惯也变了。
韩非：每个群体的消费习惯是完全不同的。以前大家没有细化到每个细节的层面，只是分了年龄段，20到30，30到40岁，40到50岁，现在我们做定位的调研，像杨总讲的，深化了很多层面。为了做精准化的营销，我们没有办法，只能是深挖到很多层面的心理需求，生活需求。像杨总说的，配套是一定要有的。但是他不一定需要松雷，远大和哈特，他需要的是生活性的配套，需要有超市。生活日常的配套，干洗店，面包房和早点店，80后生活都是需要配套的，因为他几乎做不到的，一律找别人做，衣服洗不好，一律送干洗店；早餐都是卖早点。我们都是在家里吃完饭来，大部分的设计师，工作人员，都是拎一个袋，一个豆浆，往这一坐。我说别往工位上坐吧，那有食堂，就到食堂排班吃吧，已经是掌握了他们的习性了，咱们未来的产品也是根据他的生活习性来做的。
主持人：因为现在的房价高，收入低，不知道哪年有概念叫“刚需楼”？
韩非：就是创意想法，中国是一个创意的国家，创意是对政策的一种理念，刚需一直是有的，供需关系，我需要买房子，要买，一定买，肯定买，刚性需求，不买不能结婚，刚性需求。可是世界上这么多国家，不买房子，没有房子，就不能爱情了，不能结婚了，不能生活了，全世界都没有这样的。反而全世界更加有社会层次的，更加有社会素质的国家，像英国，像伦敦这样的城市，房产十分的昂贵，大学毕业，若干年后也不一定买房子，可是他要在这个城市中心发展，用10年发展自己，他一定租一个公寓。美国也是一样，美国全球金融和经济都在那个地方，他想把自己的事业做好，一定是租一个很好的公寓，他与他爱人在公寓里生活若干年。中国早期提了蜗居的理念，20米左右的，其实2人的空间，20平方米的使用面积足够用了。20平方米使用面积就是冷餐厨房，标准型卧室和标准型洗手间。可是这些后来变成了投资群体的一个衍生状态，而没有让这些80后刚需去购买，就是因为你的思想，你父母的思想，你女朋友的思想，和你女朋友父母的思想需要一个完整性的结合，他们不一定同意你买这样的房子，这就是供需的矛盾。他父母说可以买这个作为投资性往外租，但是我感觉你们两口子至少得买一个40平方的，40平方像你说的，对于你们来讲压力就很大了。正常来讲，你现在标的70平方的建筑面积，就是你们所说的40多平方的户型。这个户型按50万的标准价格，在城区是买不到了。房天下应该有准确的数据，哈尔滨现在的价格，70平方米的建筑面积，50万几乎是买不到的？因为你不可能选0层，你得选8、9层，肯定会在7500到7700块钱之间的价格。这已经有很大的压力了，你有没有20万的存款，你们两个人加一起。
主持人：没有。
韩非：那肯定对了，这时候肯定是父母说了算了，因为他们出钱。对于这点来讲，我们不建议年轻人过于莽撞的给自己造成这么大的压力。你一定要知道，银行的贷款是需要强的。什么时候刁丽杰总说银行贷款不用还，那就鼓励刚需可以买。银行利息是要还的，每个人要视自己夫妻的能力，选择适合自己的房产。
杨梓萱：现在我不知道你们知道不知道，人民币500和1000马上要发行了，所以说通胀是一个现行的阶段，而且说通胀的速度也比较大。你要说让80后再等一等，仔细考虑一下，我是不建议的。我们经常做商业调研这一块，现在你手里存的钱，如果说再等1、2天，缩水的话，每年10%多，20%的缩水，可能你今年看好的房子，过两年真正是买不起。不是房地产在涨价，猪肉在涨价，我们砖头瓦块也都在涨价，这是一个必然的情况。现阶段，如果说你有购房的想法，因为其他城市已经是完全进入到正常的消费水平，而哈尔滨的消费者，认为这个楼盘是不是还会跌？