[摘要] 5月底，随着江苏扬州、湖南、河北石家庄陆续透露出各种楼市“微调”的传闻，在全国房地产投资创近年新低，经济增长减速的大背景下，人们对房地产调控的走向十分关心；与此同时，随着5月楼市成交量的大幅回暖，房价会不会再次暴涨也成为被关注的焦点。
5月底，随着江苏扬州、湖南、河北石家庄陆续透露出各种楼市“微调”的传闻，在房地产投资创近年新低，经济增长减速的大背景下，人们对房地产调控的走向十分关心；与此同时，随着5月楼市成交量的大幅回暖，房价会不会再次暴涨也成为被关注的焦点。
局部微调调控大方向未变
事实上，自2011年下半年来，随着房地产调控政策在范围内的奏效，北京、上海、杭州、沈阳等近40个城市就已经开始陆续出台不同角度的楼市微调政策，政策微调内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等，央行也几次下调了存款准备金率。与此同时，更加严厉的性调控政策再没有出现，楼市进入了调控政策的发酵和观察期。所谓“政策底部”的特征开始逐渐显露。
“不过这并不意味着房地产调控政策的基本方向发生了改变。”中国房地产学会副会长陈国强表示，当前政策是局部微调，大方向未变。
在2011年以来的房地产调控中，许多数据的变化让人们明显地看到了某些地方经济对房地产市场的高度依赖。随着房地产相关税费的锐减，各地的确存在放松调控的潜在动力。不过，即便如此，中央调控房地产市场的决心和力度并没有发生变化，反而更加坚决。去年下半年以来陆续出现的几个试图松动限购的城市，政策无一例外全部被叫停。
“从目前整体房地产发展趋势来看，后市调控政策微调的主要着力点依然是释放刚需、降低刚需购房压力上，限购和限贷应该依然是严格执行，也是2012年年内不可能动摇的底线。”中原地产市场研究部总监张大伟说。
链家地产副总裁林倩也表示，限购以及差异化信贷是政策微调不可触及的底线。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，调整政策应有保有压。“这是一项需要长期坚持的方针，当前主要是通过限购和限贷措施进行抑制，未来可优化方式，比如通过房产税、根据住房信息联网情况等制定更好的措施等。”
刚需释放吹不起市场泡沫
据中指研究院统计显示，5月份前4周监测的40个城市中，有25个城市楼市周均成交面积同比上涨，10个城市涨幅超过50%，其中北京、温州、厦门、苏州等涨幅较大。5月份北京新建住宅成交突破万套，是近一年来的成交峰值。
对于成交上涨，陈国强表示，就外部因素而言，随着地方对楼市政策的微调，短期内不会再出台更加严厉的楼市调控措施，在这种局面下，市场预期发生了较大变化，同时也增加了一定的购买力；就市场内在因素而言，一是开盘数量明显增多，二是当前市场普遍是低价开盘或平价开盘，搅动了市场。
“政策见底了不意味着市场一定见底，并不意味着楼市将触底反弹。因为房价除了受政策影响之外，还受市场预期、楼市库存等方面的影响。目前来看，由于限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的，而且房地产企业库存较高，周转压力较大，资金压力较大，这决定了房价并不具备大涨的基础。”陈国强说。
最近一个月来，记者在北京跟踪调查了近十个买房个案。记者发现其中将近一半是父母帮无房的年轻子女买房；有3例买房者是工作多年，依靠积蓄买首套房；另有两例一个是改善型需求，一个是为了投资、提前布局。
中国房地产研究会副会长顾云昌表示，在中央大力建设保障房和增加普通商品住房供应的情况下，自住需求将会逐步得到缓解，市场的供求关系在逐步改善，此时适当释放刚需，是吹不起泡沫的。
博弈升级楼市表现不稳定
不仅如此，细微观察楼市还可发现，无论是横向看还是纵向看，楼市都呈现出不稳定的特征，甚至表现为忽冷忽热。
首先，并非所有城市都迎来成交上涨，甚至部分具有风向标性质的城市楼市成交出现了同比下跌的现象，中指研究院的监测显示，5月份上海商品住宅周均成交面积低于去年同比。
其次，并非所有项目都销售较好，市场并非普遍回暖，一些高端大户型和相对高价项目仍面临滞销。
分析人士指出，这表明楼市博弈进一步升级，楼市的参与者正相互试探、观望、选择，市场并未根本好转。
“当前这一轮调控中的限购、限贷的严厉程度远超之前的调控。”杨红旭则表示，假如房价在四季度之前有明显上涨，仍有可能引来国家新一轮的政策调控。
杨红旭认为，从另一个市场主体房企来看，当前企业仍面临两重困境：存货大和资金紧。多数企业的住宅存货量仍大，若以城市而论，多数一、二线城市的新建待售住宅处于去年以来的高位，预计要到明年上半年才会重新回归合理水平。另外房企资金面依旧紧张，而且也看不到下半年开发贷显著放松的迹象。因此，即便是近几个月成交反弹，开发商仍有很大的销售压力。(记者罗宇凡刘德炳)
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