[摘要] 刚需进场投机抑制 房价调控到位了吗
北京市近期公布的数据显示，今年一季度，北京全市新建普通住房成交约1.6万套，成交均价每平方米12326元，比去年同期下降20.7%，比去年全年下降6.4%。数据表明，北京市2011年提出的“新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”的年度房价调控目标顺利完成。
从去年四季度开始，楼市出现了一波“降价潮”。两会后的记者会上，温总理回答记者提问时指出，一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此，调控不能放松。那么，房价还会继续降吗？近期楼市成交出现回暖，价格会不会就此反弹？正在观望的普通购房者，又要如何应对充斥着各种预测和判断的楼市呢？
“以价换量”带动成交回暖
无论看统计数据，还是看一些楼盘的销售情况，一线城市的房价确实降了。
除了北京以外，国家统计局公布的2月70个大中城市房价数据显示，新建商品住宅价格环比下降了的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市仅有4个。在成交
量持续低迷的市场上，除了高端豪宅以外，似乎只有那些瞄准自住型需求、降价明显、性价比高的项目才能卖得动。据统计，今年以来，北京签约10套以上的
约60个项目中，有70%是在去年调低入市价格的基础上进一步加大了打折促销力度。如顺义区一个项目去年全年销售不足三成，今年售价下调了20%以上，降为每平方米1.2万元，很快售罄。而大兴区去年11月开盘的一个项目，以低于周边近20%的价格入市，立刻成为区域的销售，也拉低了区域的房价。
随着房价的明显下降，3月份起，各地楼市成交量也出现了明显复苏。相比成交量跌入近两三年点的1、2月份，3月份一线城市的成交量上涨达到50%左右。售楼处的人气也逐渐旺了起来，市场似乎迎来了“小阳春”。“今年北京市普通住房价格仍在保持持续
下降的态势，市场以价换量的态势十分明显。”北京房协秘书长陈志介绍，从市场交易主要购买人群看，九成都是首次置业。投资投机性需求继续得到抑制。
去年开始，由于楼市低迷，开发商拿地变得更加谨慎，“底价成交”成为住宅土地市场上越来越普遍的现象。这也意味着，房价成本的重要构成之一———地价成本大幅降低。“未来房地产调控会呈现常态化的趋势，房地产开发的净利润率估计将稳定在10%—15%左右，土地成本的下降，必然会拉低未来房价的成本，
即便在统计数据显示房价不断下降的情况下，仍有不少居民反映，身边的楼盘根本没有降价，有的甚至还在逆市涨价。观察北京、上海等地房价调整的结构，远郊区降价力度显然较大，而地段较好、公共配套完善的区域，房价仍然维持在高位。因此，除了房价收入比、成本、销售量等技术性指标，普通家庭能否承受，也将是判断房价是否合理的重要标准。
对自住型需求的购房者而言，当前买房过高的门槛也让他们感到买房难。在差别化的信贷政策和限购政策的影响下，去年以来一些居民自住型购房需求也遭到调控政策的“误伤”。房价下降的额度甚至赶不上利率上涨增加的支出，普通居民买房的门槛反而更高了，这有违调控的初衷。因此，国务院发展研究中心有关专家指出，在坚持调控促使房价继续下降的同时，要对居民合理的自住型购房需求予以保护和鼓励。调控政策要突出“鼓励消费、抑制投机”的特点。
近期，部分银行在一定程度上恢复了首套房贷的利率优惠，降低了首次置业的门槛。一些项目的价格似乎降到了相对合理的水平，楼市成交量忽高忽低，一些担心“踏空”的普通购房者很迷惑，到底现在该不该买房？
业内专家认为，从目前的情况看，一线城市的房价出现暴跌的可能性不大，基本会呈现稳中有降的趋势。购房者应该保持淡定，不要被各种数据扰乱。可以选取自己中意的地段和项目，重点关注这些项目的房价信息，如果价格降到自己认为相对合理也可以承受的水平，可以出手买房，并尽可能增加首付比例，可以享受比较大的折扣优惠，在高利率情况下，还可以降低房贷利息成本。“既然在未来一段时间内房价不大可能出现大的反弹，不妨进一步观望，让时间来检验房价是否合理。”上述专家表示，购房者应有足够的耐心，坚持自己对市场的判断，静待市场博弈的结果。但人人都成功“抄底”的可能性很小，还是要结合自己的需求和承受能力，择机入市。
同时，在自身支付能力有限的情况下，“强行”买房会影响家庭的生活质量，不妨通过租房来解决阶段性的住房问题。
江苏省建设厅厅长周岚认为，政府要促进房价进一步回归到合理水平，还要进一步完善住房供应结构，引导企业多建设中小户型、中低价位的普通商品房，从而拉低整体房价。有眼光的开发商也应该能看到，未来谁能增加普通住房的供应，谁就能多抢占市场份额。政府也要把盘活、规范租赁市场作为完善住房供应体系的重要环节，让人们有房可租、租得起房。“经过两三年的调控，政府、企业和购房者的心理都会变得更加理性。更重要的是让住房制度和相关政策逐步稳定下来，政策稳定了，市场也更容易稳定。”周岚说，房价不再暴涨暴跌的时候，购房者的心态和预期也才能稳定，这样的楼市才是健康的楼市。(据《人民日报》)
(济南时报)
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