你想工资在涨，猪肉在涨，凭什么楼盘在跌呢？也不太现实的一个问题。而且再有，地价也都在涨。在这样的情况下，如果你有购房的需求，或者说也明确了自己要什么时候结婚，有购房计划的话，就趁早。而不要真的等到你每年钱缩水的时候，第二年，第三年你想买这个房的时候也真的是没有办法了，这是比较紧迫的问题。哈尔滨的人，不看经济方面的信息，第二也没有这方面的报道或者是专业人士给你讲这些。所以说大家还在一个盲从的阶段，或者是盲目自己想法的一个阶段。我感觉作为专业的地产人士，有必要做一个经济方面的提醒。
佐晓磊：大部分人，总是在还贷。以前我们做调查，可能是标注市民期待心理价位的房子，去年的调查，很多人还选3千到4千，基本是实现不了的，但是他们完全不考虑市场，就感觉我认为3到4千，还是停留在06年的阶段。
杨梓萱：今年哈尔滨房地产市场，已经进入到了比较细分的年份上，你是什么样的人，什么阶层的，有什么喜好，真的是完全可以选择到你想要的房子。你要说3千多，也不是没有，像呼兰；座车时间再长一点。但是我是工薪阶层的，就想选一个住宅，买得起，不太远，这样可以选得到；我就想选一个环境好的，选一个学区的，真的是遍地是。什么样的选择，各家楼盘定位都非常的清晰。市场这样细分化的同时，没有什么是你选不到的房子，只能说，钱实在是不够，只能是这一个硬性的指标卡在这里，其他的人一定是可以买到合适的房子。
主持人：500人做了调查，8.26%选择了70、80公馆，韩总负责金水尚都。您的倾向是什么？
韩非：楼盘的暗名不代表一种产品，就代表一种气质。难道70、80的城市公馆就一定是70、80住的吗？我们国家在控制规划的角度来讲，都是经常会给你在周边配套和商业，都给你捆绑进去的。我们这个项目，还配套了2栋真正的公寓，这个公寓实际是商业性的产品，做成公寓了。理念上来讲，它在北京、上海、深圳、广州，公寓要卖1万块一米以上的，因为产品配套，建筑配套，消防配套和水电费都是不同的，跟住宅是完全不同的，成本本身比住宅要高，目前在哈尔滨，公寓有一个倒挂。我们尚都的住宅是6980，公寓是5980，差一千块人民币。如果你明白，它只差在一张纸上写差40年、70年的使用权，其他一律都不差，你会时间买它了。主要是我们没有给消费者引导，所以说消费者都不明白，大部分走在误区里。推荐呢？我只能告诉你们，可以买（荣德精品尚都），2栋，价格很便宜，你刚才说的面积，同样生活质量的公寓，未来转手性很强。我只是拿它举例子，不一定恰当。但是认清产品，更深的了解产品，是80后购房的一个要求，多看，看清，看懂，这个是要求。
主持人：刚才刁丽杰经理不在，提到您很多次，刚才说到银行、利率，贷款这方面，我没有买过房，不知道贷款应该怎么贷，你简单说一下？
刁丽杰：现在是这样的，国家对于刚需，首套贷款，是有利率方面的优惠，首先如果是首套的话，打到8.5折，首付方面，可以做到首付30%，贷款可以贷70%。对于没贷过款的人，特别是年轻人，他需要准备的东西相对比较简单的。只是需要他提供收入证明，相应的流水，提供他的身份证，户口，出具未婚证明就可以了。
主持人：刚才诸位有什么要问刁丽杰经理的？
韩非：我们代表80后，没法代表，只能让张总代表80后来问一问。
张云鸣：没贷过款。
韩非：就是细分的客群，不具有代表性。人家就是首付款不够，是不是就是贷不了？年轻人，我刚才已经打了一个比方了，我说你要买刚才这套房子是50万的，你有没有20万？有没有15万？
主持人：也没有。
韩非：你告诉我有多少钱？
主持人：我没有钱。
韩非：这种情况下是不行了。
主持人：我有10万。
