[摘要] 2012年12月18日，由中指研究院与房天下联合主办，由房天下和家天下网联合承办的 “新形势·新机遇·新发展”2012-2013中国（哈尔滨）房地产形势报告会盛大启动。借此时机，我们对中指研究院指数研究中心常务副总经理葛海峰先生进行了专访。
2012年12月18日，由中指研究院与房天下联合主办，由房天下和家天下网联合承办的 “新形势·新机遇·新发展”2012-2013中国（哈尔滨）房地产形势报告会盛大启动。借此时机，我们对中指研究院指数研究中心常务副总经理葛海峰先生进行了专访。
中指研究院指数研究中心常务副总经理葛海峰先生专访
房天下记者：房天下友大家好，我现在所在的位置是2012-2013中国哈尔滨房地产形式报告会的现场，今天我们有幸采访到中指研究院研究中心的常务副总经理葛海峰，葛总。葛总你好。
葛总：大家好。
房天下记者：十八大之后，有关房地产市场未来发展的问题。在十八大报告中提出了三个声音，传出了三个声音，一个声音是百姓住有所居；第二是调控持续；第三个是房产税将推出。这三个声音问题还是比较多的，对于这些问题，葛总您是怎么看？
葛总：从目前十八大之后的趋势上来讲，我们感觉还是以调控为主，在目前的市场环境下，调控是不会有所放松的，这个是我们个感觉。另外，要实现的目标，可能还是居者有其屋，包括房产税的推出，也是为了保障整个房地产市场，使房价不出现大幅的上涨，因为现在更多采取的是一种行政性的手段，比如说直接的限购，但是从长远来看，限购是肯定会退出的，那就要有一些相应的配套政策补充上，这样的话，房产税是一个很好的措施，来解决目前限购问题的行政性的手段。
房天下记者：您刚才也提到限购，其实有这样一种观点，尽管我们明年仍将会持续的推行限购和限购政策，但是按照目前的市场形势，很多人认为，明年房价再创新高，是很有可能的，随之史上最为严厉的楼市调控会成为空调，这个观点您是怎么认为？
葛总：我不认为目前的房地产市场是空调，应该说目前的房地产调控已经得到了初步的效果，我们看这个市场是否健康，首先看需求是否健康，从目前需求的主要构成来讲，主要是以刚性需求和改善性需求为主，投资性需求基本上离开了目前的房地产市场，说明目前的需求其实是比较良性的。而且，从调控目的上来讲，目的的价格相对来说也是稳定的，我们并不认为目前会出现暴涨的情况，目前这些价格的回调只是由于调控进入稳定期之后，这种需求缓慢的回升，带来的价格的稳固回升。我们认为，目前还是在可控范围之内的，并没有出现房价暴涨的这种情况，所以目前这种情况下，国家的政策，还是达到了预期的效果。
房天下记者：那么明年政府有可能出台更为严厉或者是新的调控政策吗？
葛总：我们也在陆续关注目前价格的趋势，这一轮回暖主要是一、二线城市的回暖，对于目前房地产市场的价格来讲，涨的城市也主要是一、二线城市，三、四线城市目前来讲还是处在比较稳定，甚至是略有下降的状态。所以，我们也在关注，如果一线城市的价格，涨幅过快的话，我感觉局部上有可能出现一些调整。房产税的推出，已经是提到议事日程上来了。其实房地产税推出的时候，还是会给市场带来观望的气氛，我感觉房地产税的推出，会给目前的房地产市场再降温。
房天下记者：说到房地产税，最近财政部长连连明确明年将推行房地产税，包括湖南，湖北，广州等地也在积极的进行筹备，这事明年等敲定吗？
