[摘要] 2012年，仍是调控咬定楼市不放松的一年。在2月24日，央行再次下调存准金利率，随后，国内各地银行陆续调整首套房贷利率回归基准，目前也有部分银行推出了85折9折等折扣利率。哈尔滨楼市也随全国主旋律逐渐走向有利刚需的一边。
2012年，仍是调控咬定楼市不放松的一年。在2月24日，央行再次下调存准金利率，随后，国内各地银行陆续调整首套房贷利率回归基准，目前也有部分银行推出了85折9折等折扣利率。哈尔滨楼市也随主旋律逐渐走向有利刚需的一边。
限购力度只增不减，楼市一度进入冰冻时期，也有人预测2012年的楼市将很快进入买方市场。搜房网策划《2012年哈尔滨楼市白皮书》，作为“与购房者工程成长”系列活动的重要组成部分，用独特的视角，全方位点评2012年楼市政策。
房产税扩大试点
政策回顾：之所以要扩大房产税开征试点城市，是因为，沪渝试点一年多，房产税开征过程中的很多问题已经充分暴露，如何解决这些问题，需要再次进行试点。至于第二批扩大试点的城市选在哪里，人们猜测广州、深圳，也并非毫无道理。因为这两个地方不仅房价较高、市场相对成熟，而且广州、深圳的很多市场改革，历来都走在前头。如果在广州、深圳总结经验、优化方案，将有利于房产税向稳步推进。
点评：从政策背景和具体出台措施来看，2012年的限购开始转向多角度全方位的细节战，而房产税无疑是新一轮调控手段之中的重头戏，此次上海重庆一年多以来的房产税试点，也为房产税下一步走向奠定了方向上的基础，待房产税试点取得进一步成效的时候，楼市调控也将进入明朗且硬性的数字规范时代。具体细节我们无从了解，但是调控手法和方向我们可以从中得知，2012年的调控，必将围绕房产税大做文章，房产税的进一步举措也将直接牵动调控步伐。
央行下调存准率
政策回顾：2月7日，央行网站一篇新闻稿称，今年要继续落实差别化住房信贷政策，满足首次购房家庭的贷款需求，支持普通商品住房建设。
日前，央行又决定，从2月24日起，下调存款准备金率0.5个百分点，这也是近3年以来存款准备金率的第二次下调，上一次是在2011年12月5日。
点评：2011年七次调整存准率，其中最后一次是下调，今年首次调整也是下调。可见，央行也在极力配合国家宏观调控，为刚需群体铺设买房有利基础。如果说调控是个缓慢且漫长的过程，那么央行下调利率就将是调控显现效果的导火索，因为国内的刚需群体均以贷款买房为主，并且现今刚需群体仍为购房主力，所以利率的下调将是购房者安家置业的一个绝好契机。
我市首套房贷利率回归基准
政策回顾：据悉，哈市除个别银行暂未对首套房贷利率进行调整，利率依然上浮5%外，工商银行和交通银行等银行的首套房贷利率已均降至央行基准利率，即7.05%，且购置商品房和二手房无差别。据介绍，目前，首套房贷利率较去年上浮30%时已经有大幅下降。银行业内人士称，春节后，随着政策调整，银行放款额度相对宽松，贷款办理速度也较去年年末快了许多。
记者从哈市几家房产中介公司了解到，节后，来中介公司看房买房的人较去年有所增多，其中，大部分人都是购买首套住房的客户。业内人士算了一笔账，以一位客户贷款50万元、20年等额本息还清来购买首套房为例，如果利率在基准利率基础上上浮10%，则每月的还款额为4104元；如果按基准利率，则每月还款为3891元，每月可少还213元贷款，总利息减少51175元。
点评：我市银行循央行政策，首套房贷回归基准，并且贷款办理速度也快了。这是哈尔滨本地政策中最为明朗的一款，也无疑是冰城房地产调控的一大突破口。如果存准金利率是经济调控手段的框架，我市首套房利率回归基准则是为刚需购房者量身打造的购房实在优惠。
首套房贷现折扣
2011年楼市调控开始之后，许多银行将首套房贷利率上浮5%至10%。今年年初，在各地楼市成交价格和成交数量出现持续下挫后，北京、上海、广州等一线城市的部分银行出现首套房贷利率回归基准利率的现象。哈尔滨几大国有银行也开始将首套房贷利率下调，可在基准利率基础上打95折，更有外资银行打出了9折的优惠。