韩非：我问你有多少钱，我们国家银行贷款的行业，在国外是服务机构在国内你们是老大。
刁丽杰：我们确实是服务机构。
韩非：刁丽杰经理转型了，银行还没有转型。人家有良好的工作，优质的流水，可是没有首付款这么多，是不是肯定贷不了的？
刁丽杰：是这样的。咱们中国的传统观念就是这样，没有金刚钻别揽瓷器活，有多大的能力就买多大的房子。首付首套已经是降到了，是3成，如果你买50万的房子，要交15万的首付，可以贷70%。如果说30%的首付都拿不出来的话，那银行真的是做不了了。
韩非：我们非常理解刁总说的意思，是一个固定性的东西。也就是说希望80后在购房的时候，视自己的能力来选择你要买的房产的大小，总价的高低和首付款的高低。因为我们的国家是不具有人性化的银行，是具有标准化流程的银行。那么真的就得视你们自己的能力去选择买或者是租。刚刚杨总说，建议不要再等，实际上我们是有共识的。因为像你现在还在做调研的，还有人在答3千，4千的时候，你就告诉他，你曾经有没有理想实现过吗？有很多人，中国有数以亿计的人民想，房价为什么不掉呢？掉到我想买房子的价格呢。可是什么时候可以掉到这样的价格呢？那是不可能的。行业内有一句话，为什么18个行业当中，17个行业你们都是涨的，为什么房地产要掉呢？没有道理。医疗行业，为什么看病越来越贵；教育行业，为什么读书越来越贵；现在我儿子做一对一的课都是5百块钱一堂，以前我上班的时候才挣380块钱，他上一堂课2个就交500，为什么都那么贵，就要求房地产价格下降，便宜，钢材、水泥人工都贵。以前我们公司的员工，来公司学土的员工开600块，很努力的学。现在公司没有低于1800块的底薪，那是的，随便叫出一个总监是7、8千，是不是成本都在加大？怎么可能会降呢？明确的讲，我们也希望80后也好，或者是90后也好，安得广厦千万家，人人都有房住。但是中国有一个通胀的前提了，大家根据市场的形势，我们给你们更多的专业性的意见，让你们买到合理，合适称心的房子就不错了，不可能通过专家讲评，你们就可以买到3、4千的房子，理解我说的概念了吧。所以刚才说对刚需楼盘的价格，是不是对应哪个就是哪个楼盘，这个我感觉是不会的。你希望和理想，目前看，在中国是很难实现的。
当然，如果你不买，它还会再涨，因为通胀在继续进行，不动产是一个可以抗通胀的产品。昨天的股票和前天的股票，还有今天的股票会让你们知道什么叫痛，什么叫从楼上掉到地板，从地板掉到地下室，什么叫从地下室掉到18层地狱以下，所以我们建议中国年轻人买适合自己的房子。
张云鸣：别买房子给自己增加很大的压力。
施达：我建议完全可以租房子。
杨梓萱：中国有一个弊端，租房子，中国的房东没有一个法律去保护你，中国的房东如果想卖房子，就告诉你搬走吧。如果说住3年房子，你家里的家具，衣物太多了，每次搬家都是非常大的负担，而且你能不能瞬间找到一个合适的房子，这个是很难办到的。
施达：市场也会不断发展的。
杨梓萱：中国有一个固有的观念。
施达：那他只能哭了，他现在没有首付，还是不要租房子。
杨梓萱：开发商也在调整，就像我们马上就要推出了无首付的房子，解决的所有的贷款的问题。所以说市场不断细分化的时候，会有开发商针对市场的部分群体，做出相应的产品。所以说市场细分化的同时，肯定有开发商应对，因为肯定有资金雄大的开发商，会有为市场准备的地块和产品。政府也不会闲着，如果说有过多的这样的，我没有首付，又想要房子，现在中国没有房子，没有人嫁给你了。那政府可能会说支持开发商，过给你政策，你怎么帮助经济实用型这样类型的允许，所以说肯定会有这样的产品出来，所以说不用着急。
