[摘要] 按照转让所得20%从严征收个税究竟何时开始执行？出售“满五唯一”的住房究竟能不能免征个税？昨天一大早，很多人心里装着疑问的问号和着急的感叹号进入各区房地产交易中心，但是很多人只是得到了一个“意犹未尽”的“省略号”答案——“今天（注：指3月31日）还是按照老政策收税，新的通知还没收到。”
按照转让所得20%从严征收个税究竟何时开始执行？出售“满五”的住房究竟能不能免征个税？昨天一大早，很多人心里装着疑问的问号和着急的感叹号进入各区房地产交易中心，但是很多人只是得到了一个“意犹未尽”的“省略号”答案——“今天（注：指3月31日）还是按照老政策收税，新的通知还没收到。”
昨日，张杨路浦东新区房地产交易中心内，市民等待叫号。
下定金到审税仅3天
上海细则落地的消息传出后，昨天，宝山、浦东、闸北、虹口等区的房地产交易中心再度“爆棚”，早上拿的号到下午也未必能被叫到。
在虹口区房地产交易中心，21世纪不动产长宁东区经理李栋告诉记者，最近几天自己分行的业务员工作节奏是这样的：一大早去交易中心拿号，在那一呆就是一整天，晚上八九点甚至更晚再回分行。“我们会安排买卖双方抓紧办手续，最近都是今天收定金，明天签合同，第三天就进交易中心。”
不管在哪个区的房地产交易中心，购房者最关心的还是20%个人所得税的问题，因为前一天出台的细则并没有明确指出出售持有满五年，且是家庭住房是否还将继续免征个人所得税，所以税务窗口前不断有人咨询这个问题。
昨天上午，虹口区房地产交易中心的税务工作人员表示“目前还没有收到新的通知，还是执行老政策。”所谓“老政策”，即不能追溯房屋原值的按交易总价1%-2%征收。
对此，坦言只能从“实践中摸索”的中介依然催促买卖双方早点到房地产交易中心办理审税的手续。“哪怕是‘满五’的卖家，我们也劝他早点来交易中心办掉手续算了，以免节外生枝。”李栋说。
卖家从南通赶来交税
“麻烦你们加快办理的速度，尽量上午帮我们办好，我现在马上就要赶回南通了，明天还要上班呢。”昨日上午11点多，在闸北区房地产交易中心内，刘芳（化名）正在焦急地催促着现场办理的工作人员。刘芳告诉记者，自己是从南通赶过来缴纳税费的，“我们这次卖房速度特别快，房子刚挂出没几天，下家来看好房子后，第二天就付了定金。我们人在江苏，过来一趟并不方便，本来还准备晚两天再来交易中心办理，但听说3月30日晚新政细则出来了，非常担心个税的缴纳会有变化，当晚我就赶紧打电话约中介和买家。”
为了防止在交易过程中出现变化，刘芳一开始就要求三方补签了一份协议，“我们和买家、中介都约定好了，如果政策发生变化、个税要调整，并且双方协商失败，那么交易就取消。我们的补充协议中明确写着，在交易过程中，如果任何一方所付出的费用比协议中写明的更高，买卖双方首先进行友好协商，如果协商不成，那么我们就将定金全额退还给买家，中介也必须将中介费全额退还给双方。这个比较特殊的阶段，还得多留个心眼，才能保障自己的权益。”“赶在这个节骨眼上卖房子，多操了不少心。”刘芳感叹说，“虽然有一份补充协议作为保障，但毕竟我们不住在上海，这样一套成交价近400万的房子，费了这么半天劲，如果到时候因为个税调整而无法交易，那就白折腾了。我们还是希望交易过程能够顺利一点。”
胡景晖:调控目标明确可行 下半年房价将稳中有降
签了“到手价”神经紧绷
“小王，卖家不肯出来了，你赶快打电话啊！”昨日，在闸北区房地产交易中心的二楼，周林（化名）焦急地冲上楼，拉住中介人员小王就嚷起来了。原来，周林和房东、中介三方约好了昨天上午来交易中心过户，没想到周林刚把购房的钱款打给了房东，房东夫妻俩突然提出身份证忘记带了，无法过户，得回家一趟。“当时我父亲就开着车把房东送回家了，结果他们上楼后就迟迟不下楼，眼看都11点多了，我们下午还有事情。房东再这么拖延下去，今天就有可能无法过户了。”“新政的细则3月30日晚都已经公布了，因为合同签的是到手价，税费全是我们付，房东不急，我很着急啊。如果个税真有变化，房东肯定会死咬着所谓的‘到手价’，而现在房子还在过户阶段，到时候多出来的费用怎么办？我已经很长一段时间都紧绷着神经了，估计要产证到手的那一刻，我心里的大石头才能够落地。”周林满脸着急地谈论起自己买房的烦心事，“现在我只希望能够将过户的事情越早办完越好，才能睡上一个好觉。”
就在周林说话的时候，小王赶紧打电话与房东联系，房东已经下楼并且在返回交易中心的路上，这时候周林才勉强舒了一口气。