葛总：我感觉推出是肯定的，但是推出的房地产税，本身意义对房地产来讲不会特别大，就是它实际的作用。因为它本身的范围，无论是上海的模式也好，还是重庆的模式也好，征收的范围相对来说是比较小的，而且我相信它也不会马上铺开，向存量方增收，因为这个涉及的面特别的广，影响到的人群也特别大，所以一定会特别的谨慎。可能会造成一定的影响，大家会观望。因为房地产税出台之后，大家对未来的房地产市场有一个不确定性，这样会引起一部分人观望的情绪，会抑制目前这种市场上需求的回升。所以从这个角度上来讲，会对市场造成一定的影响，可能会有一个阶段，市场会偏冷一些。
房天下记者：既然房产税推广是能够定下来，但是关于它的征收范围和征收方案还没有明确下来，这个您是怎么看的？
葛总：这块应该说确实还没有一个明确的定论，到底向什么样的人征收，征收的标准是什么样等等，现在还都一直没有确定。我相信可能各个城市，或者是各个省份标准也是不一样的，要结合当地的实际情况来做一些征收标准的调整，我相信这部分，也是在探讨之中，而且初步征收的时候，也会分开人群。特别是对刚性需求，以居住为目的的需求，肯定要有一些保护。
房天下记者：上海、重庆已经开始征收房产税，已经是试点了，对于他们目前取得的成果，对我们有什么影响吗？
葛总：我认为从目前上海和重庆两个城市来讲，对整个市场的影响不是很大，高档房这块有一定的影响。比如重庆，它只对独栋的别墅，对当地的高端物业市场还是产生了一定影响。我感觉这也是房产税重要的一个作用。比如说对高档房或者是将来你持有多套的房产会成为重点的征收对象，但是还是会保障基本的居住需求，会一步一步的来推进。从范围上来讲，刚开始肯定还是以新增量作为征收的对象，之前买的可能暂时不征收，这个是我们的一个感觉。
房天下记者：其实说到房地产，我们不得不提老百姓关心的房价问题，进入10月份，上涨行情开始启动。有很多地方，像北京和广州等一线城市，出现日光盘和排队摇号的情况，你认为照此趋势发展，是否就验证了地产大佬任志强的言论，明年3月份房价将暴涨？
葛总：首先我认为不存在暴涨的目的，目前来讲，需求是比较良性的，刚性需求和改善需求对价格是比较敏感的，它跟投资性需求不一样，投资性需求是越涨越买。刚性需求基本上是价格调得比较高的话，我可能就不买了，因此在这种情况之下，我们认为市场不会出现暴涨的情况。目前一线城市确实存在供不应求的状况，供给跟不上需求，这可能会导致一线城市价格上涨的一个主要动力。我感觉一线城市会成为价格上涨的城市，但是也不会出现暴涨的情况。
房天下记者：那么房价明年能够创新高吗？
葛总：我感觉这也要分不同级别的城市来看。我们认为一些一线城市和供求不平衡的二线城市会有房价上涨的情况。但是其实，现在大多数的三、四线城市和一部分的二线城市供给是远远大于需求的，而且比如说外来人口也不是像北京和上海那么多，那它的外来需求也不是那么强烈，这些城市房价是不太会上涨，而且有可能有部分城市出现下跌的可能性，所以我们也是分不同级别的城市来看待房价的问题。
房天下记者：其实我不知道您是不是很了解哈尔滨的房地产市场，其实哈尔滨作为一个二、三线城市，主要是以刚性为主。但是从统计数字来看，进入四季度，连续两个月房价是上涨的，以前的成交均价在6千到7千之间，11月份成交均价达到了7400多元，您认为这个原因有哪些呢？
葛总：我觉得是这样的，最近我走了很多城市，像哈尔滨或者是南昌这种二、三线的城市，它相对于一、二线城市的市场是滞后的，一线城市从今年5月份开始就逐步的回暖，市场表现出比较活跃。其实去年三线城市的表现就已经不错，但是到去年的四季度开始，可能进入了一个低潮期，一直延续到今年的8、9月份。从我们的数据来看，三线很多城市在9月份之后市场表现的不错，比较活跃，部分三、四线城市，如果供给量不是特别大，市场的需求相对来说比较充足的话，回暖是比较正常的。我想哈尔滨有可能就是这样的一个情况。