点评：继各地首套房贷回归基准之后，如今又有部分城市银行出现了首套房贷利率折扣现象，随着春暖花开季节的脚步逼近，刚需一族也适时逐渐释放需求，在利率优惠的契机下，定能刺激刚需观望情绪，也从而实现调控目标促使房价回归合理。
地方政府救市
2月9日芜湖开出了“龙年救市枪”，仅三天，中央检查组空降芜湖，住建部约谈芜湖政府相关官员，最终使得芜湖政府宣布房产新政暂缓执行。因为一条撑不过三日的楼市新政，芜湖成了继佛山、成都、中山之后，又一座楼市政策微调“流产”的城市。
点评：至此，通过税费优惠、土地出让以及购房补贴等环节刺激楼市成交的城市已 过18座。地方政府各显神通以缓解限购“紧箍咒”的行为背后，折射的是心中渴望松绑的急切。限购是把双刃剑，限购在抚慰刚需的同时，也或多或少伤害了地方财政收入，继而也引出了中央政策与地方对策的更深程度的博弈。
调控不会出现局部松绑
1月22日，广东中山被曝出将商品房限价从5800元/平方米上调至6590元/平方米；2月9日，安徽芜湖又冒出“对首次购商品房者免契税给补贴”的地产新政……这些被业内看作楼市调控松绑的“苗头”开始不断涌现。尽管芜湖市当地政府一再强调出台地产新政的目的并非“救市”，但公布3天后即被紧急叫停。
对于芜湖新政出现的戏剧性变化，中国人民大学公共管理学院副教授曲卫东在接受本报记者采访时说：“中央政府制定的政策在是统一的，是要在落实的。地方根据当地特点有些小调整，但决不能违背中央政策的精神。去年以来，一直有传言说楼市要放松调控，如果不制止芜湖等地的做法，会传递出错误的信息，使各地都要求楼市松绑，对大局产生不好的影响。”
点评：由此可见，中央已然是横下一条心调控楼市，这一事件的结果证明：政策放松的可能性几乎不存在。其实，早在芜湖之前，已有上海等十余个城市对调控政策进行了带有救市意味的调整，其中还有城市与芜湖一样因调整程度过大而被叫停。地方政府的这些动作被叫停，显示出中央政府坚持楼市调控的决心，估计年内政策面不会有实质性的松动。
试点清理小产权房
目前决策层计划将北京、重庆、郑州、海口等小产权房较密集的城市作为试点，先期选择某一区县启动清理工作，但最终名单尚未确定。
根据计划，国土资源部将先清理在建和未售、侵占耕地的小产权房，杜绝小产权房继续发展，再分情况治理已售的小产权房。
一位接近国土资源部的人士告诉记者，试点工作将会先摸清底数，查明占地类型、已住人群的身份，为下一步处理做好准备，一部分符合规划的小产权房，有望通过补办手续等办法不予拆除。但他同时表示，具体操作难度太大，地方对此并无太大积极性。
由于现有法律规定，除了宅基地，农民对集体所有的土地只有耕种的权利，不能抵押，也不能转入非农建设；城镇居民不得购买农村的宅基地建房；因此近年出台的大多数政策基本上反复强调小产权房的不合法，并对发现的部分小产权房采取了强制拆迁、没收、停建停售和停水停电等手段。但对已经形成规模的小产权房社区，如北京的太玉园等，官方出于稳定的考虑，并没有统一的方案，此次将在摸清底数的基础上，分类予以处理。
点评：事实上，小产权房的量定并无明确的法律概念。国土资源部表示，小产权房是指占用集体土地搞建设，并向集体经济组织之外成员销售的住房。国家要求各地对农村集体经济土地进行确权登记，但是对于小产权房等违法用地，不予确权登记，不受法律保护。
北京市国土局有关负责人曾经表示，一些产业用地，比如温都水城等能给农民提供就业机会、又符合规划的话，可以给予确认；但符合规划的住宅等，可以考虑以租用的方式确权给村集体，仍不能确权给个人，否则小产权房会一哄而起，要分阶段做出稳妥安排。
央地"博弈"住房信息系统
