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差别化限购限贷政策或成就市场“金九银十”

新金融观察报   2012-08-14 07:34

[摘要] 8月9日公布的7月份CPI指数同比上涨1.8%,今年以来持续下行的CPI终于在下半年的第一个月“破2”。时隔两年半之后,CPI进入“1时代”。巧合的是,2010年上半年,恰恰是房地产政策由放松转向逐步收紧的起点。

8月9日公布的7月份CPI指数同比上涨1.8%,今年以来持续下行的CPI终于在下半年的个月成功“破2”。时隔两年半之后,CPI进入“1时代”。巧合的是,2010上半年,恰恰是房地产政策由放松转向逐步收紧的起点。

在业内人士看来,CPI的回落低位,预示局部的通缩压力开始显现,货币政策进一步放松预期的增强,也为房地产市场继续制定和施行“差别化”的限购限贷政策奠定了基础。“降息、降准预期增强,结合已经出现的刚需入市情况继续放量,政策层面若无大的变动,"金九银十"到来的可能性大增。”同策咨询研究中心总监张宏伟表示。

“金九银十”预期增强

在8月9日CPI数据公布之前,很多经济学家和机构都预测7月份CPI数据很可能会延续上半年以来持续下降的态势,而6月份CPI同比增幅已经降到2.2%的情况下,7月份CPI若继续回落,“破2”则成为必然。

作为反映一定时期内居民所消费商品及服务项目的价格水平变动趋势和变动程度的指数,CPI最主要的作用就是在一定程度上反映通货膨胀或通货紧缩的状况。按照一般经验来说,当CPI过高时,政府通常会采取相对紧缩的货币和信贷政策,来抑制通胀风险,而当CPI低于一定程度时,货币和信贷政策则会相对进入较为宽松的时期,刺激经济,避免通货紧缩。

房地产行业作为对货币和信贷政策极为敏感的行业,之所以在经过近两年的调控后,能够最终逐步“降温”,与调控以来对房地产信贷方面的管制逐步加强有巨大关系。而信贷管制往往是在CPI高企下的必然政策,自2010年初开始一直高企的CPI,逼迫货币和信贷政策不断收紧,加上房地产调控的要求,银行对开发商的开发贷款更多限制,以及限购限贷政策对购房人的限制,最终共同导致了2011年下半年开始的房地产“量价齐跌”局面。

而这种局面在进入2012年之后,正在发生着微妙的改变。先是上半年开始,不少地方政府在房地产成交量的下降和卖地收入减少的压力下,通过放宽公积金贷款条件和额度、降低首套购房者税费、降低普通商品房认定标准等方式,对调控政策进行微调。接着在6月和7月间一个月内两次降息,加上之前的降准,逐步释放的信贷放松信号,又促使大量刚需入市,迎来了二季度的成交量回升。而与前段时间降息、降准一致的是今年以来不断下行的CPI指数。

似曾相识的是,上次CPI处于“1时代”,还是2010年1月份。在之前的2009年CPI甚至长期处于负值阶段,也是在经历过2008年经济危机后,信贷政策最为放松的时段,央行曾在2008年9月至12月百日间连续五次降息,而那时也是楼市最为“火热”的时候。

“CPI同比涨幅三十个月来首低于2%,局部通缩风险已现端倪,当前宏观经济形势不乐观,市场上对政策放松的预期也更加强烈。随着CPI维持在低位,给政策调控提供了很大空间,降息、降准等货币政策亦是有空间的。对楼市则是利好,经济不景气,调控必然松动,信贷政策松动,购房者入市的积极性明显提高,在其他行业需求贷款下降的情况下,楼市的贷款政策可能继续宽松。”北京中原市场研究部总监张大伟表示。

张宏伟则表示,对于首套房置业者来讲,由于微调政策的继续,以及之前的降息明确房贷利率在政策范围内可以至七折,也就明确地为首套房“自住需求”进一步放量入市提供了市场机会,现阶段仍然是自住需求的购房时间窗口,在这个阶段首套房“自住需求”将继续支撑整个房地产市场成交量持续回升,并且将成就楼市成交量“金九银十”。

楼市走向尚存变数

“金九银十”预期增强的同时,近期的一些数据以及未来的政策预期,决定了楼市的走向尚存一定变数。

国家统计局公布的7月份的国房景气指数为94.57,比上月回落0.14点,再创历史新低,显示出在楼市成交有一定回升的同时,房地产行业新开工和拿地等开发投资意愿依然较为低迷。而据中原地产统计,上市房企在7月份的销售额均出现明显的下滑,13大房企公布的7月销售业绩合计为410.13亿元,环比6月份下调了29%。此外,截至目前,公布上半年年报的23家房企库存为3757.22亿元,相比年初的3459.34亿元有明显增加。“销售层面和库存层面,都决定了楼市回暖尚存变数。特别是房价如果回升过快,必然会遭遇买房人的抵制而影响销售。”业内人士表示。

而更大的变数,则体现在政策层面。在5、6月份不少城市的楼市显现“量价齐升”态势以来,各部委连续十余次表态,明确表示政策不会从中央层面放松,而近期国务院向16省市派出督查组督查房地产调控政策的执行情况,更显示出中央对维持限购限贷等调控红线的坚定立场。近期不少媒体报道,在督查结束后,可能会有新一轮调控政策出台,以防止可能出现的楼市“过热”,房产税继续扩大试点、增加房产交易税费、扩大限购限贷的范围等都被提及。

天津财经大学经济学院副院长丛屹表示,结合当前的经济形势,更严厉政策出台的可能性不大。“政策性规范为重,对房地产行业的真正杀手锏还是信贷管制。”丛屹表示,如果9、10月份出现房价过度反弹的情况,不排除对房地产信贷再度收紧的可能。

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