记者：其实提到二、三线城市，我认为二、三线城市作为农村人口城镇化承接的一个主要地区，近两年尤其得到地产商的青睐，像万科，保利这样一线的大型房企，纷纷入驻二、三线城市，尤其是进入四季度，年末以来，他们圈地现象非常激烈，您认为这对二、三线城市的房地产市场有哪些影响呢？
葛总：我觉得从长远的发展过程当中来看，肯定二、三线城市是未来发展的空间，因为一线城市的城镇化已经基本完成，二、三线城市可能是未来城镇化的一个主战场。但是从目前发展商短期的动作来讲，他们回归一、二线城市是比较明显的，三、四线城市其实去年就已经在布局了。我想未来一段时期，可能从比重上来讲，品牌开发商会比较偏重于一、二线城市，三、四线城市会布局，因为从战略上来讲肯定要考虑的，但是相比去年来讲，会稍微放缓一点。
房天下记者：这种大型房企进驻二、三线城市，对二、三线城市的中小房企来讲，会不会出现大鱼吃小鱼的现象？
葛总：我感觉这肯定是行业的趋势，这几年虽然一直在调控，但是品牌房企并没有出现大的下滑，有的还越做越好，增长得还不错。这是行业集中度的一种提高，这是必然的趋势。因为作为大企业来讲，品牌企业，它的资金优势，品牌优势，产品优势都是有一定的体现，我相信这对于一个三线城市的中小型开发商来讲，肯定是存在着比较大的竞争压力。但是我觉得，中小型的房地产企业，也有自己的优势。它在本地可能有自己本地化的一些客户群，比如说可能做了10多年，客户一直跟随它，对它的品牌，对它的产品认知相对来说比较高，在这个时期，三、四线城市的中小型开发商，应该更多的加强与品牌企业的合作，我感觉现在联合开发是比较多的，我相信品牌企业与地方企业的强强联合，将来也是一个趋势。
房天下记者：很多人认为地方政府对于土地财政的过度依赖，这个是让房价越调越高的罪魁祸首，进入四季度以来，土地市场一直呈现升温态势，最近开发商掀起了轰轰烈烈的“地王”浪潮，是不是说明开发商拿地扩张愈演愈烈，这是否会添加到我们的开发成本里呢？
葛总：关于“地王说”，什么最近出了新的地王，我感觉跟地方政府推进的策略有很大的关系。年初市场是比较冷的，主要原因也是开发商对今年的房地产市场的判断不乐观，地方政府推的地块也相对来说是质量比较差。下半年，整个市场回暖，我相信开发商会更有信心一些，另外随着开发企业回归一、二线城市，一些地方政府其实也适时推了一些区位比较好的地块，这样的话，引起了总价也好，或者是单价也好，价格比较高的一些地块成交。我相信，这肯定会有，但是现在地产商拿地，比以前理性很多。现在大家还考虑未来增长的空间的问题。
房天下记者：最后，我希望您可以给我们总结一下，一是总结一下2012年，即将过去的2012年，的房地产发展和整体的情况；二，您展望一下2013年，我们有哪些发展前景？
葛总：我觉得对2012年来讲，无论是对于房地产市场来讲，强势品牌的房屋企业来讲，是2011年调控以来明显回暖的一年，这是比较明显的特征。对2013年而言，我们依然相信良性的需求会持续的保持下去，我觉得发展商应该抓住2013年的机会，特别是2012年回暖以后，应该抓住好2013年的机会，提高自己的销售额，提高自己的产品竞争力，我想2013年，房地产企业会获得不错的。
房天下记者：谢谢葛总对房地产发展形势给出了自己的看法和解析。感谢葛总今天接受我们的采访，谢谢！
葛总：好的，谢谢！
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