[摘要] 8月9日公布的7月份CPI指数同比上涨1.8%，今年以来持续下行的CPI终于在下半年的第一个月“破2”。时隔两年半之后，CPI进入“1时代”。巧合的是，2010年上半年，恰恰是房地产政策由放松转向逐步收紧的起点。
8月9日公布的7月份CPI指数同比上涨1.8%，今年以来持续下行的CPI终于在下半年的个月成功“破2”。时隔两年半之后，CPI进入“1时代”。巧合的是，2010上半年，恰恰是房地产政策由放松转向逐步收紧的起点。
“金九银十”预期增强
在8月9日CPI数据公布之前，很多经济学家和机构都预测7月份CPI数据很可能会延续上半年以来持续下降的态势，而6月份CPI同比增幅已经降到2.2%的情况下，7月份CPI若继续回落，“破2”则成为必然。
作为反映一定时期内居民所消费商品及服务项目的价格水平变动趋势和变动程度的指数，CPI最主要的作用就是在一定程度上反映通货膨胀或通货紧缩的状况。按照一般经验来说，当CPI过高时，政府通常会采取相对紧缩的货币和信贷政策，来抑制通胀风险，而当CPI低于一定程度时，货币和信贷政策则会相对进入较为宽松的时期，刺激经济，避免通货紧缩。
房地产行业作为对货币和信贷政策极为敏感的行业，之所以在经过近两年的调控后，能够最终逐步“降温”，与调控以来对房地产信贷方面的管制逐步加强有巨大关系。而信贷管制往往是在CPI高企下的必然政策，自2010年初开始一直高企的CPI，逼迫货币和信贷政策不断收紧，加上房地产调控的要求，银行对开发商的开发贷款更多限制，以及限购限贷政策对购房人的限制，最终共同导致了2011年下半年开始的房地产“量价齐跌”局面。
而这种局面在进入2012年之后，正在发生着微妙的改变。先是上半年开始，不少地方政府在房地产成交量的下降和卖地收入减少的压力下，通过放宽公积金贷款条件和额度、降低首套购房者税费、降低普通商品房认定标准等方式，对调控政策进行微调。接着在6月和7月间一个月内两次降息，加上之前的降准，逐步释放的信贷放松信号，又促使大量刚需入市，迎来了二季度的成交量回升。而与前段时间降息、降准一致的是今年以来不断下行的CPI指数。
似曾相识的是，上次CPI处于“1时代”，还是2010年1月份。在之前的2009年CPI甚至长期处于负值阶段，也是在经历过2008年经济危机后，信贷政策最为放松的时段，央行曾在2008年9月至12月百日间连续五次降息，而那时也是楼市最为“火热”的时候。
“CPI同比涨幅三十个月来首低于2%，局部通缩风险已现端倪，当前宏观经济形势不乐观，市场上对政策放松的预期也更加强烈。随着CPI维持在低位，给政策调控提供了很大空间，降息、降准等货币政策亦是有空间的。对楼市则是利好，经济不景气，调控必然松动，信贷政策松动，购房者入市的积极性明显提高，在其他行业需求贷款下降的情况下，楼市的贷款政策可能继续宽松。”北京中原市场研究部总监张大伟表示。
张宏伟则表示，对于首套房置业者来讲，由于微调政策的继续，以及之前的降息明确房贷利率在政策范围内可以至七折，也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会，现阶段仍然是自住需求的购房时间窗口，在这个阶段首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升，并且将成就楼市成交量“金九银十”。
楼市走向尚存变数
“金九银十”预期增强的同时，近期的一些数据以及未来的政策预期，决定了楼市的走向尚存一定变数。
国家统计局公布的7月份的国房景气指数为94.57，比上月回落0.14点，再创历史新低，显示出在楼市成交有一定回升的同时，房地产行业新开工和拿地等开发投资意愿依然较为低迷。而据中原地产统计，上市房企在7月份的销售额均出现明显的下滑，13大房企公布的7月销售业绩合计为410.13亿元，环比6月份下调了29%。此外，截至目前，公布上半年年报的23家房企库存为3757.22亿元，相比年初的3459.34亿元有明显增加。“销售层面和库存层面，都决定了楼市回暖尚存变数。特别是房价如果回升过快，必然会遭遇买房人的抵制而影响销售。”业内人士表示。
而更大的变数，则体现在政策层面。在5、6月份不少城市的楼市显现“量价齐升”态势以来，各部委连续十余次表态，明确表示政策不会从中央层面放松，而近期国务院向16省市派出督查组督查房地产调控政策的执行情况，更显示出中央对维持限购限贷等调控红线的坚定立场。近期不少媒体报道，在督查结束后，可能会有新一轮调控政策出台，以防止可能出现的楼市“过热”，房产税继续扩大试点、增加房产交易税费、扩大限购限贷的范围等都被提及。
天津财经大学经济学院副院长丛屹表示，结合当前的经济形势，更严厉政策出台的可能性不大。“政策性规范为重，对房地产行业的真正杀手锏还是信贷管制。”丛屹表示，如果9、10月份出现房价过度反弹的情况，不排除对房地产信贷再度收紧的可能。
CPI进入1时代融资成本或下降 开发商谋划金九银十