降价房源频遭秒杀
在个税政策完全明朗前，部分急于出售房源的卖家则开始降价，而降价房源频遭“秒杀”，最快的成交甚至以“计”。
在长宁、闵行等区域，一些急于出售房源的卖家纷纷降价出售房源，而这些房源基本上都能在挂牌当天即遭“秒杀”成交。据上海中原宁夏路分行经理刘建廷透露，位于武宁板块的一套“世纪同乐(小区网论坛)”90平方米的两房，房东原先挂牌价近360万元，后降价到350万元，当天即成交。上海中原中山分行经理黄雅燕也透露，近期有一套“科宁公寓(小区网论坛)”的老公房，57平方米的1房，市场均价已达30000元/平方米，因房东已找好新房，故急于出售这套房源，降价至154万元成交，均价仅27000元/平方米左右。
不仅如此，黄雅燕还透露，楼市调控政策频频收紧，板块投资客基本销声匿迹，但3月下旬以来，一些投资客也纷纷现身抛盘，低于市场价的价格也让这些房源遭遇“秒杀”。比如近日成交的一套“圣约翰名邸(小区网论坛)”101平方米的两房，市场价在460万元左右，房东是投资客，想在细则出台前出售该房源，因而低于市场价20万元出售，挂牌仅几就成交了。
对于降价房的“被秒杀”，业内人士认为，尽管个税从紧的大方向不变，势必会让一些置换客和投资客赶在细则落实前出售房源，而降价出售自然是最行之有效的方式，对于购房者来说，也自然省去了将来房东转嫁税费提高房价的风险，降价房源遭“秒杀”也成必然。
中介对上海国五条细则不"感冒"青年报
昨晚6点，上海市政府发布了“国五条”的六条意见。意见发布后了，记者时间来到浦东房地产交易中心，大厅内依旧人头攒动，但相比月初的那次盛况，昨天傍晚的情景还算平稳。
一位工作人员告诉记者，自从“国五条”政策吹出风声，交易中心几乎每天都要加班，甚至有几夜通宵办理业务。“这两个星期相对好一些了，人没刚开始那么多。”
而一位在大厅里等候业务办理的中介人员则称，昨天是这一周以来人相对多的一天，“上个礼拜也还没这么多人。可能是月底要到了，大家又开始担心政策马上出台。今天我带两个客户来办手续，六点来排队就只能拿到1000多号。估计要等到7点半。”
在交易中心的二楼东厅，卖家唐先生还在等待业务办理。唐先生说，自己就是在3月初挂牌售房的。“本来房子的位置就比较偏，算下来，收房租的钱还不如卖掉赚利息划算。加上受到‘国五条’之后可能会增税的影响，就决定赶紧把房子卖了吧。”唐先生认为，近期赶来交易的买卖双方“首先肯定是有需求，然后一些犹豫不决的人就被这个政策推了一把”。
昨晚7点多，记者又来到浦东几家房产中介门店。尽管在一个多前，上海市关于“国五条”实施的六项意见已经公之于众，但是，暂时还没有客户赶来或致电询问相关情况。而就“严禁发放第三套及以上购房贷款”以及此前素有的“五年以上房产”免征税这项优惠，中介也保持着观望态度。
德平路上“我爱我家”中介门市内，数名工作人员仍坐在电脑前严阵以待。他们告诉记者，还有不少客户正在房产交易中心签约，这是近期以来一直保持的态势。关于6点公布的几条实施意见，中介人员称，暂时还没有接到任何客户的询问，“你是个，可能要到明天会多起来。”
而当记者问及第三套购房贷款严禁发放时，中介表示，本来就有购房限制，第三套限贷不会对房市产生影响。
在附近另一家房产中介内，工作人员同样对六条实施意见表现得不太“感冒”。“五年以上房产免征税的优惠政策是一直都有的，六条意见里虽然没有提到，但也没有说会取消。目前没有一个地方取消的，上海应该也不会例外。”
京政办发〔2013〕17号
各区、县人民政府，市政府各委、办、局，各市属机构：
近年来，本市坚决贯彻落实中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，取得了积极成效。为进一步巩固调控成果，坚决落实《国务院办公厅关于继续做好房地产的市场调控工作的通知》(国办发〔2013〕17号)精神，结合本市实际，经市政府同意，现就有关问题通知如下：
一、切实承担稳定房价工作的责任
(一)高度重视房地产的市场调控工作。坚持房地产市场调控、坚决抑制投机投资性购房，既是促进房地产市场健康发展、保障首都人民群众住有所居的需要，也是本市实现人口资源环境相协调、推动城市可持续发展的需要。当前，本市房地产市场调控仍处于关键时期，各区县政府和市有关部门要充分认识房地产市场调控工作的重要性，增强工作的主动性和自觉性，毫不动摇，常抓不懈。
