土地市场大升温 拿地潮或将解冻楼市

土地市场持续升温 二线开发商举债买地

“十一”黄金周前后，国内土地市场骤然升温，万科、金融街、富力、保利、龙湖、佳兆业纷纷出手。沉寂了近两年的土地市场，拼杀撕咬的局面再现。握有大量现金的巨头固然一掷千金，荷包羞涩的地产商同样也不甘寂寞。举债买地，成为不少中型地产商在这波“抢地季”抗衡之路。然而在当下总体经济迷雾重重，房产销量再陷低谷之时，举债扩张的风险无疑也在倍增。

土地市场“高烧”不退

自2010年12月，土地市场达到近5年点后，土地出让金开始进入波浪式下行通道，至今已经连续同比负增长长达一年。但9月十大典型城市土地出让金收入为485亿元，虽然同比还是下降了两成，但环比增长了近五成，出现了明显回升。

节后土地市场依旧火热，节后天万科、佳兆业先后在佛山、南海竞得心仪地块，两天后，保利与其合作伙伴先后在上海、长沙拿下两地今年规模的土地。预计节后土地市场的火热依然继续，因为地方政府的“推地潮”还在延续，据悉佛山南海国土部门接下来还会推出13宗土地，杭州10月11日至19日，将有18宗地块密集挂牌，除此之外广州、天津都有密集的推地计划。

在这波抢地潮中，手握现金的地产巨头固然频频出手，中报显示手头握有470亿元现金的万科率先出手，七八两月拿地的金额就达到96亿元，9月更是6天内连续拿下4幅地块，拿地金额接近69亿元。

其后招商、保利等实力雄厚的开发商各施其法。中报显示持有251.8亿元现金的保利地产采取强强合作的方法，节前，保利联合首开，以13.8亿元在北京土地市场首有斩获；10月10日保利携手万科，以32.56亿元一举拿下长沙今年规模地块——滨江B7地块；当天下午，旗下保利建锦、信保(天津)股权投资基金联合体又以45亿元夺得上海徐汇区一商住地，成为2012年的上海总价地块。与保利竞争该地块的还包括华润、中海、绿地三家国企，经过数百轮的激烈竞拍，最终折合楼板价高达27055元/平方米，溢价42.86%。

但这还不是近期溢价率的竞拍，10月8日，万科、招商、雅居乐、佳兆业等十多家品牌开发商出现在佛山南海，在经历95轮厮杀后，佳兆业最终以近18亿元夺得3宗捆绑出让的商住用地，溢价率超过70%。

9月融资10月买地

战胜万科、招商的佳兆业，并不能划为财大气粗一类，也不能与保利、首开等有着深厚政府背景的央企相比。据其未经审核的中报数据显示，截至2012年6月底，该公司手头握有的现金及现金等值项目不过34.57亿元，仅南海一块土地的出让金已经占了手头现金的52%。资料显示，该公司从6月开始频频出现在土地市场，从6月至今在土地市场就花了42.96亿元，远高于其手头握有的现金。

支持其扩张的无疑只有举债，佳兆业凭借的是香港的融资平台。9月12日，佳兆业发布公告称，拟发行2017年到期的票据2.5亿美元，而为了吸引投资者，佳兆业为此支付的年利率高达12.873%，为近期高息债融资内地房企中。正是凭借这2.5亿美元的优先票据，10月佳兆业在土地市场战胜几位手握巨资的地产大佬。

9月融资，10月买地的并非仅仅佳兆业一家，9月19日龙湖地产公告配股筹资，筹资目标达30.89亿港元。一周后，龙湖地产通过激烈竞争，以14.7亿元夺下北京孙河乡住宅地。数据显示，从8月开始，内地房地产企业就频频在香港融资，路劲地产、金隅股份也在9月通过发债，分别在香港获得3.5亿美元及30亿元人民币。加上宣布发债但没有明确金额的花样年以及各类银行贷款，近期内地房企在香港的融资规模超过了400亿元。

中银(香港)投资的一位分析师表示，八九月内地房企的融资潮与今年上半年的销售情况密切相关，“去年内地房企也有募资冲动，”该人士表示，但当时由于房产销售不景气，出现认购额不足而折戟。今年上半年由于业绩改善，也加剧了内地房企的“资金渴求症”。

“还有一个重要的原因是境外资金充裕。”亚银投资的首席分析师李大伟表示，国外特别是美国的三轮量化宽松政策出台，这些资金在实业领域又没有找到更好的投资机会，其中部分就会选择投资在新兴发展国家的不动产领域，例如菲律宾等东南亚国家的不动产涨幅明显。“国内由于有资本管制，直接投资国内房产，资金出境有困难，不少会选择购买内地房企的高息债。”