上周四国家统计局公布的数据显示，7月CPI同比上涨1.8%，一举跌到了2%以下，再创新低。预期中的降准也将随之而来，这将为房地产市场政策微调提供更多空间。对此，沪上部分开发商已经开始谋划楼市“金九银十”，而一些二线房企也开始觊觎“弯道超车”。海外上市、借壳上市，发行房地产基金等融资手段纷纷出炉。希望最快速度触底反弹，抢占市场份额。
开发商谋划楼市“金九银十”
“目前公司已经开始增加9月-10月份的销售业绩了。”沪上一房企销售案场经理黄斌昨日向记者透露道。他表示，虽然楼市调控依旧存在，并未有所松动，但是公司判断货币政策的松动将会越发明显。而中小户型的刚需项目成交量将在四季度有一个明显的增大。 “我们有四个刚需项目案场都有指标的提高。 ”
而业内人士也表示，7月CPI进入1时代，短期内货币政策放松的可能性进一步落实，那么还有可能以降息或降准的方式进一步释放市场流动性，进而影响未来房地产市场的走势。
此时，楼市的投资投机型需求不会由此大规模入市，市场环境相对平稳，这一定程度上为当前楼市“微调”刺激首套房“自住需求”入市提供了政策面与市场面的机会。再加上楼市差别化微调政策的执行将成就楼市成交量“金九银十”。
“现在最为关键的是银行的利率优惠，我们有招行的8折优惠，这吸引了不少刚需客户。 ”保利悦城的销售人员向记者介绍道。而在上周，该项目的销售记录为98套，成为上周的销售。的确相比与开盘优惠，其代理银行给出的8折利率优惠则更吸引客户。记者在其开盘上午不到一个的看盘中，售楼处连续有数十组顾客上门，使得售楼处的销售人员服务不过来。一些看房者不得不自己拿着楼书观看。一对看房者在听取了销售人员介绍8折的利率后，立马请销售人员帮助计算一下利率优惠能够剩下多少利息。 “算了一下首套房的话，一方面每月还贷可以少付300元左右，30年的话也有11万的利息优惠。 ”如果看中的话，两者加起来差不多有20万元的优惠。 ”看房者苏先生分析道。
同策研究咨询中心总监张宏伟对此坦言，对于首套房置业者来讲，由于“微调”政策的继续，以及之前降息明确房贷利率在政策范围内可以至七折，那么也就明确地为“首套房”自住需求进一步放量入市提供了市场机会，成交量 “金九银十”可期。
基于上述趋势，业内人士判断，在这个阶段，以首套房置业为主的需求将会继续积极入市，继续放量，延续之前成交量回升的局面，这将使开发企业对于整个市场“基本面”由信心不足转向谨慎乐观，但是，从未来房价角度来讲，如果由于微调、降价等多种因素房地产市场成交量得以回升，整个房地产市场降价的动力会逐步消失，房价降幅随着成交量的持续增加也会逐步收窄。
上海易居研究院副院长杨红旭也表示，一般规律货币政策实质性放松3一6个月后见效，资产价格将步入上升通道。本轮货币放松节奏前慢后快，去年四季度至今年一季度，节奏慢仅降存准率。 6月开始降息，节奏加快。下半年GDP、股价必反转，房价盘整加小涨。
二线房企谋划“弯道超车”
面对7月CPI恐入1时代，融资成本的下降，部分二线房企则开始谋划起“弯道超车”。海外上市、借壳上市，发行房地产基金等融资手段纷纷出炉。觊觎最快速度触底反弹，抢占市场份额。
7月28日，深圳和光现代商务股份有限公司发布公告，通过重组，置入上海三湘（集团）有限公司的优质资产，经深圳证券交易所核准，公司股票自2012年8月3日起撤销股票交易退市风险警示及其他特别处理，同时公司名称变更为三湘股份有限公司。这意味着，8月3日，*ST商务将恢复上市交易，停牌达5年之久的*ST商务将转变为一家上市房企。虽然业内人士认为，房企融资渠道收紧的时下，上海三湘此番借壳成功仅是个案，并非房企融资开闸的信号。但对于面临融资困境的房地产企业而言是一个信号，也是一种信心。 “尤其是下半年货币政策仍有微调的可能，虽力度会缩小，但其对房地产市场的影响愈加明显，连续的降存准率、降息的累积效应对房地产市场形成实质利好。这些都使得房企希望能够拥有更多的资金进行开发投资抢占份额。 ”张宏伟如是说。
跟随三湘的脚步，沪上另一房企也在加速自己赴港上市的脚步。不久前，有香港媒体曝出，旭辉地产今年有赴港上市计划。尽管这一消息并未得到旭辉地产的证实。但是昨日记者从多名旭辉地产内部人士获悉，虽然旭辉上市计划并无相关时间表，但是步伐的确在加快，尤其是刚需产品战略得到了资本市场的关注。旭辉集团董事长林中曾向记者表示，旭辉的产品结构目前在中低价位产品的量占60%，明年目标应该会占到80%。而这主要是针对目前楼市调控的总体判断做出的调整。公开市场数据显示，旭辉地产是今年上半年，最得益于市场刚需性回暖的开发企业之一，其销售额跻身上海前三。记者还发现，目前旭辉集团频频在京沪两地拿地，业内预测这是为其上市做土地储备，吸引投资者的关注。
对此，业内人士也坦言，今年以来，地产企业经过两次降息，融资成本从去年峰时15%以上，下降到10%左右，开发商们紧绷的资金链也会略有松缓。虽然从目前的形势来看，由于房价出现反弹迹象，政策趋紧的可能性正在加大，抑制房地产投资投机不放松的大方向不会改变。但与此同时，国家政策鼓励首次置业需求，而不断强调抑制投资投机需求的方向，可以看出，刚性需求将成为成交量回暖的主要推动力。
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