[摘要] SOHO再度“驰援”绿城 21.38亿元购上海项目
4月17日，SOHO中国有限公司（00410.HK，下称“SOHO中国”）宣布与绿城房地产集团有限公司（下称“绿城”，03900.HK）、马鞍山华龙置业发展有限公司（下称“华龙置业”）签订协议，以约21.38亿元收购上海绿城广场置业有限公司100%股权，进而收购上海长宁区天山路街道98街坊地块。绿城方面称，此次交易所获约2亿元。
这已是短短数月内SOHO中国与绿城的第二次合作。
绿城卖地不断
去年12月29日，SOHO中国发布公告宣布，以40亿元间接收购上海证大和绿城持有的上海海之门房地产有限公司50%的股权，进而收购上海外滩地王8-1地块50%的权益。
“正是有了8-1这个攸关绿城生死存亡项目的合作，双方取得了很大信任。”据SOHO中国董事长潘石屹介绍，这次仅仅经过了1个月的时间，SOHO中国便与绿城达成了合作意向。
而就在绿城向SOHO中国出售上海外滩地王股权短短7天后，绿城中国又一口气挂出了四个股权转让公告，将湖滨置业51%股本转让给融创中国，绿城墅园35%股权、绿城锦玉50%股权、上海静宇49%股权卖给了未公布身份的非关联人士。
据绿城年报透露，5个项目的股权出让为绿城带来32.37亿元的现金收入。而截至2011年12月31日，已有14.65亿元到达绿城账上。
去年12月份，绿城中国首席财务长、董秘冯征曾告诉《财经日报》，绿城中国需回笼资金50亿元，以充裕现金流，预计还会有项目“成功出让”。
根据绿城年报，截至2011年年底，该公司负债率达148.7%，同比上升16.7%。集团银行结余及现金、抵押银行存款共58.8亿元，仅为上年的三分之一。总借贷达321.1亿元，同比略有下滑。
“由于绿城住宅产品线定位单一，多数为高端产品，项目销售不是很畅，这一定程度上决定了长期性商业性物业的难度。”同策咨询研究中心总监张宏伟认为，正是基于这一原因，近期绿城想甩卖几个商业地产项目，轻装上阵。据同策咨询研究中心监测，近期绿城甩卖的4个项目（上海天山路写字楼项目、温州鹿城广场、青岛审计局商业项目以及北京奥克伍德雅居）均为商业类项目。
资料显示，此次绿城出售的天山路项目为商业及办公用途，总建筑面积约172208平方米，地上建筑面积106441平方米。其中，办公及公寓式办公面积52911平方米，酒店面积37517平方米及商业面积16991平方米。
SOHO上海布局
在SOHO中国的21.38亿元收购对价中，包含约20.81亿元土地价款和契税及约5600万元已发生的前期工程款及其他费用。
“我们认为这是一个比较合适的价格，折合楼面价约19800元/平方米。”潘石屹如是说。
2010年2月，天山路街道98街坊地块由绿城集团(绿城阳光公馆绿城百合公寓)和华龙置业的联合体以15.3564亿元的底价购得，楼面价约1.5万元/平方米。而绿城取得的这一地块价格并不算贵，早在2007年2月，上海华天和LVMH集团联手以14.32亿元竞得同区域的长宁100街坊16/1丘地块，在当时的成交楼面价已达约1.9万元/平方米。
“以此地块所处区位和同区域在售项目的价格看，未来两三年项目销售时的售价不应该低于65000元/平方米。”SOHO中国财务总裁唐正茂表示。
在该地块此前挂牌出让的标书中，曾有明确规定：该项目商业定位为高星级宾馆，应严格参照《国家五星级酒店设计标准》，力求达到《白金五星级标准》，不允许含公寓式酒店，不可分割产证；而零售商业部分则定位为高星级宾馆的配套功能，原则上也不允许分割转让和出售。
不过，仅以SOHO中国预计散售的约5.29万平方米办公面积计算，如能以6.5万元/平方米的价格散售，其回款也已超过34亿元，同时亦不排除SOHO中国将酒店整售的可能性。
至此，SOHO中国自2009年8月进入上海市场后，共计完成对11个项目的收购，累计收购金额约255亿元。目前，SOHO中国手持现金仍然超过120亿元，其年内收购金额约为26亿元，距离100亿元的目标尚有段距离。
“雄厚的资金实力及项目营销能力导致其在逆势中‘抄底’收购上海市中心的优质物业。”张宏伟认为，但由于SOHO中国在上海短期内可售型项目并不是很多，如果这些相对较少的可售型项目没有办法支持其资金回笼的话，有可能对SOHO中国的融资能力提出更高的要求。“而且，2011年8月份上海出台的商业地产限贷政策有可能影响，甚至拉长这个项目的资金回笼周期。”张宏伟表示。
据介绍，截至今年3月，SOHO中国完成销售额约16亿元，其中三分之一来自上海，三分之二来自北京，而对在售项目继续提价，也已在SOHO中国的计划当中。
附表绿城2011年至今出售项目情况
资料来源：上市公司公告
时间项目股份价格
2012年4月17日上海绿城广场置业有限公司100%21.38亿元
2012年1月5日无锡绿城湖滨置业有限公司51%5.1亿元
2011年12月29日杭州绿城合升投资有限公司100%10.4亿元
杭州绿城墅园置业有限公司35%
杭州绿城锦玉置业有限公司50%
上海静宇置业有限公司49%
(财经日报)
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