[摘要] 2012年5月5日，哈尔滨第34届商品房展销会、第16届沿海楼盘展销会、第15届二手房交易大会在哈尔滨国际会议展览体育中心隆重开幕。在调控持续的大背景下，2012年的哈尔滨楼市经历了1月份的低迷，2、3月份的反弹，4月份成交大幅回升，楼市是否真正回暖？房价可有下降空间？
2012年5月5日，哈尔滨第34届商品房展销会、第16届沿海楼盘展销会、第15届二手房交易大会在哈尔滨国际会议展览体育中心隆重开幕。在调控持续的大背景下，2012年的哈尔滨楼市经历了1月份的低迷，2、3月份的反弹，4月份成交大幅回升，楼市是否真正回暖？房价可有下降空间？哈尔滨楼市面临“红五月”的严峻考验。搜房网也在时间采访到业内知名专家及开发商，探寻五月冰城楼市真相。
哈尔滨全新概念营销顾问公司市场部总监崔瑞琦
搜房网记者：随着中央继续对房地产市场进行调控和大规模建设保障性住房，楼市正逐步回归理性。面对房地产行业“暴利时代”的终结，房产企业开始分化，众多开发商齐聚商业地产，有人甚至将调控政策时期的商业地产喻为“黄金时代”,您们机构是怎么认为？
崔瑞琦：你提及的问题是很多业内人士近期较关注的，我们机构分析：随着大型房企进一步进军二、三线城市，这也为国内外企业、零售商及酒店进入本埠带来机会，加之目前可交易物业资产数量的增长以及市场透明度的提升，机构投资者对发展中城市的商业地产市场的投资意向大幅提升。但也正因如此，预防商业地产开发过度，导致市场不均衡现象的发生，将会在房地产市场的下一个调整阶段得到关注。
搜房网记者：从哈尔滨的情况来看，新一轮商业地产热正不断扩散，根据搜房网土地频道数据中心显示，2012年一季度，哈尔滨共出让土地47宗，其中涉及或以商业用地为主的用地21宗，占比达44.68%；纯住宅用地14宗，仅占比29.78%，这样的数据是否预示着商业地块将成为2012年的主打？
崔瑞琦：从数据上我们概念机构认为：商业地产和综合体项目将占今后几年的市场主导地位。其中的原因不乏包括城市的发展进级和调控政策等因素。自从中央政府及地方限购政策的落实，对住宅的投资得到了部分遏制，从 2011年下半年开始，哈尔滨住宅市场刚需人群观望气氛渐浓，投资客也是绞尽脑汁。而商业地产作为投资较高的物业之一，部分投资者已经把焦点转投到商业地产上。当然，从投资住宅转换到投资商业，他们也只是商业地产中的散户。我们机构认为，绝大部分的原因还是在于我市的发展进程及消费能力已经能对商业项目给予有力的支撑。由于我市商业综合体的不断进驻，在未来的3—5年内，哈市商业地产的投资开发将成为一个热门领域，但同时也要高度警惕商业地产出现泡沫现象，每个城市都有成功与失败的例子，很大程度上商业综合体的成功与否取决于开发商的实力与经验。
搜房网记者：作为购房者而言，可能最关心的问题就是：现在置业是不是时机？什么时候才是购房的时机？
崔瑞琦：我们机构经历了哈尔滨房地产市场15年来的阴晴冷暖。根据多年的市场经验，认为：目前的市场价格已经在一种逼迫的环境下处于回归的过程，今年确实是个低点，而购房者也应该用一种更加理性的方式去看待。价格再低也只是缩减利润部分，开发商不可能低于成本价格出售，如果真的要出现这种情况，那么政府会不会出来救市？这就会重现2008年的那场“缩工保价”运动，不拿地，第二不开工，第三缓施工，导致2009年之后楼市有效供应的大幅下滑。随后，刺激楼市政策的密集出台，又迎来了房价报复性上涨阶段。现在，不排除房地产市场“昨日重现”的可能性。所以选择在今年置业应该算比较保守的时机，但同时在购房过程中，概念机构提醒各位购房者：购房时要注重开发商实力，信誉等多方面因素，因为有实力的开发商一定会有相应的保障。
搜房网记者：据搜房网数据监控中心统计，哈尔滨楼市折扣多集中在96-99折区间，少数楼盘打到9折以下，还有很多的楼盘推出折扣以外的优惠、营销新花样频出。其实折扣都不算大，房价并没出现大幅度下降，您认为哈尔滨的房价当前是否是合理区间？
崔瑞琦：通过概念机构对部分城市的地产市场监控和分析：经过这一轮调整，部分一线城市价格已经下跌百分之几十。而由于采取比较及时的调控措施，对二、三线城市波及较弱。整体而言，房地产不存在硬着陆、崩盘的情况。哈尔滨现处于2线中级城市，属于发展中的城市，从调控至今可以看出哈尔滨市场整体均价变化并不明显，而从目前开发商的开发成本上分析，如今已经不是那个房地产的暴利时代了。况且要拆一个旧房子的补偿价格已经和新房子相差无几了，在这样的情况下，价格的下浮空间还剩下多少？因此也可以证明，哈尔滨的市场均价并没有过多的市场泡沫，所以哈尔滨的市场价格应该算是在合理范围区间内。
搜房网记者：国家统计局日前公布的3月份70个大中城市房价数据显示，一方面，新建商品住宅价格“同比下降”的有38个，比上月增加11个。新建商品住宅价格“环比上涨”的城市多达8个，比2月份增加了4个。一些城市中短期房价竟然出现了截然相反的走势，针对这一现象您是如何看待的？
崔瑞琦：我机构是这样解读的此类信息的：随着首套房贷的利率回归，对刚性需求有所释放。并且婚购、大学生毕业购房，销售旺季的到来，促使新建部分商品住宅价格略有上升。但由于国家和地方各项遏制新建商品住宅销售价格过快上涨政策的实施，特别是哈尔滨市限购政策执行，房地产市场观望氛围仍然浓厚，投资、投机性需求得到遏制，总体价格平稳。再加上商家抓住百姓“买涨不买跌”的心理为自己的产品做一个宣传的噱头，也是随着周边配套不断的完善，小区环境越来越好，市场价格自然质价对称，开发商不可能维持一价而终的，所以出现某些楼盘价格涨浮是客观规律。
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