施达：理解杨总说的，最后大家都在替银行银行该做的事。
韩非：杨总说的，真的是代表了一个开发商诚恳的品质。开发商已经是勇于做人性化了，勇于降低门槛，可以零首付，可是政府同意不同意我们零首付，这是很关键的问题。
杨梓萱：我替银行说一句话，通胀的保障，现在在国内来说，没有经济出口的情况下，没有经济出口的情况下，股市、各方面都不太好，你做经商的话，有没有经商的市场和头脑。这样的情况下，房地产真的是资产保值的一个的出口，为什么说房地产是我们的出口呢？谁替我们抗衡这个风险呢？银行。你大量的贷款，我想10年前，我们家有一套房产，我当时一个月还1500多块，将近1600块。当时来说是很大的一笔钱。但是我还到现在，1千多块算什么，这笔通胀谁来帮我承担呢？银行。所以我感觉这样的一个政治体制，这样一个经济体制，其实对我们老百姓来说也是一个保障。所以我建议大家，能出手的时候尽量出手，能贷款的时候尽量不要全款。这样就抵抗了通胀的一个风险。你想，你能贷款的时候，你付全款，你可以省出十几万的资金，可以再买一套房子，或者是做其他的，我可以生活很优越，买一台车，很舒适的生活。而且你还款以后，5年以后，10年以后，这2、3千算什么钱，现在马上是5百，1千要出了，根本就不算什么钱了。韩国我吃一碗牛肉面，只要有肉就要3万3千，3万8千块，这是很正常的一个市场的趋势，经济的一个趋势，这是不可避免的。
韩非：就着杨总说的，有良心的开发企业是有职业道德的，也是有社会责任感的。我们可以定向性考虑到年轻人购房的压力，我们可以靠开发商的实力做到零首付，你去银行贷款，房子给你，你自己慢慢还。可是中国是一个有法规，靠政策的国家。它不是靠法律的国家，是靠政策的国家。也就是说，我们做了很多若干人性化的东西，实际上在你们那是不通的，我说的对吗？
刁丽杰：我想是这样的，零首付可能是指的在开发商这面，它有一些政策，有一些优惠。但是在银行这面，正常做，还是应该有一个首付的底线。
韩非：对，所以我问题的问题非常的直观和简单，你可以同意吗？
刁丽杰：我想，为什么说要有首付款，就是说咱们拿前一段时间美国的金融危机来说，如果我们没有首付款的话，大量的人，还不起房，都会把房子给银行了。
韩非：可是你也不亏钱，因为你只贷了70%。
刁丽杰：如果说没有首付款的前提下，所有的风险都是我们来承担。我们在赔钱的情况下，也给客户打折，只要他符合条件。其实所谓的社会责任感，就是这样的。我们看到他是年轻人，他本来刚上班，薪水非常低，我们就会给他设计非常适合他的期限和他相应的后续的一些东西，我们会给他想很多。然后就是说，包括我们会帮他做这个贷记卡，告诉你在每个月还款前的时候，如果说有一些消费的话，可以刷卡。在下个月工资再回来的时候，在生活必须的前提下，先把银行的钱还掉，再还信用卡的钱。这样钱就会灵活起来。其实我们也担负了很多的社会责任。为什么说首套要有一个折扣呢？其实在有折扣的前提下，银行几乎是不挣钱的，因为我们的资金也是有成本的。所以说在这一部分，我们对于年轻人，还是给了一个很大的优惠。而且我们首付是降到30%，其实对于一个房子来说，可能整个贷款额度不是很高，但是对年轻人来说，贷20、30万，就能解决他们有一个温暖的家，他们有一个属于自己的空间，可以圆自己有家的梦想。