二线开发商举债扩张

然而，举债扩张固然让二线开发商有了与龙头大佬叫板的实力，同时也埋下了巨大的风险。佳兆业可谓是近年举债扩张的典型案例，从2009年年底赴港上市后，佳兆业就开始频举发债圈地，仅2011年一年就花了59.4亿元拿下了35幅土地。

其直接后果是负债率的快速上升，2011年年报显示，佳兆业净负债率飙升到76.6%，而2010年同期的数据为30.6%。当年其手头仅握有39.4亿元现金，但其一年内需要偿还的借款就高达20.67亿元，加上需要支付的收购土地按金21.2亿元。换言之佳兆业当年的现金已不足以支付。

这使得佳兆业在今年上半年较为沉寂，专注于通过快速开发销售物业缓和资金链。2012年中报显示，今年上半年佳兆业合约平均售价为5858元/平方米，同比下降了近19%。1~5月，该公司只花了5.2亿元买入两幅土地。

这也使得该公司的负债情况有所改善，净负债率降为73.4%，一年内到期偿还的负债降为11亿元，环比下降了近10亿元。其中总债务下降了近5亿元，与之相对应是握有的现金及等价物也下降了近5亿元，但五年内偿还的负债则增加了5亿元。

通过一系列债务运作后，佳兆业再度举债扩张，先是在今年5月，该公司与PA International Opportunity VILimited签订可换定期贷款协议，对方为佳兆业提供1.2亿美元的可换贷款，年利率为13.5%。其后的6月，佳兆业一口气买了3个项目，七八月又先后增加了4个项目，在9月发行高息债后，又在10月拿下1个项目。

至此，今年前10月，佳兆业在土地上投入的资金就超过48亿元，并不亚于疯狂扩张的2011年。与此同时期内由于现金减少了近5亿元，也让佳兆业的支付重压难解。2012年借款成本同比大幅增加，中报显示佳兆业期内的借款成本总额为8亿元，同比增加62.3%。

更甚者是房产销售近期出现放缓迹象，佳兆业今年上半年累计合约销售额为65亿元，按年增长44%。市场人士分析这也是该公司负债得以改善的基础，但进入7月后销售增长开始回落，当月该公司合约销售15亿元，同比减少20%；八九月销售31亿元，同比减少23%。这也使得该公司前9个月的销售增长只有7%。

在这种背景下，举债扩张者的风险远大于持币者。

多地甩卖土地可能推高房价 调控成果或遭蚕食

近期，杭州、南京、武汉、温州等多个城市纷纷大规模推出土地，一些城市土地市场出现升温迹象。土地市场升温将强化公众房价上涨预期，弱化楼市调控成果，加剧楼市反弹压力。专家表示，当前需要加大土地供应，但应控制推地节点、单次规模，同时尽快启动相关改革让地方政府摆脱土地财政依赖，抑制土地市场升温推高房价。

土地市场现升温迹象

近段时间以来，杭州、南京、温州等十多个城市大幅增加土地供应，有的甚至一次性推地上千亩，开发商拿地意愿和能力同步提高，土地市场出现“量升价动”的升温局面。

9月4日，杭州市国土资源局发布国有建设用地使用权出让信息预告称，杭州主城区近期将推出26宗土地，出让面积总计为85.8万平方米，合1287亩。其中，住宅用地14宗，面积约832亩。与此同时，江苏宿迁、湖北襄阳等地的土地推介会近期也频频在杭州举行。

而就在此前一周，杭州主城区一次性挂牌7宗土地，其中有4宗为住宅用地，出让总面积达30万平方米，为杭州近年来推地量的单次拍卖，最终成交总价为54亿元。

与杭州一样，早在7月中旬，南京市国土局连续预公告了41幅即将推出的地块，总面积达230万平方米，两项数据均创下了南京土地市场新的纪录。其中，住宅用地19幅，总出让面积135万平方米。据了解，以往南京国土部门一次预公告地块的数量多在10幅左右，此次一天之内连续预告了41幅地块，业界哗然。

机构数据显示 ，8月份 ，万科、龙湖、中海、金地四家大型房企拿地金额合计为120多亿元，环比上涨4.85%。国家统计局发布的数据显示，1-8月，房地产开发企业土地购置面积为23624万平方米，同比下降16.2%，降幅比1月至7月缩小8 .1个百分点；土地成交价款4 8 0 0亿元 ，下降7.6%，降幅缩小9.3个百分点。

地方政府大规模推地引发了各大房企的新一轮抢地潮 。9月5日，万科以13 .65亿元成功竞得广州开发区开源大道以南某地块；绿地以底价4 .39亿元将佛山禅城区出 让 的 一 商住地块收入囊中 。6日，万科击败中海和保利，以总价为33 .06亿元摘得合肥庐阳区总面积达到775 .34亩的超大连体地块……