(二)认真落实房价的控制目标。继续严格执行各项调控政策和措施，保持房地产市场总体平稳。2013年本市房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定，进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理。
(三)建立稳定房价的工作责任制。市发展改革、住房城乡建设、规划、国土、税务、公安、民政、财政、人力社保、工商等部门要密切配合，加强联动，认真落实好本部门承担的房地产调控工作任务。各区县政府要认真落实各项调控措施，切实做好房价稳定工作，确保辖区内新建商品住房价格与全市房价控制目标总体一致。
二、坚决抑制投机投资性购房
(四)继续严格执行住房限购措施。按照《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》(京政办发〔2011〕8号)等文件要求，继续严格落实住房限购的措施。自本通知下发次日起，本市户籍成年单身人士在本市未拥有住房的，限购1套住房；对已拥有1套及以上住房的，暂停在本市向其出售住房。
(五)严格购房资格审核，加大执法查处力度。本市成立专门的购房资格审核机构，统筹住房城乡建设、公安、税务、民政、人力社保等部门，进一步完善工作机制，加强购房资格联网审核。严肃查处限购措施执行中的违法违规行为，对教唆、协助购房人伪造证明材料、骗取购房资格的房地产开发企业和中介机构，暂停网上签约，责令限期整改，并严肃处理相关责任人；购房人不具备购房资格的，企业要与购房人解除合同。对不如实申报、提供虚假材料骗取购房资格的家庭，不予办理产权登记手续，家庭承担相应的法律责任，且5年内不得在本市购买住房。构成犯罪的，将依法追究刑事责任。
(六)继续严格实施差别化住房信贷政策。各商业银行、北京住房公积金管理中心，要继续落实好对首套房贷款的首付款比例和贷款利率政策，继续暂停第三套及以上住房贷款发放；进一步强化购房人贷款资格审核，严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录，严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。中国人民银行营业管理部、北京住房公积金管理中心在国家统一信贷政策基础上，根据本市房价控制目标和政策要求，进一步提高第(小区网 论坛)二套住房贷款的首付款比例。
(七)充分发挥税收政策的调节作用。继续推进存量房交易计税价格动态调整工作。税务、住房城乡建设部门要密切配合，根据市场情况适时提高定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目的土地增值税预征率，加强预征和清算管理，加大稽查力度。对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
三、增加普通商品住房及用地供应
(八)稳定普通商品住房用地供应。统筹考虑本市人口、资源、环境因素，保持适度土地供应规模，2013年本市住房用地供应计划为1650公顷。继续完善土地出让方式，通过“限房价、竞地价”等方式增加自住型、改善型住房的土地供应。土地出让前，住房城乡建设部门要提出商品住房项目的住房建设套数、套型建筑面积、设施条件、开竣工时间等要求，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。
(九)完善土地市场监管。继续实行供应计划地块公布机制，合理安排土地开发供应节奏和时序，稳定市场预期。加快存量土地储备开发力度，尽快形成实际用地供应。对已供应的土地，督促尽快开工建设，加大闲置土地清理、公示、处置力度，密切跟踪土地供应后开发建设进度，强化房地产用地供应和开发利用的全过程监管。
(十)加快普通商品住房供应。发展改革、国土、规划、住房城乡建设等部门要建立中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，提高办事效率，严格落实开竣工申报制度，督促房地产开发企业严格按照合同约定建设施工。加快中小套型普通商品住房项目的供地、建设和上市。对中小套型住房套数达到项目开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设项目，银行业金融机构在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。