韩非：在我们公司，我们员工强调，我们是最反对一个员工办多张信用卡的，使用、消费信用卡。尤其是月薪低于3千的员工，公司坚决不盖章，不具备持卡能力。因为80后、90后的年轻人没有自控力，我们70后比较自容，是有时候我们会想想儿子，想想母亲，可能是这个算了，不买了。可能是80后，90后有大部分的炫耀心理，自我满足心理和虚荣心理，非常不适合大量使用信用卡，给自己造成非常不良的信用记录，我们公司是严令禁止的来公司盖章都不盖，我先告诉你了，你有可能会还不上。他说不能，我们信用额度就是5千。5千都刷爆了，我们公司去韩国旅游，有3个女孩把自己的3张信用卡都刷满了，刷到零，刷不出去了。我说我理解你，买了表，买了化妆品见了很多化妆品都买了，我说我要告诉你，你这样刷1万5千块钱，你自己需要很长时间不可以缓过来这个生活状态，这就是自控力的问题。购房也是同样，希望你们选择适合自己的一个模式去购房，一定不能超过自己的自控力范围和资金范围之外的。
主持人：咱们假设一下，假设诸位是和我一样大的，到了这个年龄，咱们都不是哈尔滨本地人，都是在这打拼的。现阶段，如果让诸位自己选择，是买房子还是租房子，买房子的话就要家里东拼西凑，凑点首付，每个月还贷款；还是自己先租一个房子，感觉自己有能力了，再买一套。
施达：我肯定是要买一套的，哪怕是小。
主持人：坚决是要买？
杨梓萱：如果是我的话，我也劝所有的人买一套。就像韩总说的，信用卡没有自控力的情况下，每个月去还款，总比每个月消费掉好。最后你几年，拼搏下来可以剩点什么。要不然现在的年轻人，他说我自己攒钱，根本是不现实的事，只要有一个房子压着他，他才可以少花一点，攒下一点的资产。
施达：比如说像韩总说他们刚才的项目，35万，我首付10万，虽然是远了一些，产品我得首付50%。当然了因为你是商业项目，我还会买，因为我贷款了18万的话，我20年一个月也就是1千左右吧，我还是咬咬牙。如果说现在有女朋友的话，两个人共同担负，就慢慢的接近70后了。我有一个朋友，他当年是国家探讨房地产购房按揭小组成员之一。当时国家设定这个政策之一，就是市场，国家的稳定，社会的稳定。有了按揭贷款，社会都稳定。你现在看看大街上打架的很少。我记得小的时候，真的是很多打架的，现在大家都忙自己的事情，一想想每个月有一千多的贷款要还，成本很高的，这样社会也稳定了。转过来说，我自己家里的责任感也增强了。这好像跟国家大的宏观政策还是有一点背景的，国家还是刺激消费的。但是还是要买房子的，刚才跑题了，还是要买房子的。
韩非：从抗通胀来讲，购房和不动产置业一定是抗通胀的利器了，目前来看，中国哪一个市都不如房市，这个是热点，当然也国家控制的一点。就像刚才说的，为什么我们卖公寓交50%的按揭呢？它的房子跟住宅建筑结构不同吗？举架不同吗？尺寸不同吗？成本不同吗？其实都是一样的。抵押给你之后价值不同吗？都是相同的，只是政策不同而已。为什么定不同的政策呢？全世界只有我们国家这样定政策，你们做金融的可以查询一下法律。
施达：我想是这样的，你是商业的属性，商业和住宅属性不同。商业的产权就是允许你拿它获利的，这种获利可以经营的。比如说你商业，卖点上有一个可以注册公司，地址可以放在你公寓里。
韩非：我们说一下关于属性，属性印证我们买房子。全世界只有中国拿到的产权证土地证是国有土地的，房屋上写的是产权证，给你的土地证，土地说是国有土地，证明你的房子土地不是你的。所有房子的土地都不是你的，你只有使用权。70年的使用权和70天的租赁权是一样的，法律在这个角度来讲是一样的。40年的使用权和40年的租赁权也是一样的，那产品为什么就变得不同了呢？在银行贷款的时候有区别了呢？反而价值应该是更高啊，我想，刁总也没有办法代表国家和银行去描述这样的东西。