近期地方政府加大土地供应与土地供地计划指标和地方财政压力不无关系。据国土资源部日前公布的数据，今年上半年住房用地供应计划落实4 .72万公顷，仅为年度计划的29.6%。财政部公布的数据显示，上半年，国有土地使用权出让收入11430亿元，同比减少4342亿元，下降27 .5%。“这两方面的压力不会马上消除，所以地方政府推地还将持续。”曹旭东表示。

巩固楼市调控成果压力增大

值得注意的是，随着地方政府大规模推地，以及多个一二线城市前期楼市成交量回升等因素叠加影响，购房者房价上涨预期增强，巩固楼市调控成果压力增大。

“快房网”首席评论员程伟明表示，一年多的楼市调控使得土地市场几乎“冰冻”，近期土地市场成交量增大对加大楼市供给有积极意义。“长远来看，加大土地供应为楼市提供了更多的‘面粉’，为房价合理回归预留了空 间 ，利好楼市调控。”程伟明说。

但是，从杭州、南京、武汉等地土地拍卖情况看，尽管开发商拿地整体更加理性审慎 但多家争抢、较高溢价率地块已经出现。在8月27日杭州土地拍卖中，有两块宅地经过18轮和21轮竞价成交，溢价率都超过了10%；在8月24日武汉举行的土地拍卖会上，其中两宗地经过60轮和40轮竞价才最终成交。万科于9月6日击败中海和保利摘得合肥的超大连体地块，平均溢价率超过37%。

土地市场成交量上升，很可能带动地价升温。曹旭东表示，由于土地出让金收入大幅降低，地方政府推地意愿强烈。同时，一些一、二线城市楼市成交连续数月稳步回升，部分开发商回笼了一定资金，重新拿地“补仓”愿望较强。“供需两方都有意愿，土地市场升温趋势正在形成。”曹旭东说。

土地市场的变化正在影响购房者心态。一些购房者认为，随着土地市场升温 ， 房价很可能 “回暖”。“刚看上一个楼盘，本来还想再等一等。”杭州一家家电卖场的工作人员胡笼说，但现在杭州土地市场开始活跃，很可能带动房价上涨，准备马上出手。“‘面粉’热销，‘面包’就很可能涨价。”

值得注意的是，楼市成交回升正在强化购房者的“看涨”预期。国家统计局数据显示，1-8月，商品房销售面积57415万平方米，同比下降4 .1%，降幅比1-7月份缩小2 .5个百分点；商品房销售 额3 4 0 1 1亿元 ， 同 比 增 长2.2%，1-7月份为下降0.5%。

专家表示，楼市走势一般首先反应在土地市场上，近期土地市场出现的回暖信号很可能影响楼市。“土地市场升温向楼市传达了积极回升的信号，购房者在这一信号的作用下会强化楼市上涨预期，并真实反映在市场行为上。”曹旭东说。

此次土地市场升温与楼市成交连月回升、经济下行压力加大等多方因素叠加，将增大房价反弹压力。程伟明表示，楼市调控刚刚取得一定成果，房价回调企稳基础仍十分脆弱，土地市场的异动很可能“蚕食”楼市调控成果，需格外警惕。

尽快摆脱土地财政依赖

接受采访的专家表示，当前土地市场升温苗头已经出现，急需采取措施遏制土地市场“走热”。短期来看，应在加大土地供应的过程中注意推地节奏 ， 防止土地市场“量价齐升”；长期来看，应尽快启动楼市深层次改革，让地方政府摆脱土地财政依赖，巩固楼市调控成果，促进房地产业稳健发展。

多位业内人士认为，抑制土地市场升温、稳定公众预期要从四个方面着力：

一是在加大土地供应的同时，注意推地时间节点 、 单次推地规模，防止出现“量价齐升”影响市场预期。一方面，要加大土地供应规模，保障楼市供应稳步提升，为房价回归预留空间；另一方面，要避免一次性大规模集中推地给社会传递土地市场升温信号。应分散推地、避免炒作，在稳步提升土地市场供应量的同时，维持地价在合理的低位运行。

二是要注重盘活存量房源，多方着手加大楼市供应，避免一味加大土地供应“跑偏”增供给本意。南京一家房地产中介市场部负责人表示，目前，很多一、二线城市都存在大量的空置房，政府可以适当减免流转税 ， 鼓励二手房市场交易，分流部分刚性需求，降低开发商拿地开发新盘的热情，间接降低政府推地积极性。

三是引导开发商更加理性，谨慎拿地，防止出现“地王”、高溢价地块形成负面示范效应。中央应强化对地方土地市场督查，严防地方政府和开发商 “合力 ”推高地价、制造“地王”。经济学者郑荣华提醒开发商应十分慎重，“在楼市调控的关键期，推高地价对开发商没有半点好处”。

四是尽快启动与房地产相关的财税、土地等方面改革，通过制度化的方式解决地方政府财权事权不匹配、收入支出不对等问题，逐步使地方政府摆脱土地财政依赖。曹旭东表示，地方政府靠“卖地”维持财政收入不是长久之计，长期来看，要避免“土地盛宴”、巩固楼市调控已经取得的成果 ， 需要土地、财税等方面的实质性改革尽快破题。

是解冻复苏还是过热反弹 躁动之下看土地市场

黄金周刚过，土地市场再起波澜。北京、上海、杭州等多个城市密集挂牌出让多幅土地，大型品牌房企频频大手笔拿地，土地市场“躁动”呈燎原之势。地市究竟是“解冻复苏”还是“过热反弹”?土地市场“躁动”对楼市调控大局影响几何?