四、加快保障性安居工程建设
(十一)进一步加大保障性安居工程建设力度。落实2013年建设筹集各类保障性住房16万套，竣工7万套的任务。二季度前完成项目供地、规划等手续，落实财政资金，三季度确保项目开工建设。加快城市和国有工矿棚户区改造，完成“三区三片”棚户区安置房建设，推进新增五片棚户区改造。开展非成片棚户区和危旧房改造，继续实施1000万平方米老旧小区抗震节能综合整治和简易住宅楼改造工程，做好城乡结合部地区重点村回迁安置房建设工作。
(十二)加强建设分配管理。强化城市总体规划和土地利用统筹管理，严把规划设计关、施工质量关、建筑材料关和竣工验收关，落实工程质量责任，确保工程质量安全。加大配套基础设施建设，确保与住宅同步交付使用。统一保障性住房申请，完善保障家庭的经济及住房状况审核机制，严肃查处擅自改变用途等违法违规行为，健全退出机制，确保公平分配。2013年年底前，各区县要将符合条件、有稳定就业的来京外来务工人员纳入公共租赁住房保障范围。加强保障性住房小区运营管理，完善社区公共服务，切实解决入住家庭后顾之忧。
五、加强商品房销售管理
(十三)严格商品房预售管理。从工程投资和形象进度、交付时限等方面提高商品房预售许可门槛，具体办法由市住房城乡建设部门另行制定并发布。继续完善和严格执行商品房预售资金监管制度，确保预售款优先用于工程建设。
(十四)加强商品房销售价格引导。继续总结完善本市价格引导经验，对报价明显高于项目前期成交价格和周边在售项目价格且不接受指导的商品房项目，可暂不核发预售许可证书或暂不办理现房销售备案。商品房项目在销售中，要继续严格执行明码标价、一房一价规定，实际销售价格不得高于申报价格。
六、强化市场监管和预期引导
(十五)加强房地产企业信用管理。搭建本市房地产企业信用管理系统，全面整合住房城乡建设、发展改革、国土、规划、金融、税务、工商、统计等部门掌握的房地产企业信用信息，建立和完善信用信息归集、管理和对外发布制度，实现对房地产企业违法违规行为的联动监管。
(十六)严厉打击开发企业的违法违规行为。对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售和哄抬房价等违法违规行为的房地产开发企业，市住房城乡建设等部门要密切配合、加强联动，加大查处力度。国土部门禁止其参加土地竞买，银行业金融机构不得对其发放新开发项目贷款，证券监管部门暂停批准其上市、再融资或重大资产重组，银行业监管部门禁止其通过信托计划融资，税务部门对其强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。
(十七)加强房地产经纪活动监管。房地产经纪机构及房地产经纪人员应依法从事房地产经纪活动，受委托对外发布真实的房源和价格信息，不得抢占房源信息、哄抬房价和租金等。房地产经纪服务实行明码标价，不得利用虚假或使人误解的标价内容和方式等进行价格欺诈。发展改革、住房城乡建设、工商等部门要联合开展房屋中介市场专项治理工作，加大市场监管力度，依法严肃查处房地产经纪机构违法违规行为。
(十八)合理引导市场预期。各有关部门要密切关注房地产市场变化，加强市场监测和研究分析，全面、客观、及时发布房地产市场相关信息，主动解读市场走势、调控政策措施及广大居民关注的热点问题，合理引导市场预期。加强舆情监测和应对，对误导市场、误报误读的不实信息和言论，要及时予以纠正和澄清；问题严重的，应追究相关单位和人员责任。
七、加快推进长效机制建设
(十九)加强基础性工作。按照个人住房信息系统建设的总体部署和要求，继续推进本市城镇个人住房信息系统建设，完善管理制度和基础信息。认真落实国务院关于建立完善房地产市场管理长效机制的要求，立足本市实际，进一步探索完善符合首都特点的基本住房制度，完善差别化、多层次的住房需求调节机制，建立科学稳定的住房供应体系，逐步实现住房保障对象应保尽保、自住型和改善型需求得到有效满足，切实解决人民群众住房问题，促进首都房地产市场保持平稳健康发展。
北京市人民政府办公厅
2013年3月30日
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