刁丽杰：我感觉就像施总说的这样。国家制定政策是为了一个社会的和谐，一个稳定。为什么要贷款利率下调，为什么要将首付款降到，这是给一部分刚需的人，我真正没有房子住我现在的收入水平还特别低，而且我还十分渴望有自己的房子，我是为了有一个这风档雨的地方，不是用它来获利的。您刚才说的公寓，这个首付为什么要高？而且可能在利率上也不会有什么优惠。因为我不太清楚，公寓发的房证是属于商业用房。如果说一旦是商业用房，它跟住宅是不一样的。商业用房是为了用来获利的，是为了用来让自己的生活水平再进一步提高的，是为了投资的，它跟刚需应该是没有关系的。所以说这块在政策上是有一些不同的。
韩非：我刚才说的就是产品细分，研究银行政策和按揭政策的人，并没有研究房地产，这两个是不搭的。
杨梓萱：其实我感觉韩总你们是损失了，你们把商业变成写字楼，直接换成住宅了，然后又低价。实际上是你们把一个产品做了一个转换，产品类型做了转换，你们有损耗。其实正常商业写字间，小户型公寓一定是贵的。你们变成住宅型的公寓了。
施达：是地域的属性，没有办法把价格降下来。
韩非：就像杨总说的本来想把这个小区做成人文性的居住环境非常好的，可是报规划的时候说50万平米，规划说不能都是住宅啊，这些比例是硬性给你的，好在房地产人用智慧进行了转换，可是这些也不一定都可以满足年轻人的需求，但是可以拿这样的政策来用，因为中国人善于用政策是一个上策，也希望你们可以用好这样的政策。而且陆续在二环以内或者是附近，再建商业性改进公寓的项目，产品一定是倒挂，因为目前哈尔滨就是倒挂的状态，希望你们也可以找到这样的机会。
佐晓磊：我看了一下不光是我们房天下，我们一直在说刚需盘和80后买房子，一般是在香坊和哈西多一些，我发现通过我们的活动发现，看松北区的人，现在是越来越多了。但是我们以前老印象就感觉考虑到交通问题，但是我感觉现在松北，不管是市场还是国家政策也好，都跟我们房地产商做的产品有关，肯定是越来越符合购房者的需求。想问一下松北这边，能不能给我们具体介绍一下？
杨梓萱：我就拿龙鸿怡家举例。像松北区的价位真的是5千多，6千块就可以买得到你想要的房子了。哈西属于商业一点的，因为有哈西客站，松北区交通线路，每年都增加2条以上的交通线路，而且松北已经是10年了，相对来说生活配套，生活圈，入住的人群，入住率，刚才我说商业了，商业的前提保障就是入住率。这就是为什么群力发展那么困难，不好推。就是入住率达不到，商业起不来。松北是入住率够了，迫切需要商业支持居住度，居住度也比较高，所以松北从居住的舒适度，交通的线路，实际上松北到道里，我们龙鸿怡家到道里就3站地，所以说大家感觉过一个桥就非 实际上非常近。可能很多人有之前早期的概念混淆，所以说对松北不了解。而松北这两年，松北今年的规划和发展政策非常好，可能有了政府的推荐，有了政府方面的规划设计，还有执行力，今年松北力度比较大。而且再加上万达的进入，所以导致松北很热。但是地产商经过这几年的积累，松北区没有像其他地区利润化，没有那样，它相对比较成熟，或者是经历这几年的低谷，它不浮躁了。所以说从定价到新盘的推介，松北区的价位仍然是维持在6千左右的价位上，没有很大的跨度。松北区就像我们几个地产商聚在一起，大多数讨论是谁家更实在一些，因为老百姓来松北来说，基本是刚需。置换性住宅会选择高档一些的楼盘，很多地方都可以选了。所以说松北区热就是因为价位适中，老百姓可以选择。真正交通的配套，松北比利民和哈西的交通配套都好一些，毕竟它经历了10年的过程，所以说现在松北会跟香坊制衡起来，大家都喜欢追着牌子走。