土地市场“躁动”呈席卷之势

一个月前，杭州土地市场投下“重磅炸弹”：杭州市国土局一次性预告将出让26宗、1200余亩土地。10月以来，这些土地逐渐进入正式的拍卖程序。据近日杭州市国土资源局发布的土地出让公告，10月杭州主城区将有超过20宗土地密集出让，总面积近70万平方米，超过1000亩，创年内杭州单月出让土地面积之最。

上海、北京等多地土地市场表现同样抢眼。国庆长假后周，上海集中推出5幅地块，出让面积共计33.69万平方米，起始出让金总额89.55亿元。其中10日推出的三块土地全部成功拍出，土地出让金收入超过60亿元;位于徐汇区滨江板块的一块宅地经过多轮竞价，被一竞买人以45亿元总价竞得，折合楼面价27055元/平方米，溢价率达到42.86%。

节后几天，多个城市的土地市场呈现热销局面。各地土地市场在迎来9月成交高峰之后，10月份依然保持强劲的成交势头。万科、保利、首开、龙湖等品牌房企的拿地步伐明显加快，近期北京、上海、杭州等地的土地市场频现这些大型品牌房企的身影。

地市“解冻复苏”难言“过热反弹”

土地市场的变化出现在7月底，国务院派出的督查组调查后发现，一些城市今年上半年商品住宅用地计划执行进度较慢，个别城市不到计划供应量的10%。此后，地方推地步伐明显加快。

中指院研究员曹旭东认为，目前的土地市场整体呈现“解冻复苏”的状态，难言“过热反弹”。“现在土地市场的热销局面是地方政府‘以价换量’的结果。”曹旭东说，也就是说，土地市场的复苏是地价低位运行的正常反应。

从各地的成交情况看，地价普遍维持在相对较低水平。9月份杭州推出的土地，多数以起拍价成交。同时，值得注意的是，此轮地方政府“推地潮”中，宅地的占比并不大，宅地“僧多粥少”从而出现多轮竞价和较高溢价也属正常。

从拿地企业来看，市场中活跃的仅是少数在布局、高周转经营的开发商，如万科、保利等大型房企，中小房企仍比较沉寂。在严厉的调控政策下，房企拿地策略逐渐呈现分化态势，大型房企“跑马圈地”，一些中型房企持续观望，更多的中小房企“无米下锅”。

分析人士指出，土地市场的拿地策略分化显示房企的真实状况。一些大型房企销售情况较好，拿地“补仓”是正常需求，但更多的中小开发商仍在资金“饥渴”中挣扎。很多房企根本没有资金进入地市，土地市场近期“反弹”的可能性不大。

不过，也有业内人士指出，土地市场“躁动”仍值得警惕，土地市场成交量上升，很可能带动地价升温。应密切关注土地市场变化，防止土地市场由“复苏”转变为“升温”，必要时要果断对土地市场“走热”踩刹车。

增供给有利于稳预期

土地是楼市的“面粉”，加大“面粉”供应有利于“面包”价格的稳定。曹旭东表示，最近几个月地方政府推地力度加大，开发商在较低价位拿地，对楼市增供给意义重大，为房价回归预留了空间，将强化楼市回调预期，利好楼市调控。

多位业内人士表示，地方政府既有土地供地指标压力，又有地方财政吃紧压力，加大土地供应仍将持续，这将使土地市场处在“量升价稳”的状态，长远来看，有利于保障楼市供应，符合增供给保长远的楼市调控方向。

不过，要防止“地王”、高溢价地块出现影响预期。曹旭东表示，中小房企应谨慎拿地。“经历一年多的严厉调控，开发商手中的资金并不宽裕，小房企更应该‘量入为出’，盲目拿地风险很大。”

专家提醒，地方政府应注意推地策略，避免密集大规模推地人为造“地王”。中央应强化对地方土地市场督查，严防地方政府和开发商推高地价，向楼市传导升温预期。

业内人士建议，本轮“史上最严”楼市调控已逾一年半，与房地产发展相关的财税制度安排、土地使用等深层次改革应因时而动，既为楼市调控深入破除障碍，也为房地产健康发展奠定基础。

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