住房保障和城乡建设部原定于在年底前实现的四十个城市基本住房信息，很可能提前完成。“已没有任何技术上的难点，6月30日之前应该能基本达到目标。”住建部一位人士对本报表示。不过，许多原本在系统建设计划内的城市，仍未及时提供自己掌握的城市住房信息数据库。与地方政府沟通已成为该项工程中最为繁杂的工作。
通过将一些次要城市替补进阶段计划，住建部保证了2012年的数字目标能顺利完成。不过，那些对此心怀抵触的城市，依旧是住房信息建设进一步推广的障碍。
依照住建部的整体方案，整个住房信息系统将分为三大应用系统，分别为住房监测分析、住房公积金监管、住房保障监管。全部实施后将覆盖343个城市公积金管理中心，31个省级公积金监管部门、287个城市住房管理部门，287个住房保障管理部门。地方数据节点总计为948个。“基本上主要的城市都有自己的住房数据库。”一位地方住建系统的官员告诉记者，除住房保障工作因近两年刚刚启动，各地还未进行数据库建设外，基本住房信息和公积金数据，则基本在地级城市实现了信息数据化。“仅有少数穷困地区例外。”
点评：按照住建部的计划，2012年年底，40个城市的基本住房信息以及100个城市的公积金信息必须实现联网监测。这两个数字是中央要求住建部必须达成的阶段性目标，而住建部也往各地政府传递了这个信息。
没做要求且进度缓慢的是住房保障监管系统，它面临着完全不同的难题。“没有几个地方有原始数据库。”据住建部人士称。这意味着住建部得协助地方从头开始建设这一系统，好处是能依照标准化进行，少了许多技术统一的问题，但地方也许会借机要求中央进行资金配套。住房基本信息和公积金原始数据库都是地方自建的，但在住房保障监管系统上，财政可能需要更大的投入。
哈市规范公积金
2011年，哈尔滨市22亿元支持保障性住房建设公积金贷款全部发放到位，现已回收3.6亿元贷款。哈尔滨成为贷款额度超过20亿元、发放率达到100%的试点城市。
严格规范审批。该市制定项目贷款“四级审批”制度，即公积金中心初审、财政部门审核、管委会审议、市政府批准。
在工作中，坚持“三实”准则，即贷款调查要真实、贷中检查要落实、贷后管理要夯实。
严格按照项目贷款业务规范要求，认真审核试点项目建设主体、借款人资格和贷款抵押要件。
抵押担保逐一落实，贷款发放从严规范。
建立管理档案和台账。对每个试点项目都建立完善的项目管理档案和资金管理台账，并现场采集项目建设动态影像，与审贷、放贷等形成工作档案，为动态掌握项目运行情况和责任追究提供完整的基础资料。
点评：与购房贷款类似，公积金调整也是宏观调控中的一种经济手段。但是公积金对个人二套房有一定影响，如果个人已有一套房，又有公积金，那么就可以用公积金来购买第二套房。去年我国公积金贷款利率上调，某种角度上支持了限购的大体思想。今年哈市规范公积金，严格贷款审批，是进一步维护并力保限购既有成效的。
哈市五年将建12万套保障房
根据规划，五年内哈尔滨市将在主城区建设保障房7.7万套，周边县市4.3万套。
其中，主城区保障房包括棚户区改造4.65万套、经适房1.4万套、公租房1万套以及廉租房6500套。
哈尔滨市将在2012年建设保障房3.9万套，并对房源数量、预售登记、公开摇号和选房定号每一环节，实行纪检、公证等部门全程监督，不断完善准入和退出机制，真正实现保障房政策公平、公开，惠及民众。
在推进保障房建设的同时，哈尔滨市将继续落实楼市调控政策，适度调控房地产开发建设总量。
五年内房地产开发总规模7200万平方米，竣工总规模4600万平方米，房产交易规模达4000万平方米。
点评：为让群众住有所居，在今年的政府工作报告中，各地的政府一把手立下军令状，28个省份要建707.86万套保障房，高于住建部提出的700万套的目标。在保障房建设目标排行榜上，黑龙江以52万套雄踞，且哈市预计在五年内完成四环内棚户区改造。在调控年的大背景之下，保障房建设也必将在举国目光之下完成时代赋予它的使命。
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