施达：松北交通比较便利的，群力未来交通是一个瓶颈。你现在看到晚间下班时间，高峰期，那个群力已经是堵得很厉害了。未来省政府的公务员小区进入，盛和世纪入住率很低了，未来省公务员小区一入住，今年房子和钥匙分完的，一入住之后，交通压力非常大。老人可以在那居住，但是别出了这个区域，如果像现在的年轻人，江北的话，那真的是很快。我也在江北住，每周五周六的时候，感觉从这面的桥下这面的桥就是5，非常的便利。我们华润欢乐颂项目就一点点的压着卖一点点卖，尤其是松北区板块，各方面都比较好。
杨梓萱：我补充一句，我感觉空气质量，因为现在的人也追求生态化。因为吃的东西太多不干净的了。大家每天看这种恐怖的新闻。关键是空气和水，松北区的空气和水，只要你过了这个桥，可以直观的感觉到，这还是很吸引人在那长期居住的。我很多的同事，原来我们公司在松北，我们公司因为业务的方面，搬到江南以后很多同事不适应。感觉居住起来，就感觉呼吸道和喘气什么的，因为在松北工作和生活，基本不上这边来。所以现在一旦到江南以后，就感觉到特别的不适应，空气质量差别太大了。
施达：夏天是暖夏，过了江，松北应该是比市区低2到3度的气温。晚间有只有半夜起来把窗户关上，也不用开空调，风也挺大的。
韩非：也不用听到嘈杂的烤羊腿的声音。
施达：这几天每天下半个的雨，下完雨之后，松北空气草分多晶的味道扑面而来。
杨梓萱：我说一下，像我们龙鸿怡家也是全线考虑到老百姓，因为是刚需考虑要全面一些，所以不管从小户型公寓，一直到30的，40的大户型，全部都有考虑。小户型公寓，因为像你刚才说的，松北运输方面要考虑到成本。所以说我们小户型公寓是非毛坯，带家具家电，你来了之后，真正的是拎包入住，什么都不缺，我们是这样打造一个产品，也是为年轻人考虑的。而且价位来说也非常的物美价廉。
主持人：今天大话地产我受益匪浅，大家提了很多的建议，获得了很多知识。今天咱们谈了很多，谈了一些影响，谈了一些建议，谈了贷款，谈了地段。其实我不太想说结束词，而且我也不知道怎么说结束词，就一下午大家在一起，非常的开心。期待下次可以继续在一起来畅所欲言，非常感谢各位参加我们的大话地产，希望我们多多的交流和沟通。谢谢大家！
韩非：我们讲客户都是教育出来的，需求都是引导出来的，没有引导80后他们怎么样选择房子和购房，客户都是靠教育的。
杨梓萱：其实在大连会有万达这种大的开发商引导，引导市场，媒体确实起到很大的作用。
佐晓磊：我们现在做置业大讲堂，就是给购房者讲一些怎么贷款和区域发展，很多购房者买房子的时候不是特别的了解，我感觉咱们讲的东西让他们知道，这样慢慢引导。他们有的不知道，就不会购房，所以有时候就措施了。
施达：首先得有客观的自我评价和自我定位。比如说像舒适型的，小公寓的，市中心的，各种产品都有可能适合70后，80后。
韩非：媒体是起传播和引导作用的，尤其是房天下是起引导作用的，就例如说我们做的大话地产，还有置业大讲堂，真的是专业性人士做方向性的指导。
杨梓萱：我们三个说的话，是不是有的客户想，是不是就想卖房子。但是媒体说，可能就会有一些诚信度。
佐晓磊：其实我感觉对购房者来说，今天讨论的这些给他们讲，对他们来说是受益匪浅的，对他们是非常有帮助的。主要是以前的时候，太局限了。那时候买房子格局都差不多，没有那么多户型的选择，都是特别普通的户型现在非毛坯小公寓都多了起来，不光是80后，70后，还有一些老人，他们买房子的时候有很多迷惑的。
韩非：我送给80后一句话，让他们选房子的时候，只选对的，不选贵的。选对房子很重要，对他的事业、生活发展都是有一定帮助的。所以说一定要只选对的，别选贵的。
佐晓磊：谢谢。
主持人：谢谢。
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